Bürgerbeteiligung als Herausforderung

Kaum eine Immobilienentwicklung, die heute ohne Bürgerdialog, Bürgerbeteiligung, Informationsveranstaltungen oder Werkstattverfahren auskommt: ob Holsten-Viertel in Hamburg, Tom und Hilde in München, Viktoria-Viertel in Bonn, Center Parcs in Leutkirch. Das Thema Bürgerbeteiligung betrifft nicht nur große Entwicklungen: Anwohnerinitiativen und Bürgerentscheide gibt es heute schon beim Mehrfamilienhaus in Bogenhausen, beim Fachmarkt in Nürnberg, der Wohnbebauung in Esslingen oder dem Altstadtgebäude in Bamberg.

Spätestens mit dem vielbemühten „Stuttgart 21“ wurde deutlich, dass sich die Erwartungshaltung der Bürger verändert hat – von der eigenen Holschuld im herkömmlichen Auslegungsverfahren zur Bringschuld des Entwicklers in der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung.

Bürgerbeteiligung ist real

Trotz dieser vielen Beispiele: gerade in der Immobilienwirtschaft wird das Thema Bürgerbeteiligung immer noch oft negiert oder vernachlässigt. Sei es aufgrund mangelnder Erfahrung, sei es, weil sie per se nicht im klassischen Ablauf einer Projektentwicklung vorgesehen (außerhalb der vorgeschriebenen Auslegung) oder vom Entwickler schlicht nicht gewünscht ist.

Dabei ist Bürgerbeteiligung ganz real. Nicht nur, dass es eine lange Liste an Projekten gibt, die durch Bürgerbeteiligung entstanden sind – es gibt eine noch längere Liste an Projekten, die durch Bürgerbeteiligung verhindert wurden. Ob in Jena, Berlin oder am Tegernsee: Bürgerentscheiden fallen viele Projekte zum Opfer. Gleichzeitig sind zum Thema Bürgerbeteiligung in den letzten Jahren nicht nur Netzwerke und Studien aus dem Boden geschossen sondern auch strukturierte Leitfäden wie die VDI Normen 7000 und 7001 entstanden. Nicht zuletzt ist über Verwaltungsvorschriften wie dem § 25 Abs. 3 VwVfG beziehungsweise dem Art. 25 BayVwVfG oder § 25Abs. 3 HVwVfG etc. die Bürgerbeteiligung auch ins Planungsrecht eingeflossen. In Baden-Württemberg – mit einer eigenen Staatsrätin zum Thema – dürfen öffentliche Bauherrn schon (fast) gar nicht mehr ohne Bürgerbeteiligung planen und bauen.

Bürgerbeteiligung ist nicht per se gut oder schlecht

In der Wahrnehmung schieben sich spektakulär am Bürgerwillen gescheiterte Projekte oft in den Vordergrund. Ob Wohnen am Mauerpark in Berlin oder Hotelentwicklungen am Alpenrand, die Motive für Ablehnung sind vielfältig: von NIMBY (not in my backyard, also das Ablehnen jeglicher Veränderung im eigenen Umfeld) über Umwelt- und Gesundsheitsbeeinträchtigungen, Vertrauensverlust in Wirtschaft und Politik bis hin zu privatem Egoismus und Kommunikationsfehlern. Dabei ist Bürgerbeteiligung nicht per se gut oder schlecht. Viele Projektentwicklungen wurden und werden sehr positiv von Bürgern begleitet beziehungsweise sind sogar erst aus Bürgerinitiativen heraus entstanden. Ob großer Ferienpark im Allgäu oder Konversion von Kasernenflächen in Franken, sowohl befürwortende Bürgerentscheide als auch aktive Mitarbeit in Bürgerwerkstätten und damit vielfältige Verbesserungen kennzeichnen diese Vorhaben. Nicht nur bei großen Projekten – auch beim Wohnbauprojekt mit 15 Wohnungen in München: immer wird zumindest Dialog eingefordert. Daraus kann sich später Mitwirkung genauso ergeben wie Protest: Zeit kann für den Entwickler dann gespart werden, wenn spätere Klagen durch Einbeziehung verhindert werden, Zeit kann aber auch verloren werden, wenn es zu Protest und Widerstand kommt.

Bürgerbeteiligung ist vielfältig

Die Beteiligungsformen sind vielfältig. Sinnvollerweise orientieren sie sich an den Spielräumen im Projekt und dem Zeitpunkt, zu dem die Beteiligung erfolgt. Von reiner Information zum Projekt, die zu jedem Abschnitt des Projekts erfolgen kann, über Mitwirkung zum Beispiel in Form von Werkstattverfahren und Vorbereitungsformaten zu Wettbewerben bis hin zu Mitentscheidung in abgegrenzten Bereichen oder Entscheidungen über das Gesamtprojekt. Allen Beteiligungsformen gemeinsam ist, dass sich auf diese Form geeignet werden sollte bevor es losgeht. Nur klare Verhältnisse von Anfang an verhindern spätere Enttäuschungen. Vergessen werden sollte bei aller Skepsis nicht, dass sich die Bürger die umfassenste Mitwirkung selbst zubilligen können: die Entscheidung über das Gesamtprojekt in einem Bürgerentscheid. Die Unterschriften dazu sind meist keine Hürde.

Bürger sind nur ein Teil der am Projekt Beteiligten

In der Auswertung vieler Projektentwicklungen lässt sich aber feststellen, dass die erfolgreiche Realisierung oftmals gerade dann erreicht wird, wenn das gesamte Umfeld des Projekts beachtet wurde. Das heißt die Zivilgesellschaft mit Bürgern, Anwohner, Betroffenen und Initiativen ist ein wichtiger Bestandteil dieses Umfelds, aber auch nur einer. Baugenehmigungen werden von Gemeinde- und Stadträten erteilt und von Bauverwaltungen vorbereitet. Medien – ob Print- oder Online – begleiten heute jede Immobilienentwicklung. Nicht selten stehen Immobilienentwicklungen auch im Wettbewerb und werden positiv wie kritisch vom Markt begleitet und stehen in Interaktion mit selbem. Konkret bedeutet das zum Beispiel, das eine Bürgerinitative Einfluss auf die Entscheider im Stadtrat nimmt, dies medial begleitet wird, Wettbewerber ihre Interessen wahrnehmen und so ein Projekt vorläufig zum Scheitern bringt wie beispielsweise im Viktoria-Viertel in Bonn. Das heißt, es gilt das vollständige Beteiligten-Umfeld (neudeutsch: Stakeholder) zu betrachten und in das Projekt einzubeziehen. Nur dieses strategisches Stakeholdermanagement ab Projektbeginn, ist auch ein Erfolgsfaktor für das Projekt.

Chancen und Herausforderungen in den drei Entwicklungsphasen

Setzt dieses Stakeholdermanagement bereits in der Vorplanungsphase ein, besteht für den Entwickler die Chance, die Hoheit über den Dialogprozess zu behalten. Er muss sich nicht rechtfertigen, sondern kann seine Argumente und Prozesse aktiv setzen. Nur zu einem frühen Zeitpunkt können Spielräume im Projekt noch zu Kompromissen führen – die heute eben nicht mehr nur mit den Genehmigungsbehörden sondern auch mit den Bürgern zu schließen sind. Es ist noch leicher möglich, eine sachliche Gesprächsebene zu finden und die eigene Glaubwürdigkeit zu transportieren. Im Genehmigungsverfahren fehlt es oft an einer Rollenklärung. Wer ist nun Adressat für die Bürger? Mangelndes Verständnis für diese Verfahren führen zu Frust und Unmut und damit zu Widerstand. Im engen Zusammenspiel mit den Behörden muss abgestimmt der Dialog weitergeführt werden. Auch in der Umsetzungs- und Bauphase können Verzögerungen oder Klagen nur vermieden werden, wenn alle dort Beteiligten eng abgestimmt und vernetzt vorgehen und kommunizieren. So werden Beschwerden oft gegenüber der lokalen Behörden und der lokalen Politik geäußert beziehungsweise sind diese über Verkehrsführung und andere Entscheidungen weiterhin eingebunden. Zentrale Ansprechpartner und Erreichbarkeiten sind hier Lösungsansätze.

Akzeptanz und Krise

Ein Projekt ohne Dialog ist nicht mehr vorstellbar. Die richtige Einbeziehung aller Beteiligten kann zu großer Akzeptanz, reibungsfreiem Ablauf, Verbesserungen und Optimierungen des Vorhabens und sogar Zeitgewinn führen. Fehler in diesem Beteiligtenmanagement führen zu Unsicherheiten, Zeitverzögerungen, Widerstand und nicht selten sogar zum Scheitern des Projekts.

Fotonachweis: Fotolia, pressmaster

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