Seit 2011 werden immer mehr Projekte über Crowdfunding finanziert – damals spielten Immobilien noch eine untergeordnete Rolle. Doch Mikulla weiß: „Crowdinvesting etabliert sich heute in der Immobilienbranche mit starken Wachstum“. Laut dem „Crowdinvest Marktbericht 2017“ wurden 2017 in Deutschland rund 200 Millionen Euro über Schwarmfinanzierung generiert. Das ist ein Plus von 171 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Davon flossen rund 130 Millionen in die Finanzierung von Immobilien – ein Plus von 221 Prozent gegenüber 2016. Das erste Halbjahr 2018 zeigte, dass es mit den Privatinvestitionen in Immobilienprojekte weiter voran geht: Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2017 stiegt das Crowdinvestvolumen um 43 Prozent auf 83,4 Millionen Euro an. Diese Zahlen beweisen, dass Crowdfunding längst Einzug in die Immobilienbranche erhalten hat eine attraktive Finanzierungsmöglichkeit für Bauträger und Projektentwickler darstellt.

Seit der Verschärfung von Kreditvergaberichtlinien von Banken müssen Projektentwickler in der Regel mindestens 10 Prozent, gelegentlich sogar bis zu 30 Prozent Eigenmittel einbringen. Aus diesem Grund greifen viele auf Mezzanine-Darlehen von Drittparteien zurück, die einen einfachen Eigenkapital-Ersatz darstellen. Bei Mezzanine-Darlehen handelt es sich meist um Nachrangdarlehen, das heißt, sie treten im Liquidations- oder Insolvenzfall hinter die Forderungen der Bank zurück. Crowdinvesting-Plattformen wie zinsbaustein.de bieten Bauträgern die Möglichkeit, einen großen Teil Ihres Eigenkapitals mittels Schwarmfinanzierung von Privatanlegern einzusammeln, um so die Finanzierung weiterer Bauprojekte sicher zu stellen. Dabei wird die Darlehenssumme von einer Vielzahl an privaten Darlehensgebern, die sich mit kleinen Beiträgen (zwischen 500 und 10.000€) an dem Immobilienprojekt beteiligen, eingesammelt und gebündelt – heute mehrheitlich auf Internetplattformen. Die Idee dahinter: Bis zu 90% des Eigenkapitals zu refinanzieren, denn Banken akzeptieren den auf diese Weise eingebrachten Betrag als Eigenkapital. Bauträger sowie Projektentwickler können dadurch sowohl ihre Eigenkapitalbasis stärken, um die Anzahl ihrer Projekte zu erhöhen, als auch ihre Projektvolumina. Des Weiteren haben sie einen größeren Handlungsspielraum bei der Grundstücksakquise, da sie mit Crowdinvesting schneller Eigenkapital aus laufenden Projekten freisetzen können.

„In der Metropolregion FrankfurtRheinMain findet man mit rund 5,7 Millionen Einwohnern eine polyzentrale Raumstruktur vor“, weiß Horn. „In Paris und London herrscht hingegen eine unheimliche Verdichtung“, so Horn weiter. Dort spricht man von einer monozentralen Raumstruktur. Im internationalen Metropolenvergleich haben wir in FrankfurtRheinMain also noch deutlich Platz zum Bauen. Und das muss getan werden, denn die Zahl der Einwohner und Beschäftigen steigt seit 2011. „Viele Einwohner, bedeuten viele Wohnungen“, so Horn. Aufgrund des prognostizierten Zuwachses von 165.000 Einwohnern im Gebiet des Regionalverbandes bis 2030, werden bis dahin 230.000 neue Wohneinheiten gebraucht – 80.000 bis 100.000 allein in Frankfurt-Stadt. Die durchschnittliche Fertigstellung beträgt jedoch nur 8.000 Wohnungen im Jahr, bezogen auf Gesamt-FrankfurtRheinMain.

Zu Beginn der 90er Jahre war im Umland eine weitaus höhere Bautätigkeit zu verzeichnen, wie es die Zahlen vom Hessischen Statistischen Landesamt zeigen. Bis 2010 gingen die Zahlen deutlich zurück und in Frankfurt wurden ca. 50 Prozent aller Wohnungen der Metropolregion gebaut. Doch es geht wieder bergauf. Das Umland holt langsam auf. Frankfurt bleibt dennoch vorn und führt die Liste der Baufertigstellungen an. Was vor ein paar Jahren noch möglich war, geht heute nicht mehr, warum? Was sind die Ursachen für den Rückgang der Bautätigkeit? Mit Blick auf die Wohnbauflächen schafft Horn Klarheit bei den Gästen.

2017 führte der Regionalverband eine Umfrage bei seinen Mitgliedskommunen durch. Die Bestandsaufnahme von 698 Einzelflächen mit 2.370 Hektar Wohnbaufläche ergab: 62 Prozent der Wohnbaufläche in der Region FrankfurtRheinMain sind aktiviert. 14 Prozent davon sind bereits bebaut, die übrigen 48 Prozent befinden sich in der Entwicklung, das heißt, sie sind bereits rechtswirksam oder durchlaufen noch das Beschlussverfahren. „Auf 290 Einzelflächen hingegen tut sich gar nichts“, so Horn. 38 Prozent der verfügbaren Flächen sind ruhend. Das heißt, sie sind nicht ausgewiesen, aber endabgewogen. Sie könnten daher aktiviert werden. Was hindert die Kommunen daran?

Als häufigsten Grund führen die Kommunen die schwierigen Eigentumsverhältnisse an. Erbgemeinschaften sind meist auf der ganzen Welt verstreut. „Die Kommunen scheuen die Umlegung, den Stress und die Bereitschaft, in die Entwicklung zu gehen“, weiß Horn. Als weiteren Punkt führen sie Folgekosten auf, die durch die Errichtung einer sozialen und technischen Infrastruktur entstehen. Hier könne die Politik jedoch ansetzen und bspw. die Vollkosten für diejenigen Gemeinden übernehmen, die wirklich bauen wollen. Weitere Anreizsysteme seien möglich, so Horn. Auf Platz drei der Hemmnisse für die Ausweisung von Wohnbauflächen steht für die Kommunen die politische Entscheidungsfindung. Aufgrund der derzeitigen politischen Regierungsstrukturen kommen Bebauungspläne gar nicht mehr auf die Agenda. Sie sind jedoch „der Flaschenhals für die Aktivierung von Bauland“, so Horn.

„Wir können den Wohnungsbau nicht ohne den Verkehr diskutieren“

Wird gebaut, muss auch dafür gesorgt werden, dass die Menschen an ihre Arbeitsplätze kommen. „Wir können den Wohnungsbau nicht ohne den Verkehr diskutieren“, stellt Horn klar. Doch bereits 1992 war bspw. der Frankfurter Hauptbahnhof an seiner Kapazitätsgrenze. Damals gab es Lösungsvorschläge wie „Frankfurt 21. „Das hätte den großen Durchbruch gebracht“, findet Horn. Der aktuelle Maßnahmenplan für das Bauprojekt Frankfurt RheinMain plus mit 13 Punkten sieht bis 2030 eine Investitionssumme von 12 Milliarden Euro vor. „Ein neues Stellwerk hätten wir sowieso gebraucht“, dies löse aber nicht das Problem der Überkapazität, so Horn. Auch die anderen Maßnahmen stellen für ihn keine durchschlagskräftige Antwort auf das Problem am Hauptbahnhof dar. Der Regionalverband schlägt als nützliche Maßnahme die Ergänzung des Schienenrings vor und damit die Schließung der Lücke zwischen den Regionaltangenten West und Ost.

Zudem müssten Planungsverfahren beschleunigt werden. „Hochhäuser sind schnell gebaut, Schienen nicht“, weiß der Verbandsdirektor. Daher fordere sein Verband die Reduktion des Instanzenzuges sowie den Abbau von Doppelstrukturen. Eine Behörde reiche völlig aus. Auch ein Maßnahmengesetz des Bundes für die Metropolregionen steht auf der Positionsliste: „Vorschriften müssen auch mal ruhen, damit Bauvorhaben fertiggestellt und umgesetzt werden können“, schlussfolgert Horn.

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Der Bauträgertag widmet sich seit Jahren den Themen, die Bauträger und Projektentwickler beschäftigen. Daher freute sich Lipka, dass der BFW Rhein-Main „viele Mitgliedsunternehmen mit der Themenauswahl nach Eschborn locken konnte“. Denn der Landesverband fördert mit dieser Veranstaltung das Netzwerk der Branche, die Interessen seiner Mitglieder und verschafft ihnen Gehör.

„Bauen, die Schaffung von Wohnraum, ist gerade in den Ballungszentren, wie dem Rhein-Main Gebiet, aktueller denn je“, stellt Lipka in seiner Eröffnungsrede fest. Laut der Wohnungsbedarfsprognose fehlen bis 2040 mehr als 500.000 Wohnungen. Der Bedarf in der Rhein-Main Region liegt aktuell bei rund 15.000 Wohnungen jährlich. Dennoch werden hier im Jahr nur knapp 9.000 Wohnungen fertiggestellt. 

Die BFW-Mitgliedsunternehmen haben seit Jahren Erfahrung in der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum. Sie ermöglichen Menschen die Eigentumsbildung für die soziale Absicherung im Alter. Aufgrund der weiter steigenden Baukosten, sind jedoch einige Menschen finanziell nicht mehr in der Lage, sich Eigentum zu leisten. Die Lösung des Problems soll die Schaffung sozial geförderten Wohnraums sein, wie es durch die aktuelle poltische Diskussion des Landes suggeriert wird. „Unsere Unternehmen haben auch schon in der Vergangenheit sozial geförderten Wohnungsbau geschaffen“, so Lipka. Dies sei ihnen in den letzten Jahren aufgrund der verfügbaren Fördermittel aber praktisch nicht mehr möglich gewesen. Der Anfang sei hier jedoch gemacht. „Auf Forderung des BFW wurde eine flexible Förderung für Bauträger und Projektentwickler eingeführt“, berichtet Lipka. Demnach sei nun auch die Förderung einzelner Eigentumswohnungen möglich. Dennoch lasse das Förderprogramm weitere deutliche Nachbesserungen zu.

Und ein weiterer Stein wird den BFW-Mitgliedsunternehmen in den Weg gelegt: Das Instrument der mittelbaren Belegung im sozialen Wohnungsbau, das der BFW laut Lipka deutlich ablehne. Durch die Festlegung fester Quoten sozial geförderten Wohnungsbaus von Kommunen, werde der breiten Öffentlichkeit damit die Lösung des Wohnraumproblems suggeriert. Sie ist es aber nicht. In der Praxis wirken sie sich als Marktzugangsbeschränkungen für die Bauträger und Projektentwickler des BFW aus. „Im Wettbewerb um Grundstücke werden daher private Unternehmen durch solche Festsetzungen klar benachteiligt“, so Lipka. Er machte jedoch deutlich, dass der BFW nicht die Abschaffung sozial geförderten Wohnraums fordere, sondern lediglich den Respekt vor der Leistung der Mitgliedsunternehmen sowie gleichberechtigte und marktwirtschaftliche Rahmenbedingungen für einen fairen Wettbewerb. 

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„Den meisten Bauträgern geht es heute besser als vor einem Jahr“, stellt Carstensen nach der Befragung in die Runde fest. Dennoch: Die Baubranche zeigt sich skeptisch. Dass beweist das Ergebnis der 128. Monatsbefragung des Deutsche Hypo Immobilienklimas. Mit einem Rückgang um 4,4 Prozent verzeichnete das Immobilienklima seinen vierten Einbruch in Folge und lag somit im August bei 120,2 Punkten. Zuletzt war der Wert im November 2014 so niedrig gewesen. Betrachtet man die fünf Assetklassen separat, zeigt sich, dass in den Segmenten Büro-, Wohn- und Logistik gute Stimmungswerte herrschen, die jenseits von 130 Punkten liegen. Das Wohnklima lag zuletzt bei ca. 150 Indexpunkten – seit 2010 hält sich diese Assetklasse auf einem hohen Niveau.

Das Immobilienklima sinkt, die Kauf- und Mietpreise steigen: Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Mainz ist seit 2008 um 109 Prozent gestiegen. Dies zeigen die aktuellen Immobilienmarktdaten von RIWIS, ein Service der bulwiengesa AG. 2017 mussten Wohnungseigentümer in Mainz bis zu 5.750 Euro (Höchstwert) für einen Quadratmeter bezahlen. Damit liegt die Stadt auf dem dritthöchsten Rangplatz hinter Frankfurt mit bis zu 9.500 und Wiesbaden mit bis zu 6.800 Euro pro Quadratmeter. Bei den Mietpreisen verhielt es sich 2017 ähnlich: In Mainz kostete ein Quadratmeter im Durchschnitt 12,10 Euro, der Höchstwert lag bei 15 Euro. Frankfurt am Main führt mit 15,10 Euro im Durchschnitt und einem Höchstpreis von 22,00 Euro pro Quadratmeter die Liste an.

Dennoch wird auch in Zukunft der Wohnungsbedarf in Frankfurt und der Umgebung auf einem hohen Niveau bleiben: Der Bevölkerungszuwachs in der Mainmetropole betrug zuletzt zwischen 1,6 bis 2,2 Prozent pro Jahr. Bis 2030 wird ein Zuwachs von 3,4 Prozent erwartet. Dies hat einen hohen Wohnungsbedarf zur Folge: Bis 2025 werden jährlich rund 9.400 Wohnungen benötigt. Aber: 2016 wurden nur 4.273 Wohnungen fertig gestellt. Das ist ein Problem – wirkt sich aber positiv auf die Auftragslage der Baubranche aus.

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Betrachtet man die Entwicklung des Bauhauptgewerbes fällt auf: Im Jahr 2000 beschäftigten rund 13.300 Betriebe ca. 655.000 Personen – derzeit werden nur 471.000 Personen in 8.460 Betrieben beschäftigt. Ein deutlicher Rückgang, der einem steigenden Auftragsbestand gegenüber steht: Die Auftragseinträge steigen seit 2011 permanent an. Das Wohnungsbauniveau im Bauhauptgewerbe ist seit 2010 um 33 Prozent gestiegen. Laut Indexwert liegt der Auftragsbestand derzeit bei 162 Punkten – 2000 waren es 126 Punkte.

Diese Entwicklung birgt langfristig einen Risikofaktor: den Fachkräftemangel. Der Wohnungsbau dominiert Prognosen zufolge auch in 2018/2019 den gewerblichen und öffentlichen Bau. Die hohe Nachfrage nach Bauleistungen führt zu einem Rekordhoch am Arbeitsmarkt und zu einem Anstieg der Abwerbung von Arbeitskräften im Bauhauptgewerbe. Eine Steigerung der Vakanzzeiten im Hoch- und Tiefbau, Aus- und Trockenbau sowie in Klempnerei, Sanitär-, Heizungs- und Klimatechnik ist aufgrund der derzeitigen Lage unvermeidbar.

Die Spirale

Wohnraum wird nachgefragt, der Auftragsbestand steigt. Heißt, es muss mehr Personal eingestellt werden. Kein Wunder, dass Miet- und Kaufpreise steigen, denn die Bauträger können mehr verlangen. Schaut man jedoch auf die Grundstückspreise, so zeigt sich, dass die Auftrags- und Beschäftigtenlage nicht der Grund für die hohen Preise sind: Der durchschnittliche Grundstückspreis in Mainz stieg seit 2008 um 109 Prozent. Das ist der gleiche Anstieg im selben Zeitraum wie bei den Kaufpreisen. Hinzu kommen die hohen Baupreise, die im zweiten Quartal dieses Jahres den höchsten Anstieg seit zehn Jahren verzeichneten. Wirft man einen Blick auf die Kosten- und Ertragsentwicklung der Stadt Mainz wird klar: die Margen bei vielen Projekten schrumpfen.

Bildnachweis: BFW Rhein-Main