Anstieg der Baupreise

Bauen wird immer teurer. Dies bestätigte nicht zuletzt die Explosion der Baupreise für konventionell angefertigte Wohngebäude: Laut dem Statistischen Bundesamt hat es seit 10 Jahren keinen größeren Anstieg gegeben. Doch dies ist nur eine Seite der Medaille: Auch sich ständig ändernde politische Bauauflagen erschweren freien Bauträgern zunehmend die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.

Niedrige Zinsen lassen die Nachfrage nach Immobilien steigen. Vor allem in Ballungsgebieten können freie Immobilien- und Wohnungsunternehmen dieser Nachfrage jedoch nicht gerecht werden, denn die Bauindustrie erreicht ihre Kapazitätsgrenze. „Dieser Mangel an freien Kapazitäten führt zu verzögerten Bauprozessen und treibt die Kosten für den Bau in die Höhe“, so Gerald Lipka, Geschäftsführer des BFW Hessen/Rheinland-Pfalz/Saarland. Doch Verzögerungskosten tragen einen vergleichsweise niedrigen Wert zu den erhöhten Gestehungskosten bei, die laut der Studie „Kostentreiber für den Wohnungsbau“ der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. zwischen 2000 und 2014 um 40 Prozent gestiegen sind.

Bei vollen Auftragsbüchern und verschärften ordnungsrechtlichen Anforderungen bleibt Bau- und Handwerksunternehmen nichts anderes übrig, als mehr zu verlangen: Die Preise für Material und Arbeitslohn sind daher in den vergangenen Jahren massiv angestiegen und machen laut der genannten Studie die Hälfte der höheren Gestehungskosten aus. Im Mai 2018 erfuhren die Baupreise ihren größten Anstieg seit 10 Jahren: Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude um 4,1 Prozent. Laut dem Statistischen Bundesamt gab es solch einen drastischen Anstieg zuletzt im November 2007 (+ 5,8 Prozent).

Die andere Hälfte teilen sich steuerliche und baurechtliche Vorgaben von Bund und Ländern, Baulandkosten und kommunale Auflagen für Investoren. Diese haben es in sich und machen es freien Bauherren immer schwerer, erschwinglichen Wohnraum zu schaffen. Zum einen wäre da die Grunderwerbsteuer zu nennen, die 2012 in Hessen auf 6 Prozent, 2012 in Rheinland-Pfalz auf 5 Prozent und 2015 im Saarland auf 6,5 Prozent gestiegen ist. Diese, und die Tatsache, dass Eigentumsförderungen in den vergangenen Jahren deutlich zurück gefahren wurden, sind Gründe, warum es schwer fällt, die Mietwohnung gegen ein Eigenheim einzutauschen. Kein Wunder, dass Deutschland die niedrigste Eigentumsquote Europas hat. Dabei sollte der Neubau gefördert und mittels niedriger Steuern attraktiver gemacht werden.

Hinzu kommen sich ständig ändernde Bauvorschriften, die sich gerne wiedersprechen und seit 1990 auf 20.000 Vorschriften vervierfacht haben. „Energieeffizienz, Lärm- und Brandschutz sowie Anforderungen zur Barriere- und Standsicherheit machen das Bauen zu einer Wissenschaft für sich“, findet Lipka. Dabei schlagen vor allem die Vorschriften der aktuell geltenden Energiesparverordnung 2016 zu Buche. Diese ließ laut dem Forschungsinstitut für Wärmeschutz in München den Bau einer Wohnung um 8 Prozent teurer werden. Zwar sollen sich diese aufgrund der geringeren Heizkosten innerhalb von acht bis 17 Jahren amortisiert haben, jedoch bringt dies lediglich privaten Bauherren bei langfristiger Eigennutzung einen Vorteil. Freie Immobilien- und Wohnungsunternehmen sind gezwungen, die zusätzlichen Kosten auf den Preis von Eigentumswohnungen aufzuschlagen.

Permanente Änderungen und Verschärfungen der Bauvorschriften erschweren Bauherren zunehmend die Suche nach Fachplanern, die mit allen Anforderungen vertraut sind. Aus diesem Grund braucht es stabile und langfristige Rahmenbedingungen, um Planungssicherheit zu bekommen und in den Nachwuchs investieren zu können. Daher fordert der BWF die Entschlackung der Bauvorschriften von Bund, Ländern und Kommunen, „denn nur so können Planungs- und Folgekosten gering gehalten und Baugenehmigungen beschleunigt werden“, so Lipka.

Doch nicht nur die Kosten am Bauwerk selbst sind teurer geworden, auch baufreies Land, vor allem in den Ballungsgebieten Deutschlands. 2017 kostete ein Quadratmeter baufreies Land in Deutschland durchschnittlich 177,50 Euro. Der Preis in Hessen liegt rund 38 Prozent über dem deutschen Durchschnittswert. In Rheinland-Pfalz und dem Saarland ist Bauland mit rund 119 Euro und 112 Euro pro Quadratmeter vergleichsweise günstig. Aufgrund kommunaler Auflagen wird es zudem schwieriger, dieses Bauland überhaupt zu erwerben und zu bebauen. Doch nicht nur die Kommunen sind schuld: Der Bund hält beispielsweise Militärgelände zurück, das als Bauland genutzt werden könnte. Dabei sollte er den Ländern und Kommunen unter die Arme greifen und mit finanziellen Mitteln und Maßnahmen unterstützen. „Bei der Politik ist die wahre Dramatik des Wohnungsmangels noch nicht angekommen“, sieht Lipka. Sowohl Bund, Länder als auch Kommunen müssen dafür sorgen, dass Bürger und Genossenschaften an günstiges Bauland kommen, indem sie zum einen freies Bauland ausweisen und zum zweiten zu fairen Preisen verkaufen. „Verträgliche Baulandpreise ermöglichen preisverträgliches Wohnen und fördern den Neubau“, schlussfolgert Lipka.

Bildnachweis: BFW Rhein-Main