Baulandpreise schießen weiter in die Höhe

Knapp drei Jahre nach Amtsantritt der schwarz-roten Koalition ist klar: Die Aufgabe, bessere Rahmenbedingungen für mehr bezahlbaren Wohnungsbau zu schaffen, hat die Bundesregierung noch nicht annähernd erfüllt. Darin sind sich die Mitglieder des Verbändebündnisses Wohnungsbau einig, dem auch der BFW angehört. In ihrer Einschätzung sehen sich die Akteure durch die aktuelle Studie „Instrumentenkasten für wichtige Handlungsfelder der Wohnungsbaupolitik“ bestätigt.

Die Studie wurde durch das Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft und Stadtentwicklung Bochum (InWIS) in Kooperation mit der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen Kiel erstellt. Sie beschreibt, ausgehend von den zahlreichen Untersuchungen der vergangenen Jahre, welche Stellschrauben es für die Realisierung von mehr Wohnungsbau für die einzelnen Zielgruppen gibt. Hintergrund ist der erheblich angewachsene Wohnungsbedarf, der das derzeitige Fertigstellungsniveau immer noch bei Weitem übersteigt. 

So werden Instrumente für mehr Wohnungsbau im bezahlbaren Segment dargestellt. Hierzu zählen etwa steuerliche Anreize, eine verbesserte Baulandbereitstellung und die Senkung der Baukosten durch eine Entschlackung des Bauordnungsrechts. Zur Steigerung des sozialen Wohnungsbaus wird eine Anpassung der Förderbedingungen vorgeschlagen; darüber hinaus sei eine deutliche Aufstockung des Fördervolumens für den sozialen Wohnungsbau notwendig, um die erforderlichen 80.000 Sozialmietwohnungen pro Jahr zu bauen. Weiterhin werden Maßnahmen analysiert, um den Gebäudebestand etwa im Hinblick auf den Energieverbrauch und den altersgerechten Umbau effizient zu sanieren.

Zentrale Aussage der Studie: Der Staat muss dringend Anreize für Investoren schaffen, um den benötigten Neubau von rund 400.000 Wohneinheiten im Jahr zu ermöglichen. Private Investoren stemmen hierbei, so die Autoren, den größten Teil: Sie stellen erfahrungsgemäß rund 72 Prozent der Wohnungen fertig. Allein die 1.600 mittelständischen Mitgliedsunternehmen des BFW sind für rund 50 Prozent des Wohnungsbaus in Deutschland verantwortlich.

„Von der dringend erforderlichen Erhöhung der linearen AfA auf drei Prozent, einer Begrenzung der Grunderwerbsteuer auf ein wirtschaftliches Niveau bis zur Überarbeitung der Baunutzungsstudie – all das muss jetzt angepackt werden. Einzelmaßnahmen reichen nicht mehr, wir brauchen jetzt ein schnelles und unbürokratisches Maßnahmenbündel“, sagt Andreas Ibel, Präsident des BFW-Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, und betont gleichzeitig: „Der Flaschenhals für mehr Wohnungsbau in Deutschland ist aber vor allem eine umfassendere und preisgünstigere Ausweisung von Bauland.“

Die Studie zeigt auf, dass der Durchschnittspreis pro Quadratmeter Bauland von 2000 bis 2015 um 42 Prozent angestiegen ist – nahezu doppelt so stark wie das allgemeine Preisniveau, das um 24,7 Prozent gestiegen ist. Dabei lag das Baulandpreisniveau in Großstädten mit über 500.000 Einwohnern, in denen der Wohnraummangel am höchsten ist, weit über dem Durchschnitt in Deutschland.

Was das für Bauträger in der Praxis bedeutet, erläutert BFW-Vizepräsident Frank Vierkötter, der mit seinem Unternehmen Interhomes unter anderem in den bayerischen Ballungsgebieten, in Köln und in Berlin tätig ist – also dort, wo der Wohnraumbedarf am höchsten ist. Sein Resümee: „Inzwischen werden kaum noch Grundstücke ausgewiesen – oder nur zu Höchstpreisen. Die Konzeptvergabe spielt noch immer eine Nebenrolle, und selbst hier ist der Preis ein ausschlaggebender Faktor.“ Interhomes hat in den vergangenen fünf Jahren eine Steigerung der Grundstückskosten von rund 59 Prozent konstatiert. Dazu Vierkötter: „Diese Kostensteigerungen können vom Investor nicht durch den Bau von Wohnungen mit einfachen Standards im niedrigen Preissegment aufgefangen werden. Steigende Baulandpreise wirken sich zwangsläufig auf den Gebäudestandard und somit den Miet- und Verkaufspreis der Gebäude aus.“

Die Vertreter des BFW betonten gleichermaßen, dass die Immobilienwirtschaft in keiner Weise an weiteren Miet- und Kaufpreissteigerungen interessiert sei – im Gegenteil: „Wenn die Preise eine bestimmte Relation zum Einkommen überschreiten, verliert die Branche viele Kunden. Der größte Wohnraumbedarf liegt unbestritten im niedrigen und mittleren Preissegment. Hier muss gebaut werden. Das gelingt jedoch nur, wenn die Politik endlich entsprechende Maßnahmen ergreift – allen voran eine umfassendere und preisgünstigere Ausweisung von Bauland als Grundvoraussetzung für die Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum“, betonen Ibel und Vierkötter.

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