Von wie vielen Familien reden wir, die vom neuen Baukindergeld profitieren könnten?
Münning: Das Baukindergeld wird zusätzlich 58.000 junge Familien in die Lage versetzen, Wohneigentum zu erwerben. Alleine in unserem Geschäftsgebiet in NRW und Bremen sind es 13.000. Zu diesem Ergebnis kommt eine Modellrechnung des Berliner Immobilienforschungsinstituts empirica in Zusammenarbeit mit LBS Research. Das derzeit vorhandene Potenzial an jungen Mieterhaushalten mit Kindern, die aufgrund ihrer Einkommens- und Eigenkapitalsituation für einen Wohneigentumserwerb in Frage kommen, erhöht sich damit in Deutschland um 32 Prozent auf knapp 240.000 Haushalte.
 
Wie kann das Baukindergeld jungen Familien bei ihrem Weg ins eigene Zuhause helfen?
Münning: Um eine Immobilie sicher finanzieren zu können, ist Eigenkapital ein entscheidender Faktor. Das über einen Zeitraum von zehn Jahren gezahlte Baukindergeld kann dabei angerechnet werden und die Familien sofort deutlich entlasten. Die jährlichen Zahlungen können aber auch bei der Tilgung in eine Finanzierung einbezogen werden und so die Gesamtkosten senken. Insbesondere für die so genannten Schwellenhaushalte bietet die neue Förderung also die Chance auf eine bessere Zukunft im eigenen Zuhause. Wer allerdings glaubt, dass das Baukindergeld ein Allheilmittel am Wohnungsmarkt ist, wird enttäuscht werden. Das zeitlich befristete Baukindergeld lindert die aktuelle Not, aber es löst das wesentliche Problem nicht: jungen Familien fehlen attraktive Anreize, um frühzeitig selber Eigenkapital aufzubauen. Gerade in den Nullzinsjahren ist es entscheidend, das Ansparen über  staatlich geförderte Instrumente wie die Wohnungsbauprämie oder die Eigenheim-Rente (auch „Wohn-Riester“ genannt) für junge Menschen attraktiv zu halten. Das muss – neben dem Baukindergeld – eine Priorität sein.
 
Ab wann kann das Baukindergeld beantragt werden?
Münning: Wer 2018 erstmals gebaut oder gekauft hat, wird die Chance auf Baukindergeld bekommen. Die Details werden dieser Tage vorgelegt. Wir begrüßen sehr, dass sich die Experten im Ministerium Zeit genommen haben, um den Prozess der Beantragung und Abwicklung gut zu durchdenken. Das Verfahren muss vor allem eines sein: einfach aus Sicht der Verbraucher. Es ist aber bereits absehbar, dass die Lösung nicht jeden zufriedenstellen wird. Schon heute erleben wir in der Beratung Immobilien-Interessenten, die sich als Unverheiratete mit Kindern bei Baukindergeld vermeintlich nicht gerecht behandelt fühlen oder enttäuschte Bauherren, die kurz vor Jahreswechsel 2017/2018 gekauft haben. Daher wird es ergänzend gute Beratung brauchen, um die offenen Fragen zu beantworten und die Chancen zu nutzen. 

Bildnachweis: LBS West

Das Institut hatte die Studie Mitte April in Berlin vorgestellt. Die eigenen vier Wände könnten auch als Instrument gegen Altersarmut wirken, hieß es darin. Beim Besitz von Wohneigentum liegt Deutschland im europaweiten Vergleich jedoch auf den hinteren Rängen. Laut Pestel-Institut haben hierzulande nur 45 Prozent der Haushalte eigenen Immobilienbesitz.

Familien sollen nach dem Willen der großen Koalition aus CDU, CSU und SPD künftig von einem Baukindergeld von 1.200 Euro pro Kind und Jahr profitieren. Es soll innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen mit einer Laufzeit von zehn Jahren erhältlich sein. Das Baukindergeld spreche indes nur jene an, die ohnehin Eigentum anschaffen wollten, schreibt das Pestel-Institut in der Untersuchung. Etwa die Hälfte der Familien mit Kindern lebe ohnehin bereits im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung. „Insofern stellt das Baukindergeld eher eine spezielle Familienförderung als ausgeprägte Wohnungsbauförderung dar“, folgern die Autoren.

Auftraggeber der Untersuchung ist der Branchenzusammenschluss „Verbändebündnis Wohneigentum“, der die Aussagen grundsätzlich unterstützt. Vertreten sind hier die Bundesarchitektenkammer, der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel, der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau und der Immobilienverband IVD.

Grundsätzlich dürfte das Baukindergeld die Wohnungsmärkte entzerren und die Nachfrage in preiswertere und eher ländlichere Gemeinden verlagern, nehmen die Autoren an. Der Grund: Die Höhe der Förderung hängt von der Kinderzahl und dem Einkommen ab – nicht vom Kaufpreis. Deswegen ist der Förderanteil bei günstigeren Objekten höher. Allerdings dürfte damit die Zahl der Pendler steigen, was im Konflikt etwa mit Klimaschutzzielen stehe, schreibt das Institut.

Als Ergänzung empfiehlt die Untersuchung ein staatlich gefördertes Kreditprogramm, das mit langfristig garantiert niedrigen Zinsen auch Menschen mit wenig Eigenkapital den Immobilienkauf ermöglichen soll. Über ein Bürgschaftsprogramm könnte der Staat mindestens 20 Prozent des Preises übernehmen. Davon sollten insbesondere Haushalte mit mittlerem und kleinem Einkommen profitieren, schreibt das Institut.

Selbst in einer Stadt wie Berlin sei der Kauf gebrauchter Wohnungen im Normalzustand so realistisch. Ohne Förderung fielen bei 25 Jahren Kreditlaufzeit nach Berechnungen für eine typische Single-Wohnung mit 50 Quadratmetern monatliche Raten von 530 Euro an, für eine 75-Quadratmeter-Wohnung wären es zum günstigsten aktuellen Zinssatz 742 Euro. Wenn ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens dafür eingeplant würde, wäre die kleine Wohnung demnach mit 1.590 Euro Nettoeinkommen machbar, die größere mit 2.225 Euro. Bei einem garantierten Zins von 1,5 Prozent ließen sich die monatlichen Kosten demnach um etwa ein Zehntel drücken.

Ein Förderprogramm sei deshalb auch als Mittel der Alterssicherung zu verstehen, meint das Pestel-Institut. So könnten mehr als 40 Prozent der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten bei einem Renteneintritt 2030 nur mit monatlichen Zahlungen unter 800 Euro aus der staatlichen Rentenversicherung rechnen. Ohne zusätzliche Alterssicherung könnten die Mietausgaben dann etwa die Hälfte der Nettoeinkünfte ausmachen. „Dieser Rentenschock ist dramatisch“, sagt der Leiter des Pestel-Instituts und Hauptautor Matthias Günther. Er spricht von einer „konkreten Gefahr, sich arm zu wohnen“.

Die Bundesingenieurkammer erklärte, insbesondere die Kosten für Notarleistungen und Grunderwerbssteuer würden von vielen potenziellen Bauherren unterschätzt. Zusammen machten sie aber 12 Prozent des Baupreises aus. Präsident Hans-Ullrich Kammeyer forderte deshalb Freigrenzen bei der Grunderwerbssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum. Der CDU-Bundestagsabgeordnete und Mietrechtsexperte Jan-Marco Luczak verteidigte das Baukindergeld, da gerade jungen Familien häufig das Eigenkapital für ein Eigenheim fehle. Er verwies aber auch auf von der großen Koalition geplante flankierende Maßnahmen wie ein Bürgschaftsprogramm der Förderbank KfW, das Teile der Kosten absichern soll.

Bildnachweis: BFW Baden-Württemberg

Union und SPD wollen darüber hinaus durch eine Reform der Grundsteuer mehr Bauland für neue Wohnungen gewinnen. Die Parteien haben sich darauf verständigt, dass die von den Kommunen erhobene Steuer modernisiert werden soll. Im Mittelpunkt der Überlegungen steht die Einführung einer Grundsteuer C, mit der ungenutztes Bauland stärker besteuert werden soll. Ziel der Reform ist es, Grundstücksspekulationen entgegenzutreten, indem Kommunen baureife, aber unbebaute Grundstücke höher besteuern dürfen als bebaute. Insgesamt fließen durch die Grundsteuer fast 14 Milliarden Euro im Jahr in die Kassen von Städten und Gemeinden. Zudem wollen Union und SPD ein Baukindergeld in Höhe von 1.200 Euro pro Kind und Jahr einführen, das jungen Familien den Weg zum Eigenheim erleichtern soll. Das Baukindergeld soll bis zu einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von 75.000 Euro plus 15.000 Euro Freibetrag je Kind gewährt werden und über eine Dauer von zehn Jahren gezahlt werden. Die Kosten für diese Maßnahme werden nach ersten Berechnungen auf rund 440 Millionen Euro pro Jahr beziffert.

Auch für Mieter soll es Verbesserungen geben: So soll die Modernisierungsumlage, mit der Vermieter Kosten auf die Mieter umlegen können, von elf auf acht Prozent abgesenkt werden, um Mietern Ängste zu nehmen, dass hohe Modernisierungskosten auf sie zukämen. Es steht eine Kappungsgrenze im Raum, damit Mieten bezahlbar blieben. Ebenso wird es bei der Mietpreisbremse  eine Verschärfung geben: Bisher sieht das Instrument vor, dass bei der Wiedervermietung die Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent angehoben werden darf. Nun ist geplant, dass die vorherige Miete offengelegt werden muss, was bisher nicht der Fall war.

„So richtig und notwendig das Ziel der großen Koalition ist, 1,5 Millionen Wohnungen zu schaffen: Bei der Verwirklichung drohen sich die Parteien selbst ein Bein zu stellen“, warnt derweil Andreas Ibel, Präsident des BFW-Bundesverbands, im Hinblick auf die wohnungspolitischen Pläne von Union und SPD. „Mit dem Baukindergeld, der Einführung der degressiven AfA in den Ballungsgebieten und der Verlängerung der Mittel für den Sozialen Wohnungsbau setzen die Parteien auf finanzielle Anreize. Zugleich verschärfen sie jedoch den bestehenden Regulierungsdschungel, statt ihn zu lichten. Es ist zu befürchten, dass sich diese gegenläufigen Tendenzen letztlich neutralisieren und der positive Effekt verpufft.“

Ibel warnte die Parteien vor einem falschen Fokus auf das Mietrecht: „Durch eine Verschärfung der Mietpreisbremse wird nicht eine einzige zusätzliche, bezahlbare Wohnung geschaffen, sondern lediglich an Symptomen herumgedoktert. Ein falsches Gesetz wird auch durch eine Verschärfung nicht besser. Stattdessen muss an den Ursachen angepackt und der Neubau von mehr bezahlbarem Wohnraum ermöglicht werden. Dazu brauchen wir einen Dreiklang aus Anreizen, der Rückkehr zur Einfachheit und einen Abbau des Regulierungsdschungels. Nur so entstehen bezahlbare Mieten!“

Dabei dürfe nicht nur auf kurzfristige finanzielle Anreize gesetzt werden, da diese nur Investorengruppen, die lediglich an Mitnahmeeffekten interessiert seien, anlocken werden. Dazu Ibel: „Die mittelständische Immobilienbranche, die für das Gros des Neubaus verantwortlich ist, benötigt endlich wieder langfristige und verlässliche Rahmenbedingungen. Wir müssen nachhaltig planen und bauen und können nicht in Legislaturperioden denken!“. Deshalb wäre aus Sicht des BFW die Erhöhung der linearen Abschreibung auf mindestens drei Prozent im Koalitionsvertrag dringend notwendig. Ebenso wichtig wäre eine Entschlackung und Flexibilisierung des Ordnungsrechts, um Bauen wieder einfacher, schneller und bezahlbarer zu machen. Dies sei auch ohne milliardenschwere Investitionen des Staats umsetzbar. Zu kurz gedacht sei auch die Subventionierung durch das Baukindergeld, warnt Ibel: „Diese Maßnahme alleine ist nicht ausreichend. Zusätzlich ist eine bundesweite Senkung der Grunderwerbsteuer notwendig, um die Kaufnebenkosten dauerhaft zu dämpfen. Wird hier nicht angepackt und der Steuerwettlauf der Länder gestoppt, wird die Baukindergeld-Förderung durch den Bund schon von vornherein ad absurdum geführt.“

Die klimapolitischen Vorhaben im Gebäudesektor ließen derweil auf ein neues Denken in diesem Bereich hoffen, sagt der BFW-Präsident: „Es ist richtig und wichtig, dass sich die Parteien auf eine Beibehaltung des geltenden Energiestandards EnEV 2016 festlegt haben. Die Immobilienbranche ist ein Vorreiter in Sachen Energieeinsparung und das Einsparpotenzial beim Neubau deshalb bereits ausgeschöpft. Deshalb ist es sinnvoll, dass Union und SPD die Umsetzung der Energiewende im Bestand mit steuerlichen Anreizen bei der energetischen Gebäudesanierung unterstützen wollen.“

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