„Für die Vermarktung eines Grundstücks ist die Einstufung in eine Altlastenklasse wichtig“, machte Rohou zu Beginn seines Fachvortrags deutlich. „Es muss im Vorfeld mit den zuständigen Behörden gesprochen werden, um Vermarktungsprobleme zu vermeiden“, so Rohou weiter. Liegt eine Altlast vor, die schädliche Bodenveränderungen hervorrufen kann, können bei der Nutzung des Grundstücks Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen. Der Inhaber eines Grundstücks ist daher verpflichtet, schädliche Böden zu beseitigen, sodass keine dauerhaften Gefahren im Sinne der planungsrechtlichen Nutzung des Grundstücks auftreten. In Betracht kommen Dekontaminations- und Sicherungsmaßnahmen, die eine langfristge Ausbreitung von Schadstoffen verhindern. Zu beachten sei hier: „Sind schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten nach dem 1. März 1999 eingetreten, sind Schadstoffe zu beseitigen“, heißt es im Bundes-Bodenschutzgesetz. Eine Sicherung reicht dann also nicht aus.

Bauträger und Projektplaner benötigen spätestens bei der Bauantragstellung ein Gutachten über den Zustand des Grundstückbodens, wenn eine Änderung der planungsrechtlichen Nutzung geplant ist. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn auf einem alten Industriegelände Wohnhäuser entstehen sollen. Und dann gibt es oft ein böses Erwachen: Im Kaufvertrag war keine entsprechende „Altlastenklausel“ vorhanden, die regelt, wer im Falle schädlicher Bodenveränderungen das Risiko sowie die Kosten trägt, und in welchem Umfang. Oft bleibt dann der neue Eigentümer darauf sitzen. Rohou rät daher, genau auf Formulierungen im Kaufvertrag, die Altlasten betreffen, zu achten und zu bedenken: „Der Verkäufer kennt sein Grundstück!“ Zudem solle man sich Auskünfte darüber geben lassen, wann zuletzt saniert wurde und anschließend überprüfen, ob die damaligen Sanierungsziele noch mit den aktuell geltenden Standards übereinstimmen. Ein Rat vom Profi: „Am besten den Boden testen lassen, bevor es zum Kauf kommt.“

Bei der Entsorgung von Bodenaushub kann es, ob schädlich oder nicht, zu erhöhten Entsorgungskosten kommen – hier greift das Abfallrecht. Zu beachten ist, dass Boden erst dann zum Abfall wird, wenn der Besitzer sich diesem entledigt, entledigen will oder muss. Hier wird zwischen Verwertung und Beseitigung unterschieden. Bleibt der ausgehobene Boden jedoch am Ursprungsort, ist er kein Abfall im Sinne des Kreislaufwirtschaftsgesetzes. Wie und wo der jeweilige Boden-Abfall zu entsorgen ist, hängt vom Zuordnungswert ab, die durch die Länderarbeitsgemeinschaft Abfall (LAGA) festgelegt sind. Diese richten sich nach der Art und Schwere der Verunreinigung und werden in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. Zu beachten ist hier, dass nur bis zu einem Fremdanteil von maximal 10 Prozent von Boden gesprochen wird. Darüber hinaus ist von Bauschutt die Rede und andere LAGA-Vorschriften greifen. Um Kosten bei der Boden-Entsorgung zu sparen, schlägt Rohou unter anderem vor, Abfall weitestgehend zu vermeiden, Bau-Null so hoch wie möglich anzusetzen und somit den Aushub zu minimieren. Im Falle einer Entsorgung auf der Deponie könne die Mehrwertsteuer gespart werden, indem direkt mit dem Deponiebetreiber abgerechnet werde.

HINTERGUND

Was sind Altlasten?

Altlasten sind nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist und durch die schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden können. Bei der Erfüllung boden- und altlastenbezogener Pflichten ist die planungsrechtlich zulässige Nutzung des Grundstücks und das sich daraus ergebene Schutzbedürfnis zu beachten.

Bildnachweis: iStock

Landflucht und Klimawandel sorgen dafür, dass die Wohnungswirtschaft umdenken muss, um neuen Wohnraum in Metropolen zu schaffen und gleichzeitig CO2-Werte zu reduzieren. Neben der Schaffung von Grünflächen gilt es auch, Anreize für die Bevölkerung zu schaffen. Möglichkeiten, vom Auto auf das Rad oder elektrisch betriebene Verkehrsmittel umzusteigen, sollten dabei berücksichtigt werden.

Doch woher den Platz für diese Vorhaben nehmen und gleichzeitig mehr Menschen das Leben im urbanen Umfeld ermöglichen? Städte können schließlich nicht unendlich weiterwachsen. Es rücken Wohnkonzepte in den Fokus, die das gemeinschaftliche Wohnen fördern. In Studentenwohnheimen oder Wohngemeinschaften schließen sich vor allem junge Menschen zusammen, um steigenden Mieten und fehlendem Wohnraum zu entkommen. Digitale Services können dabei die Lösung sein, Platz zu sparen und den Bewohnern zeitgemäßen Komfort zu bieten. Ein spannendes Beispiel dafür ist das Konzept Gemeinschaftswaschraum.

Trotz des Vorteils der Platzersparnis sind diese nicht unumstritten. Für Vermieter und Verwalter bringen sie in der Regel einen hohen organisatorischen Aufwand mit sich und sorgen darüber hinaus immer wieder für Streit unter den Bewohnern. Das Unternehmen WeWash löst diese Probleme, indem es den Gemeinschaftswaschraum digitalisiert: Mieter können freie Waschmaschinen oder Trockner per App oder per Telefon buchen. Nach Beendigung des Wasch- oder Trockenvorgangs werden sie informiert und wissen sofort, wann ihre Wäsche fertig ist. Unnötige Gänge in den Waschraum gehören so der Vergangenheit an. Da die Abrechnung bargeldlos erfolgt, bleibt auch das Sammeln von Kleingeld aus und die lückenlose Dokumentation der Zahlungseingänge ist gewährleistet. Das erleichtert dem Vermieter beziehungsweise Verwalter die Arbeit: Sie sparen sich das lästige Zählen, Abrechnen und Einzahlen der Münzen. Die Ausstattung der Maschinen erfolgt über das WeWash Retrofit-Kit, das an jedem handelsüblichen Maschinenfabrikat installiert werden kann. Über ein Full-Service-Angebot bietet das Unternehmen zusätzlich ein Betreibermodell an.

Durch die Digitalisierung gelingt es, den Gemeinschaftswaschraum im urbanen Umfeld zu etablieren und dessen Vorteile für zeitgemäße Wohnkonzepte zu nutzen.

Bildnachweis: BFW Rhein-Main

Das Baukindergeld ist eines der wichtigsten Projekte der Koalition von CDU/CSU und SPD zur erleichterten Finanzierung von Wohneigentum. Anspruch haben Familien mit mindestens einem Kind, die zum ersten Mal ein Haus oder eine Wohnung erwerben oder neu bauen. Voraussetzung ist, dass die Immobilie selbst genutzt wird. Dies muss durch eine Meldebescheinigung bestätigt werden. Des Weiteren darf der Erwerb oder Bau der Immobilie erst in 2018 erfolgt sein bzw. begonnen haben. Durch die Vorlage des Kaufvertrags oder der Baugenehmigung muss dies nachgewiesen werden. Familien mit Eigentumserwerb oder Neubaubeginn in 2017, oder früher, haben keinen Anspruch.

Anträge bis Ende 2020 möglich

Der Antrag auf Baukindergeld kann seit dem 18. September 2018 und rückwirkend zum 1. Januar dieses Jahres sowie bis zum 31. Dezember 2020 gestellt werden. Mit der Drei-Jahres-Grenze möchte die Bundesregierung sicher stellen, dass die bereitgestellte Fördersumme von 2 Milliarden Euro bis zum Ende der Legislaturperiode in 2021 für alle Antragssteller ausreicht. Über die genaue Höhe muss jedoch noch im Bundeskabinett entschieden werden. Der Beschluss wird bis Herbst 2018 erwartet. Das Bundesbauministerium rechnet derzeit grob mit 180.000 Anträgen pro Jahr.

Die Förderhöhe ergibt sich aus der Anzahl der Kinder, deren Alter und dem zu versteuernden Einkommen der Eltern. Je Kind sollen pro Jahr 1.200 Euro über einen Zeitraum von zehn Jahren gezahlt werden, wenn diese unter 18 Jahre sind und im Haushalt der Eltern wohnen. Genaue Rahmenbedingungen stehen zwar noch nicht fest, aber die Förderung kann bis zum 25. Lebensjahr gewährt werden, wenn sich das Kind noch in der Ausbildung oder dem Studium befindet. Wie es um die Förderung bei neuem Nachwuchs steht, ist ebenfalls noch offen. Die Einkommensgrenze der Eltern liegt bei maximal 75.000 Euro zu versteuernden Haushaltseinkommen pro Jahr plus 15.000 Euro pro Kind. Das ergibt ein Baukindergeld von 12.000 Euro pro Kind.

Familien müssen sich jedoch im Klaren darüber sein, dass das Baukindergeld nicht auf einen Schlag ausgezahlt wird und daher nicht als Eigenkapital in das Kauf- oder Bauvorhaben eingerechnet werden kann – davon müssen Familien ebenfalls circa 20 bis 30 Prozent als Grundstock vorweisen, um Baukindergeld zu erhalten. Die staatliche Unterstützung gibt jedoch die Möglichkeit, den Kreditrahmen zu erhöhen, da pro Kind 100 Euro monatlich mehr zur Verfügung stehen. Die Entscheidung, ob es sich um eine monatliche oder jährliche Auszahlung handeln wird, steht noch aus. Fest steht hingegen, dass das Baukindergeld nicht an den Staat zurückgezahlt werden muss und es keine Quadratmetergrenze für die Immobilienfläche gibt, wie zunächst angedacht war. „Mit dem Verzicht auf eine Flächenbegrenzung hat die Bundesregierung beim Baukindergeld endlich die letzten Steine aus dem Weg geräumt und einen wichtigen von mehreren Schritten für besseres, selbstbestimmtes Wohnen geschaffen“, so Gerald Lipka, Geschäftsführer des BFW Hessen/Rheinland-Pfalz/Saarland.

Baukindergeld Plus in Bayern

Bayern setzt auf das Baukindergeld der Bundesregierung noch ein Plus von 300 Euro je Kind pro Jahr drauf. Das macht für Familien, die im Freistaat Eigentum erwerben möchten, zusätzlich 3.000 Euro pro Kind. Des Weiteren kann eine einmalige Eigenheimzulage von 10.000 Euro beantragt werden. Dies gilt auch für Alleinstehende und kinderlose Paare, die beim Baukindergeld gänzlich außen vor gelassen werden.

Kritik am Baukindergeld

Während sich die Koalition über die beschlossene Fördermaßnahme freut, kritisieren vor allem Ökonomen die Finanzspritze: Laut der Anfang Juli veröffentlichten Studie des Deutschen Instituts zur Wirtschaftsförderung (DWI) kommt sie vor allem dem gehobenen Mittelstand zugute, Familien mit niedrigem Einkommen erreiche sie hingegen nicht. Dass die Einführung zu einer Zeit geschieht, in der es am Markt aufgrund niedriger Zinsen einen regelrechten Bauboom gibt, wird ebenfalls kritisiert. Die Höhe des Baukindergeldes ist zwar für jedes Bundesland und jede Region gleich, jedoch sind die Immobilienpreise unterschiedlich hoch. Kritiker sagen, dass diese aufgrund der Förderung noch weiter steigen werden und das Baukindergeld zum Bauträgergeld wird, da diese ihre Preise anschrauben werden. „Die Preiserhöhungen stehen in keinem Zusammenhang mit dem Baukindergeld, sondern sind aufgrund immer neuer Bauvorschriften und erhöhter Baukosten teilweise unumgänglich“, verteidigt Lipka die Mitglieder des BFW.

Ob der Antragszeitraum von drei Jahren wirklich die derzeitige Wohneigentumsquote von etwa 45 Prozent erhöht, ist ebenfalls fraglich. Experten sehen diesen Zeitraum als zu kurz an. Um wirklich dauerhaft etwas zu verbessern, sollte über Alternativen, wie der Senkung der Grunderwerbssteuer nachgedacht werden, um Familien und auch freien Bauträgern bei der Finanzierung unter die Arme zu greifen. Das Baukindergeld wird dazu führen, dass Familien vermehrt im ländlichen Raum und weniger in Ballungsgebieten bauen und das Pendeln auf sich nehmen, um eine Altersvorsorge zu schaffen und das Wohnobjekt in der Rente zu besitzen.

Bildnachweis: BFW Rhein-Main

„Wir haben uns seit 2013 intensiv mit dem Quartier Lankwitz beschäftigt“, sagt Elke Benkenstein. „Dabei war es uns wichtig, die Bewohnerinnen und Bewohner frühzeitig mit einzubeziehen.“ Durch eine Mieterbefragung kam heraus, dass große Wohnungen im Quartier fehlen, so dass Familien oft nur ein Wegzug in einen anderen Stadtteil blieb. Um das Wohnungsangebot für diese Zielgruppe zu verbessern, wurden in den Neubauten Ursula- und Kaiser-Wilhelm-Straße vor allem größere Drei-und Vier-Zimmer-Wohnungen gebaut. „Die Nachfrage ist enorm“ führt Elke Benkenstein weiter aus und ergänzt: „Die Ursulastraße ist drei Monate nach Vermietungsbeginn fast voll vermietet.“

Auch bei der Gestaltung der Außenanlagen und sonstigen Bedarfen im Quartier wurden interessierte Mieterinnen und Mieter nach ihren Vorstellungen und Wünschen befragt. In Bürgersteiggesprächen und Planungsworkshops erarbeiteten sie gemeinsam mit den Landschaftsarchitekten der gruppe F Ideen für das „Quartierskonzept Wohnumfeld“, aus dem schon einiges umgesetzt wurde: Bspw. eine Blühwiese oder Sitzmöbel für mehr Aufenthaltsqualität. Zum Nachbarschaftsfest am heutigen Tage wird der aktuelle Stand auf Infotafeln vorgestellt. Auch der Quartierspark soll stärker nach den Bedürfnissen der Bewohnerinnen und Bewohner ausgerichtet werden und im nächsten Jahr wird ein Gemeinschaftsgarten entstehen.

Das Nachbarschaftsfest ist vor allem ein Dankeschön an alle Nachbarn im Quartier, die die langen Bauphasen mit begleitet haben. Für die vielen neuen Kinder im Quartier wird es auf dem Fest einen Bastel- und Schminkstand geben. Bei einem Müllquiz kann man Tischtennisschläger für die neue Tischtennisplatte gewinnen.

Ein dritter Neubau an der Dessauer Straße ist geplant.

Bildnachweis: iStock

Seit 2011 werden immer mehr Projekte über Crowdfunding finanziert – damals spielten Immobilien noch eine untergeordnete Rolle. Doch Mikulla weiß: „Crowdinvesting etabliert sich heute in der Immobilienbranche mit starken Wachstum“. Laut dem „Crowdinvest Marktbericht 2017“ wurden 2017 in Deutschland rund 200 Millionen Euro über Schwarmfinanzierung generiert. Das ist ein Plus von 171 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Davon flossen rund 130 Millionen in die Finanzierung von Immobilien – ein Plus von 221 Prozent gegenüber 2016. Das erste Halbjahr 2018 zeigte, dass es mit den Privatinvestitionen in Immobilienprojekte weiter voran geht: Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2017 stiegt das Crowdinvestvolumen um 43 Prozent auf 83,4 Millionen Euro an. Diese Zahlen beweisen, dass Crowdfunding längst Einzug in die Immobilienbranche erhalten hat eine attraktive Finanzierungsmöglichkeit für Bauträger und Projektentwickler darstellt.

Seit der Verschärfung von Kreditvergaberichtlinien von Banken müssen Projektentwickler in der Regel mindestens 10 Prozent, gelegentlich sogar bis zu 30 Prozent Eigenmittel einbringen. Aus diesem Grund greifen viele auf Mezzanine-Darlehen von Drittparteien zurück, die einen einfachen Eigenkapital-Ersatz darstellen. Bei Mezzanine-Darlehen handelt es sich meist um Nachrangdarlehen, das heißt, sie treten im Liquidations- oder Insolvenzfall hinter die Forderungen der Bank zurück. Crowdinvesting-Plattformen wie zinsbaustein.de bieten Bauträgern die Möglichkeit, einen großen Teil Ihres Eigenkapitals mittels Schwarmfinanzierung von Privatanlegern einzusammeln, um so die Finanzierung weiterer Bauprojekte sicher zu stellen. Dabei wird die Darlehenssumme von einer Vielzahl an privaten Darlehensgebern, die sich mit kleinen Beiträgen (zwischen 500 und 10.000€) an dem Immobilienprojekt beteiligen, eingesammelt und gebündelt – heute mehrheitlich auf Internetplattformen. Die Idee dahinter: Bis zu 90% des Eigenkapitals zu refinanzieren, denn Banken akzeptieren den auf diese Weise eingebrachten Betrag als Eigenkapital. Bauträger sowie Projektentwickler können dadurch sowohl ihre Eigenkapitalbasis stärken, um die Anzahl ihrer Projekte zu erhöhen, als auch ihre Projektvolumina. Des Weiteren haben sie einen größeren Handlungsspielraum bei der Grundstücksakquise, da sie mit Crowdinvesting schneller Eigenkapital aus laufenden Projekten freisetzen können.