Bei Installation neuer Geräte darf nur noch fernauslesbare Messtechnik verbaut werden. Eine Ausnahme von der Pflicht zum Einbau fernablesbarer Systeme gilt dann, wenn ein einzelner Zähler oder Heizkostenverteiler ersetzt wird, der Teil eines Gesamtsystems ist, das zum Zeitpunkt des Ersatzes nicht fernablesbar ist.

Ab dem 1. Dezember 2022 muss neu eingebaute Messtechnik sicher an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können und interoperabel funktionieren. Das bedeutet, dass die Fernauslesung der Verbrauchswerte auch durch Dritte erfolgen kann. Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle Liegenschaften mit fernablesbarer Technologie ausgestattet sein.

Achtung: Kürzungsrechte: Künftig können Bewohner ihre Heizkostenabrechnung jeweils um drei Prozent kürzen, wenn Gebäudeeigentümer bzw. Verwalter ihren Pflichten zur Installation fernablesbarer Messtechnik oder den Informationspflichten nicht nachkommen.

Unterjährige Verbrauchsinformation (UVI)

Mit dem Einsatz fernablesbarer Messtechnik sind Gebäudeeigentümer bzw. Verwalter seit Januar 2022 gegenüber Bewohnern verpflichtet, monatlich aktuelle Verbrauchsinformationen mitzuteilen. Die Bewohner müssen aktiv darüber unterrichtet werden, dass neue Verbrauchsinformationen zur Verfügung stehen. Das ledigliche Bereitstellen der Informationen genügt nicht. Dies wird in der Begründung zur HKVO deutlich. Dort heißt es: „Mitteilen der Informationen bedeutet, dass die Information den Nutzer unmittelbar erreicht, ohne dass er sie suchen muss. Dies kann in Papierform oder auf elektronischem Wege, etwa per E-Mail, geschehen. Informationen können auch über das Internet zur Verfügung gestellt werden, jedoch nur, wenn der Nutzer dann in irgendeiner Weise in den angegebenen Intervallen darüber unterrichtet wird, dass sie dort nun zur Verfügung stehen. Andernfalls kann nicht von einem „Mitteilen“ gesprochen werden, sondern nur von einem „Zurverfügungstellen“.“

Die UVI muss die Verbrauchswerte von Heizung und Warmwasser des letzten Monats enthalten sowie die Verbrauchswerte des Monats davor, den Verbrauch im entsprechenden Monat des Vorjahres und den Vergleich des eigenen Verbrauchs mit Durchschnittswerten vergleichbarer Wohnungen.

Laut HKVO gelten Liegenschaften, die mit Walk-by-Technologie ausgestattet sind, ebenfalls als fernablesbar und sind somit „UVI-pflichtig“. Allerdings ist nicht jede Walk-by-Anlage technisch dazu in der Lage, monatlich Daten zu senden. Dies ist im Einzelfall zu prüfen. Bei denen, die die technischen Voraussetzungen erfüllen, stellt sich allerdings die Frage der Wirtschaftlichkeit. Der § 6 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) bildet die Ermächtigungsgrundlage für die Heizkostenverordnung. § 5 des GEG stellt alle Anforderungen und Pflichten unter den Vorbehalt der Wirtschaftlichkeit. Die monatliche Ablesung von Liegenschaften mit Walk-by-Technologie würde bedeuten, zwölfmal im Jahr sämtliche Immobilien abzufahren, um Ablesewerte einzusammeln. Dies ist ökonomisch als auch ökologisch kaum vertretbar.

Zusatzinformationen in der Abrechnung

Gebäudeeigentümer bzw. Verwalter sind dazu verpflichtet, Bewohnern mit der Heizkostenabrechnung künftig zusätzliche Informationen zur Verfügung zu stellen. Abrechnungen, deren Abrechnungszeitraum nach dem 1. Dezember 2021 beginnt, müssen u.a. folgende Angaben enthalten: Anteil eingesetzter Energieträger sowie bei Fernwärmeeinsatz der Treibhausgasemissionen und des Primärenergiefaktors, Vergleiche mit dem Verbrauch eines vergleichbaren Durchschnittsbewohners, Kontaktinformationen von Verbraucherorganisationen, Energieagenturen und Hinweise auf die mögliche Durchführung von Streitbeilegungsverfahren sowie die erhobenen Steuern, Abgaben und Zölle.

Mehr Informationen zur novellierten Heizkostenverordnung, zur unterjährigen Verbrauchsinformation und zu den Lösungen von KALO erhalten Sie hier.

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Durch die Änderung der Heizkostenverordnung soll die europäische Energieeffizienz-Richtlinie, EED, in nationales Recht umgesetzt werden. Ziel der EED ist es, weitere Energieeinsparpotenziale im Gebäudesektor zu heben und damit auf den Klimaschutz einzuzahlen. Die EED sollte bereits zum 25. Oktober 2020 in deutsches Recht umgesetzt werden.

KALO-Geschäftsführer Dr. Dirk Then:

„Wir bedauern es sehr, dass die Entscheidung über die novellierte Heizkostenverordnung vertagt wurde. Das führt zur Verunsicherung in der Branche – und das auf Kosten des Klimaschutzes. Denn je schneller Wohnungsunternehmen, Verwalter und Privateigentümer funkauslesbare Technologie einsetzen und ihren Bewohnern die unterjährige Verbrauchsinformation, UVI, anbieten, desto eher können die in der EED formulierten Einsparziele erreicht werden.“

Unabhängig vom konkreten Umsetzungszeitpunkt der EED in nationales Recht, bleibt die in der EED gesetzte Frist: Bis Ende 2026 müssen alle Mehrparteienhäuser vollständig mit fernauslesbarer Verbrauchsmessgeräten ausgestattet sein.

KALO-Geschäftsführer Dr. Dirk Then:

„Es sollte nicht auf die Umsetzung der EED in der HKVO gewartet werden. KALO hat eine EED-konforme, zuverlässige Lösung, die zudem für mehr Komfort für Eigentümer und Bewohner sorgt und damit weitere Vorteile bietet. Auch für die UVI stehen bereits intelligente Portal- und App-Lösungen bereit. Mit Blick auf die Gerätelaufzeiten und Austauschzyklen kann durch eine frühzeitige EED-konforme Ausstattung ein möglicher finanzieller Nachteil für Eigentümer und Bewohner vermieden werden.“

Mehr Informationen erhalten Sie auf der Seite: https://eed.kalo.de/

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Aus dem jüngst veröffentlichten Klimaschutzbericht 2018 des Bundesministeriums für Umwelt geht hervor, dass Deutschland die selbst gesteckten Ziele aus dem „Aktionsprogramm Klimaschutz 2020“, welches eine Minderung der Treibhausgasemissionen um 40 Prozent gegenüber 1990 vorsieht, um acht Prozent verfehlen wird. Zwar belegt der Bericht, dass die Verbesserung des Gebäudebestandes durch Modernisierungsmaßnahmen durchaus einen Beitrag zum Erreichen der Ziele geleistet hat, jedoch sind die Maßnahmen nicht mehr ausreichend. „Es genügt heute nicht mehr, Gebäude lediglich zeitgemäß zu dämmen. Die Möglichkeiten der Digitalisierung müssen stärker genutzt werden, um Energieeinsparpotenziale optimal auszunutzen. Die unterjährige Verbrauchsinformation ermöglicht dem Mieter beziehungsweise Wohnungsnutzer sein Verbrauchsverhalten besser anzupassen und so einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten“, sagt Stephan Kiermeyer, Geschäftsführer der Kalorimeta GmbH. Energieeinsparungen durch Anpassung des Verbrauchsverhaltens – diesen Ansatz nimmt auch die novellierte Energieeffizienzrichtlinie der EU in den Fokus. So verfolgt die EED das übergeordnete Ziel, den Energieverbrauch innerhalb der EU bis zum Jahr 2030 um 32,5 Prozent gegenüber dem 2007 prognostizierten Verbrauch zu senken. Zu diesem Zweck sieht die Richtlinie unter anderem vor, dass die Konsumenten besser und regelmäßiger über ihren Energieverbrauch informiert werden und so ihr eigenes Verbrauchsverhalten optimieren können. Für die Immobilienwirtschaft ergeben sich daraus wichtige Änderungen.

Die Änderungen

Die EED sieht vor, dass ab 25. Oktober 2020 nur noch fernablesbare Zähler und Verteiler installiert werden, sofern die Kosten sowie der technische Aufwand in einer akzeptablen Relation zur Energieeinsparung stehen. Verbindliches Ziel ist es, dadurch den Verbrauch jährlich um 0,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zu reduzieren. Was unter akzeptabel zu verstehen ist, kann jeder EU-Mitgliedsstaat in seiner nationalen Umsetzung per Verordnung oder Gesetz definieren. Bereits eingebaute Zähler und Verteiler, die eine Fernauslesung nicht unterstützen, sollen bis zum 01.01.2027 nachgerüstet oder ausgetauscht werden.

Darüber hinaus verpflichtet die Novellierung Vermieter ab dem 01.01.2022 dazu, Bewohnern in Liegenschaften mit fernablesbaren Erfassungsgeräten monatlich Verbrauchsinformationen zur Verfügung zu stellen. Schon ab dem 25.10.2020 sollen diese, bei entsprechender Infrastruktur, dem Wohnungsnutzer mindestens halbjährlich zur Verfügung gestellt werden.

Die Auswirkungen

Besonders der verpflichtende Einsatz von Funkmesstechnik hat bereits heute Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft und schafft erste Handlungsimpulse. Diese ergeben sich aus den Fristen und der Lebensdauer der verschiedenen Erfassungsgeräte. Wärme- und Warmwasserzähler haben eine Eichfrist von fünf, Kaltwasserzähler von sechs Jahren. Danach müssen sie zwingend ausgetauscht werden. Heizkostenverteiler werden, bedingt durch die Batterielaufzeit, in der Regel nach zehn Jahren ausgetauscht. Wohnungsunternehmen und Immobilienverwalter, die heute noch Heizkostenverteiler installieren, die keine Fernablesung ermöglichen, müssen spätestens 2026 wieder aktiv werden und diese nachrüsten oder austauschen. Die Lebensdauer von zehn Jahren wird somit unterschritten, was einen wirtschaftlichen Verlust bedeutet. „Ein bevorstehender Austausch von Erfassungsgeräten sollte daher unbedingt dazu genutzt werden, auf fernablesbare Technik umzurüsten“, empfiehlt Stephan Kiermeyer. Zudem ist der Einsatz von Funkmesstechnik der einzige Weg, Bewohnern unterjährige Verbrauchsinformationen zur Verfügung zu stellen.

Die Ziele

Mit der Novellierung rückt die EU die Energieeffizienz von Gebäuden weiter in den Fokus. Gleichzeitig werden Privatsphäre und Transparenz für Bewohner gestärkt. Ableser müssen zukünftig keine Wohnungen mehr betreten und unterjährige Verbrauchsinformationen helfen Bewohnern beim Nachvollziehen ihres Einflusses auf die Energiekosten. „Bei hohem Verbrauch können Bewohner schnell reagieren, ihren Energiebedarf senken, Kosten einsparen und die Umwelt schützen,“ erklärt Stephan Kiermeyer.

Kalo, der Full-Service-Dienstleister für die Immobilienwirtschaft aus Hamburg, setzt hierzu auf modernste Funktechnik und ermöglicht auch die Bündelung von Smart Metering und Submetering über Smart Meter Gateways. Zum Einsatz kommt AMR-Technologie (Automatic-Meter-Reading) im OMS-Standard (Open-Metering-System), wodurch eine offene und vernetzte Infrastruktur entsteht, die Grundlage für Zukunfts- sowie Innovationssicherheit ist. Die erfassten Daten können entweder per Breitbandfrequenz über Gateways in den Treppenhäusern oder über die bereits erwähnten Smart Meter Gateways zu Kalo übertragen werden, wo sie interoperabel für Abrechnungs- und Visualisierungs-Tools oder für weitere autorisierte Anwendungen bereitgestellt werden.

Konkret steht Kunden beispielsweise die vom ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) prämierte Kalo-App „Cards“ zur Verfügung, die Verbrauchsdaten visualisiert und Bewohnern Anreize zum Energiesparen liefert. So umfasst die App beispielsweise verschiedene Energiespartipps oder auch die Möglichkeit, den eigenen Verbrauch dem Durchschnittsverbrauch vergleichbarer Nutzeinheiten gegenüberzustellen. Damit können die Vorgaben der EED zur regelmäßigen Verbrauchsinformationen von auf besonders innovativem Weg umgesetzt werden.

Der Ausblick

Mit Umsetzung der EED und besonders durch unterjährige Verbrauchsinformationen wird die Digitalisierung der Wohnungswirtschaft weiter vorangetrieben. Funksysteme mit Fernablesung sind dabei die einzig wirtschaftlich sinnvolle Möglichkeit, diese den Bewohnern zur Verfügung zu stellen. Wohnungsunternehmen, die bereits heute auf Funktechnologie setzten, optimieren nicht nur ihre Prozesse, sondern tragen auch für die Zukunftsfähigkeit ihrer Unternehmen Sorge.

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