“Wir brauchen eine Zeitenwende auf dem Immobilienmarkt”

Seit zehn Jahren ist Gerald Lipka, Fachanwalt für Immobilienrecht, Geschäftsführer der BFW-Landesverbände Baden-Württemberg, Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland. Als Sprachrohr der privaten Bauwirtschaft im Südwesten der Republik ist Lipka bestens mit der Marktlage und den Herausforderungen für den Immobilienmarkt vertraut. Zur derzeitigen Situation der Branche und der Dringlichkeit richtiger politischer Entscheidungen bezieht der Landesgeschäftsführer im folgenden Beitrag klar Stellung.

IWM-Aktuell: Herr Lipka, die derzeitige Marktlage ist für viele Bauträger herausfordernd – vielfach sogar existenzbedrohend. Gleichzeitig ist der Bedarf nach Wohnraum vielerorts ungebrochen hoch. Wie passt das aus Ihrer Sicht zusammen?

Lipka: Um den Immobiliensektor im gesamten Bundesgebiet steht es leider nicht gut. Die derzeitige – für die Branche geradezu toxische – Gemengelage aus drastisch gestiegenen Material-, Lohn- und Produktionskosten auf der einen und rapide gestiegenen Finanzierungszinsen auf der anderen Seite hat in den vergangenen eineinhalb Jahren zu einem regelrechten Einbruch auf dem bundesweiten Immobilienmarkt geführt. 400.000 neue Wohnungen wollte das neu geschaffene Bauministerium unter Ministerin Klara Geywitz jährlich schaffen. Für das erste volle Jahr in Verantwortung der Ampel-Regierung waren es rund 300.000. Im zurückliegenden Jahr entwickelten sich die Zahlen weiterhin rückläufig. Die „optimistischsten“ Prognosen liegen bei maximal 250.000 fertiggestellten Wohnungen. Damit liegt das Delta zwischen Theorie und Praxis allein in den Jahren 2022 und 2023 bei insgesamt wohl mehr als 250.000 zu wenig geschaffenen Wohnungen. Für die weiteren Preisentwicklungen – insbesondere in stark nachgefragten Ballungszentren – verheißt das trotz einer rückläufigen Kaufkraft breiter Bevölkerungsschichten nichts Gutes. Die damit verbundene soziale Sprengkraft ist enorm.

IWM-Aktuell: Welche politischen Weichenstellungen sind aus Ihrer Sicht nötig, um einen Kapazitäten-Abbau im Baugewerbe zu verhindern – schließlich wird Wohnraum ja, wie eben beschrieben, nach wie vor dringend gebraucht?

Lipka: Im vergangenen Jahr war häufig vom Begriff einer „Zeitenwende“ die Rede – natürlich in einem anderen Zusammenhang. Dennoch ist genau dies in der Immobilienbranche nötig, um dem Einbruch auf dem freien Markt endlich wirksam entgegenzutreten – hierfür bedarf es wirkungsvoller Impulse für alle Marktteilnehmer. Erste Maßnahmen, wie die Degressive AfA, die beim Wohnbaugipfel der Bundesregierung bereits Ende September letzten Jahres angekündigt wurden, befürworte ich in diesem Zusammenhang ausdrücklich. Allerdings sind sie bis heute noch nicht umgesetzt. Das Wachstumschancengesetz, in dem die Degressive AfA verankert ist, befindet sich noch immer im Vermittlungsausschuss. Selbst die genaue Ausgestaltung des Gesetzes ist noch ungewiss. Für unsere Unternehmen war die Ankündigung dieser Degressiven Sonder-AfA ohne zeitnahe Umsetzung ein weiteres Hemmnis. Potenzielle Kaufinteressenten warten seither ab, konkrete Kaufverträge sind weiterhin Mangelware. So produziert die Politik weiteren Stillstand, anstatt der derzeitigen Entwicklung entgegenzuwirken.

IWM-Aktuell: Welche konkreten Lösungen benötigt die Branche, um wieder Fahrt aufzunehmen?

Lipka: Die politischen Entscheidungsträger auf Bundes- sowie auf und Landesebene müssen sich darüber klarwerden, dass es viele unterschiedliche Akteure im Neubaubereich gibt. Unterschiedliche Akteure reagieren natürlich auch auf verschiede Maßnahmen. Die nun angekündigte Sonder-Afa erreicht beispielsweise Investoren, die vermieten. Dies ist aber nur eine Facette einer sehr diversen Branche. So wurden bundesweit in den Jahren 2021 und 2022 rund 60 Prozent aller Investitionen in den Wohnungsneubau von privaten Haushalten getätigt – die damit verbundenen Investitionen in Millionenhöhe können keinesfalls durch Förderungen oder staatliche Subventionen ersetzt werden. Um auch in diesem Bereich Impulse zu setzen, sind meines Erachtens dringend weitere Maßnahmen nötig: So könnte beispielsweise eine Absenkung der Grunderwerbsteuer für private Ersterwerber die Attraktivität des privaten Eigenheims wieder stärken. Wichtig für alle Marktteilnehmer ist zudem eine verlässliche Förderlandschaft! Gerade in einer Branche mit langen Fertigungszyklen müssen sich Unternehmer darauf verlassen können, dass sich die gesetzlichen Rahmen- und Förderbedingungen nicht im Laufe der Projektrealisierung um 180 Grad ändern. Kurzfristige „Schnellschüsse“ gefährden auch und gerade in unserer Branche Existenzen. Wir benötigen ein entschlossenes Vorgehen mit Blick für die Wirklichkeit! Gleichzeitig muss aber auch die deutlich reduzierte Nachfrage wieder angekurbelt werden. Und dies betrifft aus unserer Sicht den Bund gleichermaßen wie Land, Städte und Gemeinden. Sicherlich gibt es nicht die eine Lösung, um den Wohnungsmarkt wieder in Fahrt zu bringen. Es geht um einen durchdachten Mix konkreter Instrumente, um positive Impulse für den Markt zu setzen.

Stuttgart gilt als Vordenker und innovativer Gestalter und ist einer der stärksten Wirtschaftsräume weltweit: steigende Einwohnerzahlen, starke Industrie. „Es steht gut um den Wirtschaftsstandort, doch es könnte noch besser sein“, findet Oberbürgermeister Fritz Kuhn. Die Metropole leide vor allem unter den kaum bezahlbaren Mieten, die nicht einmal mehr für Normalverdiener erschwinglich seien. Aus diesem Grund gebe es laut dem OB Überlegungen, im Rahmen des Stuttgarter Innenentwicklungsmodell, die Quote der geförderten Wohnungen von 20 Prozent auf 30 Prozent anzuheben. „Aktuell entstehen 2.000 Wohnungen pro Jahr in Stuttgart, unserem Ziel, dass 600 davon sozial geförderte Wohnungen sein sollen, sind wir sehr nahe“, so der OB, der die Steigerung geförderter Wohnungen als wichtiges sozialpolitisches Ziel sieht. Doch auch in der Region steigen die Mieten, weiß Günter Siebers, Leiter des Stuttgarter Stadtmessungsamts und Vorsitzender des Gutachterausschusses: „Zwei Drittel aller Gutachterausschüsse in der Region gehen von steigenden oder gar stark steigenden Preisen bei Wohnimmobilien aus“, so Siebers.

Doch nicht nur die Mietpreise sind ein Problem, auch der Mangel an Wohnraum: „Wir müssen endlich mehr Wohnungen produzieren, um den Druck vom Markt zu nehmen“, fordert Frank Berlepp, Geschäftsführer LBBW Immobilien Management. Um bauen zu können, benötigt es jedoch Bauland. Aktuell herrscht allerdings Flächenknappheit in der Region. Dass weiß auch Thomas Bopp, Vorsitzender des Verbands Region Stuttgart: „Es wäre nicht wünschenswert, wenn Unternehmen wegen Flächenknappheit wegziehen“, so Bopp. Doch es fehle nicht nur an Gewerbeflächen, die die Gemeinden nicht ausweisen wollen, sondern auch an Wohnbaufläche. OB Kuhn möchte jedoch verhindern, dass Wohngebiete ungeplant gebaut werden. Stuttgart solle seine Schönheit und Grünfläche sowie seine Landwirtschaft bewahren, daher werde nicht jeder Acker bebaut. Innovative und zeitgemäße Konzepte zur Nachverdichtung von Wohnraum seien gewünscht. Kürzlich konnte die Stadt die Fläche von Aurelis am S-Bahnhof von Stuttgart-Vaihingen erwerben. Geplant ist, dort nun Wohnungen, auch für Studenten, entstehen zu lassen. In der Mitte soll es eine Grünfläche geben. Erfreuliche Nachrichten gab es bezüglich der Bürofläche in Stuttgart, die seit 2003 um 880.000 Quadratmeter gewachsen ist, wie Ulrich Nestel, Leiter Bürovermietung bei E&G Real Estate, verkündete. „Der Engpass an Büroflächen wird noch etwa zwei bis drei Jahre bestehen bleiben und sich dann aufgrund höherer Fertigstellungszahlen entspannen“, so Nestel über die Zukunft.

Und auch um die Baugenehmigungen steht es gut, berichtet Baubürgermeister Peter Pätzold. Stuttgart habe im vergangenen Jahr 26 Wettbewerbe durchgeführt und 2.725 Baugenehmigungen erteilt, 129 Bebauungsplanungsverfahren würden aktuell bearbeitet. Mathias Both, Partner beim Architekturbüro Blocher Partners, erlebe jedoch, dass selbst kleine Abweichungen vom Baurecht den Start des Bauvorhabens verzögern. Als Lösungsvorschlag für dieses Problem nannte Angela Weiskopf, Leiterin städtebauliche Planung Neckar beim Stadtplanungsamt, die Gründung einer städtischen Projektentwicklungsgesellschaft.

Mit neuen Konzepten könne die Stadt zudem vom Trend zum Erlebniseinkauf profitieren. „Stuttgart verfügt über die größte Textilfläche Deutschlands“, weiß Sven Köhler, Handelsprofessor an der DHBW Dualen Hochschule Baden-Württemberg. Es wäre eine große Chance, wenn sich Vermieter beispielsweise mit mehr Showrooms anfreunden würden. Und auch Andreas Hofer, IBA-Intendant, sagt: „Wir brauchen Experimente!“Internationale Bauausstellungen seien ein innovatives Instrument zur Städte- und Regionalentwicklung, da sie sich außerhalb der täglichen planerischen Vernunft bewegen und somit Möglichkeiten für die Zukunft auftun.

Kuhn appellierte zudem an die Automobilindustrie, auf nachhaltige und bezahlbare Mobilität zu setzen und auf innovative Technologien umzusteigen. Dieser Umstieg ermögliche Chancen und Arbeitsplätze. Die geplante Tarifreform des VVS für 2019 geht dabei mit gutem Beispiel voran. „Ich bin mir sicher, dass Stuttgart den Herausforderungen in der Gestaltung von Stadtstruktur und Baukultur gewachsen ist und diese in Zukunft bewältigen wird“, so der OB.

Gerald Lipka, Geschäftsführer des BFW Landesverband Baden-Württemberg, steht den Plänen von OB Kuhn mit Skepsis gegenüber: „Das Problem des Wohnraummangels wird hier nur einseitig angegangen. Es reicht nicht aus, lediglich den Bau weiterer sozial geförderter Wohnungen anzustreben.“ Lipka fordert gezielte Unterstützung auch für freie Bauträger. „Die im BFW Baden-Württemberg organisierten Unternehmen haben mit einem Marktanteil von rund 50 Prozent eine besondere Bedeutung. Aufgrund ihrer Kapazitäten steuern sie einen wichtigen Beitrag zur Schaffung von neuem Wohnraum bei“, so Lipka. Denn mehr als die Hälfte der neu geschaffenen Eigentumswohnungen werden von privaten Investoren als Mietwohnungen zur Verfügung gestellt. Diese sind mit einem Marktanteil von 66 Prozent der größte Anbieter auf dem Mietwohnungsmarkt (vgl. bbsr online 2/2015). „Es sollte gleichberechtigte Fördermaßnahmen für alle, die am Wohnungsbau beteiligt sind, geben“, schlussfolgert Likpa.

Bildnachweis: BFW Baden-Württemberg

Der Standardprozess

Bei jedem Auszug mit bevorstehendem Leerstand müssen verschiedene Daten in einem Übergabeprotokoll erfasst werden. Anschließend muss der Leerstand dem Grundversorger gemeldet werden, der Abschläge festlegt. Üblicherweise sind diese am Verbrauch des Vormieters orientiert und somit viel zu hoch.

Beim Einzug der neuen Mieter und damit dem Ende des Leerstands, muss erneut ein Übergabeprotokoll erstellt werden. Wieder muss der Grundversorger kontaktiert werden. Darauf folgt die Schlussrechnung. Im letzten Schritt gilt es, die anstehenden Forderungen oder ein mögliches Guthaben zu verarbeiten. Kommt es zu Prozessunklarheiten, schaltet sich zusätzlich der Verteilnetzbetreiber (VNB) ein, was den Aufwand weiter erhöht.

Die Lösung

Diese Probleme hat innogy erkannt und bietet Wohnungsunternehmen mit dem innovativen Produkt „Leerstandsmanagement“ eine Möglichkeit, den Aufwand deutlich zu verringern. Dabei werden alle Prozessschritte durch die Essener gemanagt und gleichzeitig eine transparente Übersicht und Abrechnung ermöglicht.

Statt der bereits erwähnten kleinteiligen Prozessschritte müssen Wohnungsunternehmen bei bevorstehendem Leerstand nur noch die Daten in einem Übergabeprotokoll erfassen und sie an innogy schicken. Das funktioniert bequem per elektronischer Datenschnittstelle. Alle weiteren Prozessschritte werden nun von innogy übernommen. Dazu wird das Wohnungsunternehmen als Kunde und innogy als Lieferant bei den jeweiligen VNB gemeldet. Damit werden die Essener Ansprechpartner der VNB für Datenkommunikation, Abrechnung und vielem mehr. Durch die Implementierung dieses automatischen Prozesses muss sich das Wohnungsunternehmen um nichts mehr kümmern und wird gleichzeitig mit allen wichtigen Informationen versorgt.

Ein Mieterwechsel mit Leerstand gehört zu den teuersten und aufwendigsten Prozessen der Wohnungswirtschaft. Innogy liefert durch das Leerstandsmanagement eine praktikable Lösung: Nicht umlegbare Betriebskosten werden gesenkt und der administrative Aufwand bei Leerständen deutlich reduziert.

Bildnachweis: BFW Baden-Württemberg

Die Arbeitsgruppe Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg, bestehend aus circa 50 Vertreterinnen und Vertretern der Wohnungs- und Kreditwirtschaft, der kommunalen Spitzenverbände, des Natur- und Umweltschutz des Landes und der im Landtag vertretenen Fraktionen, wurde gegründet, um ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum in Baden-Württemberg zu schaffen. In vier verschiedenen Arbeitsgruppen wird daher seit Ende Juli 2016 regelmäßig zum Thema Wohnungsbau diskutiert. Dass die Arbeit der Wohnraum-Allianz durchaus erfolgreich ist, zeigen die Ergebnisse des vergangenen Wohnraumförderprogramms 2017: Über 1.700 neue Mietwohnungen mit Sozialbindung wurden geschaffen – so viele wie seit 20 Jahren nicht mehr.

Im aktuellen Bewilligungszeitraum stehen je Haushaltsperiode 250 Millionen Euro für die Mietwohnraumförderung allgemein, Eigentumsförderung, Modernisierungsförderung für Wohneigentümergemeinschaften und zur Förderung des Erwerbs von Genossenschaftsanteilen zur Verfügung sowie weitere 60 Millionen Euro, die aus den Förderresten von 2017 übertragen werden sollen. Gefördert werden gewerbliche, genossenschaftliche, kommunale und andere Investoren sowie Privatpersonen und Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Förderung erfolgt abhängig vom Förderbereich durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen und durch Zuschüsse bzw. Tilgungszuschüsse.

„Wir sind uns mit anderen Verbänden darüber einig, dass das Programm Wohnungsbau Baden-Württemberg gegenüber vorangegangenen Förderprogrammen deutliche Verbesserungen zur Förderung des sozialen Wohnbaus enthält.“ Gerald Lipka, Geschäftsführer des BWF Baden-Württemberg

Mit dem neuen Förderprogramm wird deutschlandweit eine Prämie an Gemeinden vergeben, wenn mit dieser Sozialmietwohnraum geschaffen wird. 2.000 Euro pro bezugsfertiger Sozialmietwohnung sollen die Gemeinden dazu ermutigen, dringend benötigten sozial gebundenen Mietwohnraum zu schaffen. Der Zuschuss ist einmalig und soll wiederum zweckentsprechend zur Förderung der Schaffung von Wohnraum dienen. Des Weiteren muss der Sozialmietsabschlag auf die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr wie bisher landeseinheitlich mindestens 33 Prozent betragen. Um die Höhe der Sozialmiete flexibel gestalten zu können, ist nun ein Abschlag in Höhe von 20 bis 40 Prozent möglich.

Die berücksichtigungsfähigen Kosten werden fortan nach Bau- und Grundstückskosten getrennt ermittelt, was für die Wohnungswirtschaft von zentraler Bedeutung ist und die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort realistisch abbildet. Dies führt zu einer Entlastung der Investoren und die Subventionierung kann im Einzelfall höher ausfallen. Indem die Miet- und Eigentumsförderung in eine Festbetragsförderung umgestaltet wurde, wird kostengünstiges Bauen zusätzlich honoriert. „Wir dürfen unseren Blick nicht nur auf Mietwohnungen richten, sondern müssen auch die Haushalte, die sich für Wohneigentum entscheiden, einbeziehen“, so Nicole Hoffmeister-Kraut, Ministerin für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau.

„Für die Mitglieder des BFW hat die Förderung der Eigentumsbildung eine besondere Bedeutung. Daher sollte diese in künftigen Wohnbauförderprogrammen des Landes eine zentrale Rolle einnehmen“, fordert Lipka.

Dies ist notwendig, da Wohneigentum einen wichtigen Baustein für eine sichere private Altersvorsorge darstellt. Vor allem junge Menschen sollten dazu ermutigt werden, in langfristige Projekte zu investieren. Da diesen zumeist das geforderte Eigenkapital fehlt, könnte ein gänzlicher oder teilweiser Verzicht auf die Erhebung der Grunderwerbsteuer ein wichtiger Beitrag zur erstmaligen Eigentumsförderung sein, schlägt Lipka vor. Sollte das Land jedoch nicht darauf verzichten wollen oder können, könnte die Grunderwerbsteuer als förderfähiger Sonderbeitrag neben den Baukosten in die Förderung mit einbezogen werden. Eine weitere Möglichkeit, um junge Menschen weiter zu entlasten, ist die Senkung der vorausgesetzten Eigenleistung von 20 auf 10 Prozent. Weiterhin fordert Lipka, dass bei der Förderung zur Altersvorsorge durch Eigentumsbildung unabhängig vom Familienstand gefördert werden solle. Beispielsweise finden Singles vor allem bei der Mietwohnraumförderung Berücksichtigung, jedoch nicht bei der Eigentumsförderung.

Die Gruppe der privaten Investoren als größte Anbietergruppe des Mietwohnungsmarktes sollte nach Ansicht des BFW Baden-Württemberg Geschäftsführers bei der Mietwohnraumförderung stärker in den Fokus genommen werden. Diese investiert nämlich nur in den sozial geförderten Wohnungsbau, wenn die reduzierten Mieteinnahmen auch tatsächlich kompensiert werden. Dass sollte beim Förderungsprogramm berücksichtigt werden. Auf das Instrument der mittelbaren Belegung können Unternehmen des BFW Baden-Württemberg indes nicht zurückgreifen. Es steht lediglich den bestandshaltenden Unternehmen der Wohnungswirtschaft mit größeren Beständen offen. “Die geforderten Belegungsrechte werden dabei häufig auf ältere Gebäude gestellt und neu geschaffener Wohnraum wird im mittleren oder hochpreisigen Segment vermarktet“, sieht Lipka. Bereits beim Grundstückserwerb stellt die mittelbare Belegung eine Marktzugangsbeschränkung für freie Immobilien- und Wohnungsunternehmen dar. Daher lehnt der BFW Baden-Württemberg dieses Instrument klar ab und fordert mögliche Zuschussbeiträge für private Kleininvestoren, um eine Steigerung der Attraktivität von Mietwohnraumförderung zu ermöglichen.

Nach Ansicht von Lipka sollte bereits jetzt über ein entsprechendes Fördervolumen nach dem Jahr 2019 nachgedacht werden, wenn die derzeitigen Kompensationsmittel des Bundes eingestellt werden. Daher fordert er, dass ab 2020 mindestens das bisherige Fördervolumen für die Wohnungsbauförderung durch das Land Baden-Württemberg bereitgestellt wird. Dies sei wichtig für die mittelfristige Planung, da aufgrund des zeitlichen Vorlaufes bei der Entwicklung von Projekten viele erst ab 2020 vermarket werden können.

Bildnachweis: BFW Baden-Württemberg

„Der vorhabenbezogene Bebauungsplan hat inzwischen eine Bedeutung erlangt, die er ursprünglich gar nicht haben sollte. Er hat sich jedoch als Instrument erwiesen, das insbesondere bei der Innenverdichtung eine wichtige Rolle spielt“, so Stoye-Benk. Vor diesem Hintergrund gelte es sowohl für Kommunen als auch Investoren zu bedenken, dass die von vielen Seiten gewünschte Urbanität nur dann entstehen könne, soweit sie letztlich auch gelebt werde. „Deshalb sollte der städtebauliche Vertrag hierzu der Baustein sein. Der Endnutzer, für den die Wohnungen gebaut werden, versteht jedoch häufig etwas anderes unter Urbanität als die Stadtentwickler.“ Hinzu komme, dass im Rahmen von Konzeptvergaben, die letztlich zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrags führen, zahlreiche unterschiedliche Interessen vereint werden müssten, was häufig eine lange Vorbereitungszeit in Anspruch nehme und allen Beteiligten viel abverlange.

Als Beispiel führte die Expertin die Neuplanung des Olga-Areals in Stuttgart-West an. „Von der ersten Idee bis zum tatsächlichen Baubeginn hat es dort mehr als zehn Jahre gebraucht. Nachdem der Bezirksbeirat West bereits 2006 die Wohnbebauung des Areals beschlossen hatte, ist der zugehörige Bebauungsplan aber erst 2016 inkraftgetreten.“ Auch bei diesem Großprojekt müsse der städtebauliche Vertrag letztlich als Instrument betrachtet werden, das in Zeiten von Flächenknappheit die Chance bietet, in den Innenstädten Baulücken zu schließen und weiter zu bauen. „Und er dient auch dazu, Innenentwicklungsmodelle schonend umzusetzen“, so Stoye-Benk weiter.

Eine wichtige Themenstellung für Bauträger sieht die Juristin in der Frage, welche geänderten Lebensmodelle zu welchen neuen Wünschen nach urbanem Wohnraum führen. „Dazu zählt sowohl das Nebeneinander von Gewerbe und Wohnen als auch das Nebeneinander von Freizeitflächen und Wohnraum.“ Ein städtebaulicher Vertrag könne quasi ein Aushandlungsmodell sein, in dem all diese Fragen beantwortet werden. „Die absolute Planungshoheit verbleibt jedoch stets bei der Kommune, das heißt eine Ankündigung, Baurecht schaffen zu wollen, ist noch lange kein Beschluss. Denn ein städtebaulicher Vertrag bedarf immer der Schriftform und muss von einem Vertretungsberechtigten der Stadt unterzeichnet werden.“

Bei der Ausgestaltung eines städtebaulichen Vertrags gelte es vielfältige Regelungskomplexe zu beachten, da Grundsätze des allgemeinen BGB nur eingeschränkt Anwendung finden. Stoye-Benk: „Der Grundsatz der Angemessenheit gilt jedoch überall. Er schützt den privaten Vertragspartner. Denn der wirtschaftliche Wert von Leistung und Gegenleistung muss in einem vertretbaren Verhältnis zueinander stehen. Genauso bedeutend ist das Koppelungsverbot: Es besagt, die öffentliche Hand darf sich nichts abkaufen lassen, was sie von sich aus gewähren müsste. Außerdem dürfen keine sachfremden Dinge mit dem Vorhaben verknüpft werden. Das zeigt: Es gibt sehr wohl strikte Grenzen, die die öffentliche Hand beachten muss.“

HINTERGRUND

Städtebaulicher Vertrag

Der städtebauliche Vertrag ist ein Mittel der Zusammenarbeit der öffentlichen Hand mit privaten Investoren. Er wird meist im Zusammenhang mit einem Bebauungsplanverfahren geschlossen. Städtebauliche Verträge sind in Paragraf 11 des Baugesetzbuches (BauGB) geregelt und stellen eine Sonderform der öffentlich-rechtlichen Verträge dar. Sie dienen der Erfüllung städtebaulicher Aufgaben und ergänzen somit das hoheitliche Instrumentarium des Städtebaurechts. Wenn die Gemeinde dagegen schlicht als Käufer oder Verkäufer eines Grundstücks auftritt, handelt es sich in der Regel um einen privatrechtlichen Grundstückskaufvertrag. Städtebauliche Verträge lassen sich in Maßnahmen-, Zielbindungs- und Folgekostenverträge einteilen. Sie müssen dem Angemessenheitsgebot entsprechen, dürfen dem Koppelungsverbot nicht widersprechen und bedürfen der Schriftform.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist eine Sonderform des Bebauungsplans, die Anwendung findet, wenn ein bereits präzise umrissenes Projekt von einem Vorhabenträger realisiert werden soll. Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird zwischen Vorhabenträger und Kommune auf Grundlage des Baugesetzbuches abgestimmt. Über einen Durchführungsvertrag regelt die Kommune mit dem Investor die zu erbringenden Erschließungsmaßnahmen. Einzelne Flächen außerhalb des Bereichs des Vorhaben- und Erschließungsplans können in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen werden. Die kommunale Verantwortung für die städtebauliche Planung bleibt dabei unberührt.

Bildnachweis: BFW Baden-Württemberg