Die Autoren der Kurzstudie fordern daher, Abwärmenutzung gegenüber der Nutzung erneuerbarer Energie nicht als Möglichkeit zweiter Klasse zu behandeln: „Die politischen Weichenstellungen in Deutschland zielen gegenwärtig maßgeblich auf die weitere Erhöhung des Anteils erneuerbarer Energie insbesondere bei der Energieerzeugung“, so die Autoren der Studie „Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung als nachhaltige Schlüsseltechnologie zur Erreichung der Klimaziele (COP-Äquivalenzstudie)“. Doch das Einsparpotenzial im Sektor des Wärmeschutzes und der Anlagetechnik sollten nicht vernachlässigt werden.

Die Vielzahl an genutzten Kennwerten und eine generell schlechte Vergleichbarkeit dieser Werte erschwert einen Vergleich zwischen der Wärmerückgewinnung mit Lüftungssystemen und üblichen Heizwärmepumpen. Daher wurde in der Studie das elektrische Wirkverhältnis genutzt. „Dabei handelt es sich um ein Verhältnis von Nutzen zu Aufwand und damit um eine äquivalente Leistungszahl, die unmittelbar mit dem Kennwert von Wärmepumpen verglichen werden kann“, erklären die Studienautoren. Bei normalen Heizverhältnissen und aktuellen marktüblichen Anlagetechniken liegt der Wert bei der Wärmerückgewinnung zwischen 11 und 25. Bei Wärmepumpen hingegen befindet sich der Wert üblicherweise zwischen 3 und 6.

Diese Werte sprechen für eine verstärkte Nutzung der Abwärme. „Für die zukünftige Planung ergibt sich aus Praxissicht nach Dr. Burkhard Schulze Darup (Architekt) und Jürgen Leppig (Vorsitzender GIH) insbesondere bei hoch effizienten Gebäuden mit Wärmerückgewinnung eine sehr hohe prozentuale Reduktion der Heizlast.“ Die Studie nennt zudem einige Faktoren die „aus Sicht aller Marktbeteiligten für den Einsatz von ventilatorgestützten Wohnungslüftungssystemen“ sprechen.Diese Faktoren finden Interessierte hier.

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Die Studie spricht von aktuell sieben Trends in der Wohnungswirtschaft, die maßgeblich Einfluss auf das Wohnen der Zukunft haben. Zu diesen Trends gehören dabei: Regulierungen, Baukosten, Service und Properties als Brands, neue Arbeitsweisen, Demografischer Wandel und Klimawandel, ESG und Neue Ökologie.

Ergebnis: Laut Studie soll der Trend zum Homeoffice das Wohnen verändern. Anforderungen ändern sich, wie beispielsweise die nach mehr Platz und besserer technischer Ausstattung. Trotz des demografischen Wandels soll weiterhin eine hohe Nachfrage bestehen. Auch die Nachfrage in den Ballungsräumen wird gewohnt hoch bleiben. Die Autoren sehen keine Tendenz zum Umzug in die Vorstädte oder in ländliche Räume. Die Innenstädte bleiben demnach unverändert attraktiv für Mieter.

Die Bautätigkeit wird weiterhin durch steigende Baukosten und Ressourcenknappheit erschwert, was laut Umfrageteilnehmern zu einer Rückstellung von Bauprojekten führen soll. Die geplanten Regulierungen hingegen sollen noch nicht zu sinkenden Investitionen führen. Es wird vermutet, dass weiterhin in den Bestand investiert wird.

Weitere Tendenzen sind, dass Projektentwickler künftig stärker auf Branding ihrer Projekte setzen. Mieter sollen mehr für Themen wie CO2-Reduzierung sensibilisiert werden.

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Voraussetzung, dass sich die Maßnahmen innerhalb weniger Jahre amortisieren können, ist, dass die staatlichen Förderungen verlässlich fortgeführt werden. Laut Studie kann man den Gasverbrauch des Gebäudesektors bis 2030 um 40 Prozent absenken, sollte man die Sanierungsquote auf zwei Prozent gesteigert bekommen. Die Treibhausgasemissionen sinken gleichzeitig um bis zu 87 Prozent.

Die Betriebs- und Instandhaltungskosten sind spätestens im Jahr 2030 bei unsanierten Gebäuden höher als bei sanierten Gebäuden. Dabei sind die Investitionskosten bereits verrechnet.

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In der Klimaschutzdebatte steht aktuell die Immobilienwirtschaft im Fokus. Das überrascht nicht, denn die Erzeugung von Raumwärme und Warmwasser in Wohngebäuden hat einen Anteil am jährlichen Gesamtenergieverbrauch in Deutschland von rund 22 %. Zudem hat der Gebäudesektor im Jahr 2020 als einziger die Ziele des Klimaschutzgesetzes gerissen. Das in dem Fall zwingend erforderliche Sofortprogramm für mehr Klimaschutz wurde fristgerecht erarbeitet – allerdings wurde es in einem Gutachten, beauftragt von den zuständigen Ministerien, als zu langsam beschrieben.

Um das ehrgeizige Ziel einer weitgehenden Treibhausneutralität bis 2045 zu erreichen, sind daher große Anstrengungen und vor allem neue Strategien notwendig. Denn die von der Politik bislang geförderten Werkzeuge zur Dekarbonisierung des Gebäudebestandes – mithilfe von bauphysikalischer Normierung und daraus abgeleiteter Forderungen und Förderungen zu energetischen Modernisierungen – haben sich als zu langsam und darüber hinaus vielfach als zu teuer erwiesen. Der Fokus auf den Bestandshalter und den Gebäudehersteller vernachlässigt den Dritten: den Gebäudenutzer. Indikator für die Relevanz der Gebäudenutzer ist die häufige Diskrepanz zwischen energetischer Planung und Realbetrieb im Bereich des Wohnens, der sogenannte Rebound Effekt.

Eine Studie von Prof. Dr. Andreas Pfnür, Leiter Fachgebiet Immobilienwirtschaft am Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften der TU Darmstadt, und Dr.-Ing Nikolas Müller, Habilitand am selben Fachbereich, zeigt jetzt erstmals auf empirischer Basis, dass Mieter durchaus ihre Mitverantwortung für die Klimabilanz der von ihnen bewohnten Immobilie anerkennen. Die repräsentative Studie, für die 1.000 private Mieterhaushalte befragt wurden, weist zudem Wege, wie eine datenbasierte, digitale Steuerung des Verbrauchs die Energie- bzw. Klimabilanz von Wohngebäuden schnell und nachhaltig verbessern kann. Beauftragt wurde die Studie von der Hamburger noventic group.

Geteilte Verantwortung für mehr Klimaschutz

Ein zentrales Ergebnis der Studie ist die Selbstwahrnehmung der Mieter im wohnungswirtschaftlichen Klimaschutz. Der Großteil der Mieter sieht das eigene Verbrauchsverhalten durchaus kritisch: Mehr als zwei Drittel halten einen effizienten Klimaschutz im Gebäude ohne ihre Mitwirkung für unmöglich. Für die Studienverantwortlichen noch überraschender war allerdings, dass Mieter die Zuständigkeit für Klimaschutz zu nahezu gleichen Teilen bei sich und ihren Vermietern sehen.

Bisherige Klimaschutzstrategien im Wohnungssektor sahen die Verantwortung dagegen weit überwiegend beim Eigentümer. Tatsächlich wünscht sich also die Hälfte der Mieter beim Klimaschutz eine partnerschaftliche Zusammenarbeit mit den Vermietern.

Um die Mieter effektiv in den wohnungswirtschaftlichen Klimaschutz einzubeziehen, müssen neue Voraussetzungen geschaffen werden. Bessere Verbrauchsinformationen werden von den Mietern eindeutig als entscheidender Erfolgsfaktor für mehr Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit beschrieben. Mehr als zwei Drittel der Mieter fordern Controlling-Prozesse wie Benchmarking, Hinweise auf Einsparpotenziale oder Monitoring von zeitlichen Verbrauchsverläufen aktiv ein.

Hohe Akzeptanz für digitale Lösungen

Zu den interessantesten Ergebnissen der Studie zählt, dass die Akzeptanz digitaler Heizungssteuerung unter Mietern sehr hoch ist. Zwei Drittel der Mieter wären bereit, ihre Heizungssteuerung der Technik zu überlassen – und dafür auch ihre Verbrauchdaten zu teilen. Im Gegenzug versprechen sie sich davon vor allem niedrigere Heizkosten (75 %), bleibenden oder steigenden Wohnkomfort (71 %), und ein unkompliziertes Funktionieren („Simplicity“) ihrer Heizung (67 %). Damit liefern die Ergebnisse auch erste Indikatoren, warum die energetischen Modernisierungen bislang nicht den berechneten Erfolg brachten:

Klimaschutzanstrengungen sind vor allem dann erfolgreich, wenn das Wohnen zugleich komfortabel und bezahlbar bleibt und technische Innovationen leicht verständlich und bedienbar sind.

Prof. Dr. Andreas Pfnür kommt zu dem Ergebnis: „Unsere Studie zeigt, dass eine Incentivierung der Mieter ein starker Hebel zu mehr Klimaschutz ist. Insbesondere in Kombination mit der Digitalisierung der Wärmesteuerungssysteme und für junge Zielgruppen unter den Mietern bietet sich hier ein erfolgversprechendes Potenzial im mieterbezogenen Klimaschutz.“ Bisherige Strategieansätze zu mehr Klimaschutz in der Wohnungswirtschaft stellen vor allem ordnungsrechtliche Anforderungen an die energetische Qualität der Gebäude sowie deren Förderung in den Mittelpunkt. Dr. Dirk Then, Geschäftsführer der noventic group, folgert aus den Implikationen der Studie: „Wir müssen jetzt überprüfen, ob nicht als weitere Säule ein Strategieansatz entwickelt werden sollte, der stärker auf ökonomische Anreize für ein energieeffizientes Verhalten der Mieter ausgerichtet ist. Die Studienergebnisse zeigen aus meiner Sicht erste vielversprechende Anhaltspunkte für erfolgreiche Klimaschutzmaßnahmen im Wohnungsbetrieb auf, die bei vergleichsweise geringem Investitionsbedarf vor allem sehr schnell greifen würden.“

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Das Institut hatte die Studie Mitte April in Berlin vorgestellt. Die eigenen vier Wände könnten auch als Instrument gegen Altersarmut wirken, hieß es darin. Beim Besitz von Wohneigentum liegt Deutschland im europaweiten Vergleich jedoch auf den hinteren Rängen. Laut Pestel-Institut haben hierzulande nur 45 Prozent der Haushalte eigenen Immobilienbesitz.

Familien sollen nach dem Willen der großen Koalition aus CDU, CSU und SPD künftig von einem Baukindergeld von 1.200 Euro pro Kind und Jahr profitieren. Es soll innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen mit einer Laufzeit von zehn Jahren erhältlich sein. Das Baukindergeld spreche indes nur jene an, die ohnehin Eigentum anschaffen wollten, schreibt das Pestel-Institut in der Untersuchung. Etwa die Hälfte der Familien mit Kindern lebe ohnehin bereits im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung. „Insofern stellt das Baukindergeld eher eine spezielle Familienförderung als ausgeprägte Wohnungsbauförderung dar“, folgern die Autoren.

Auftraggeber der Untersuchung ist der Branchenzusammenschluss „Verbändebündnis Wohneigentum“, der die Aussagen grundsätzlich unterstützt. Vertreten sind hier die Bundesarchitektenkammer, der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel, der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau und der Immobilienverband IVD.

Grundsätzlich dürfte das Baukindergeld die Wohnungsmärkte entzerren und die Nachfrage in preiswertere und eher ländlichere Gemeinden verlagern, nehmen die Autoren an. Der Grund: Die Höhe der Förderung hängt von der Kinderzahl und dem Einkommen ab – nicht vom Kaufpreis. Deswegen ist der Förderanteil bei günstigeren Objekten höher. Allerdings dürfte damit die Zahl der Pendler steigen, was im Konflikt etwa mit Klimaschutzzielen stehe, schreibt das Institut.

Als Ergänzung empfiehlt die Untersuchung ein staatlich gefördertes Kreditprogramm, das mit langfristig garantiert niedrigen Zinsen auch Menschen mit wenig Eigenkapital den Immobilienkauf ermöglichen soll. Über ein Bürgschaftsprogramm könnte der Staat mindestens 20 Prozent des Preises übernehmen. Davon sollten insbesondere Haushalte mit mittlerem und kleinem Einkommen profitieren, schreibt das Institut.

Selbst in einer Stadt wie Berlin sei der Kauf gebrauchter Wohnungen im Normalzustand so realistisch. Ohne Förderung fielen bei 25 Jahren Kreditlaufzeit nach Berechnungen für eine typische Single-Wohnung mit 50 Quadratmetern monatliche Raten von 530 Euro an, für eine 75-Quadratmeter-Wohnung wären es zum günstigsten aktuellen Zinssatz 742 Euro. Wenn ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens dafür eingeplant würde, wäre die kleine Wohnung demnach mit 1.590 Euro Nettoeinkommen machbar, die größere mit 2.225 Euro. Bei einem garantierten Zins von 1,5 Prozent ließen sich die monatlichen Kosten demnach um etwa ein Zehntel drücken.

Ein Förderprogramm sei deshalb auch als Mittel der Alterssicherung zu verstehen, meint das Pestel-Institut. So könnten mehr als 40 Prozent der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten bei einem Renteneintritt 2030 nur mit monatlichen Zahlungen unter 800 Euro aus der staatlichen Rentenversicherung rechnen. Ohne zusätzliche Alterssicherung könnten die Mietausgaben dann etwa die Hälfte der Nettoeinkünfte ausmachen. „Dieser Rentenschock ist dramatisch“, sagt der Leiter des Pestel-Instituts und Hauptautor Matthias Günther. Er spricht von einer „konkreten Gefahr, sich arm zu wohnen“.

Die Bundesingenieurkammer erklärte, insbesondere die Kosten für Notarleistungen und Grunderwerbssteuer würden von vielen potenziellen Bauherren unterschätzt. Zusammen machten sie aber 12 Prozent des Baupreises aus. Präsident Hans-Ullrich Kammeyer forderte deshalb Freigrenzen bei der Grunderwerbssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum. Der CDU-Bundestagsabgeordnete und Mietrechtsexperte Jan-Marco Luczak verteidigte das Baukindergeld, da gerade jungen Familien häufig das Eigenkapital für ein Eigenheim fehle. Er verwies aber auch auf von der großen Koalition geplante flankierende Maßnahmen wie ein Bürgschaftsprogramm der Förderbank KfW, das Teile der Kosten absichern soll.

Bildnachweis: BFW Baden-Württemberg