E-Mobilität: Vom Phantom zum Ergebnistreiber

Grün ist der Rasen und grün ist die E-Mobilität: Wo als könnten Immobilienverwalter besser über die neuen Technologien sprechen als im Deutschen Fußballmuseum in Dortmund?

Wie nötig das war, zeigte sich schon zu Beginn der vierten Veranstaltung von Spotlight NRW. Konsens unter vielen Teilnehmern: „E-Mobilität? Eher nebulös, eher noch nicht interessant, eher nicht so relevant für Immobilienverwalter.“ Das sollte sich im Laufe des Tages grundlegend ändern.

Zu Beginn führte Ulrich Zimmermann von der Genossenschaft „E-Mobilität für alle“ in das Thema ein. Dabei wurde den Teilnehmern schnell klar, dass die kommenden Entwicklungen rund um E-Mobilität ganz konkrete Auswirkungen auf Immobilienverwalter haben werden. Vor allem aber lenkte er das Augenmerk der Teilnehmer auf neue Chancen und Geschäftsfelder, die darauf warten, erschlossen zu werden. Damit legte er die inhaltliche Grundlage für die folgenden Workshops, in denen die Verwalter spannende Erkenntnisse gewannen.

Mobilitätskonzepte

Der Wertewandel bei der Generation Z hat zur Folge, dass die Generation zwar mobil sein möchte, aber wenig Wert auf Eigentum am Auto legt. Hinzu kommt, dass viele neue Baukonzepte darauf ausgelegt sind, dass nicht jeder Bewohner ein eigenes Auto hat. Insofern sind neue Mobilitätskonzepte unumgänglich.

Kooperationen mit Drittanbietern wurden zunächst verworfen, da man Abhängigkeiten von großen Taxi-Unternehmen und die strengen Regulierungen im Taxi-Bereich fürchtet. Car Sharing wurde eher positiv bewertet, wobei jedoch feste Standorte für die KFZ Voraussetzung sind. Attraktive KFZ können das Angebot interessant machen, jedoch muss eine Verrechnung (ggf. Zuzahlung) geklärt werden. Dabei ist Car Sharing eher für die Kurz- als für die Langstrecke attraktiv.

Grundsätzlich gilt: Verwalter sehen E-Mobilität als Zukunftsmodell. Jedoch sind viele Auflagen zu beachten und es werden bauliche Veränderungen nötig. Immobilienverwalter können hier nicht aktiv werden , bis die nächste Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes Rechtssicherheit schafft.

Marketing

Eigentümerversammlungen sind Zukunftsvisionen schwer zu verkaufen. Daher muss der Verwalter den Werterhalt in den Vordergrund stellen und dem Mehraufwand immer einen rechenbaren Nutzen gegenüberstellen. Außenabstellplätze bereiten dabei grundsätzlich weniger Probleme als Tiefgaragenplätze. Jedoch wird bei einer Überdachung mit Solarpanels eine Baugenehmigung benötigt und dies wird von Kommune zu Kommune unterschiedlich behandelt. Für den einzelnen Verwalter ist es im Augenblick schwierig abzuschätzen, wann eine solche Investition sich rechnet. Auch hier bietet sich die Zusammenarbeit mit Institutionen, die auf E-Mobilität spezialisiert sind, an.

Ganz konkret wird das Thema 2020 in Eigentümerversammlungen eingebracht. Wichtig ist hier im Vorfeld eine Eruierung von Förderprogrammen und Zuschüssen für die Planungskosten. Dies kann über Vereinigungen, wie z.B. die EMA erfolgen.

Bei Thema Außenwirkung führte ein Teilnehmer an, dass man kaum als etwas Besonderes wahrgenommen wird, wenn alle E-Mobilität anbieten. Andere gaben jedoch zu bedenken, dass man sich negativ abhebt, wenn man als einziger kein Angebot hat. Hier ist auch die konsequente Umstellung auf Öko-Strom zu beachten, da Umweltschutz für viele Verfechter der E-Mobilität eine große Rolle spielt. Man geht davon aus, dass Mieter das Thema wesentlich positiver aufnehmen als Eigentümer.

Finanzierung

In Anbetracht der anstehenden Gesetzesänderung („Grundrecht auf Ladesäule“) differenziert man zwischen Umlage und Rücklage. Eine Finanzierung der Ladeinfrastruktur aus Rücklagen wird kritisch gesehen, weil dann Mittel für andere Investitionen fehlen und Eigentümer es kritisch sehen, wenn kein „Polster“ vorhanden ist. Eher wäre eine Finanzierung über eine Umlage denkbar. Hier ist jedoch abzuwarten, ob die Gesetzesnovelle eine Umlage auf alle oder nur auf die konkret Betroffenen vorsieht.

Alternativ kann die Finanzierung der Infrastruktur auch durch Dritte erfolgen, z.B. durch Stromanbieter. Die Refinanzierung erfolgt dann z.B. über den Strompreis. Für den Verwalter wäre damit ein Effizienzzugewinn verbunden, da die Abwicklung dann ebenfalls über den Dritten erfolgt. Um dabei bessere Konditionen zu erzielen, bietet sich ein Zusammenschluss mehrerer Verwalter an, der mit größerer Marktmacht verhandelt.

Technik

Für viele überraschend: Der Einstieg in die Infrastruktur für E-Mobilität einfacher ist als man denkt, denn schon mit den haushaltsüblichen 11 kWh können akzeptable Ladezeiten erreicht werden. Das kann im Umgang mit WEGs helfen, die technischen Neuerungen und Investitionen tendenziell eher skeptisch gegenüberstehen.

Doch gewisse Investitionen sind unumgänglich, denn E-Mobilität benötigt Platz – innen wie außen. Insofern müssen die Kommunen beim Baurecht und bei außenliegenden Ladeplätzen mit ins Boot genommen werden. Dabei ist Erfolg angesichts der augenblicklichen politischen Mehrheitsverhältnisse in den Kommunen wahrscheinlich. Im Haus muss Platz für Speichermedien geschafft werden. In Bezug auf Brandschutz gibt es keine verbindlichen Regelungen, so dass individuelle Lösungen gefunden werden müssen

Doch neben Kosten gibt es auch Möglichkeiten für neue Geschäftsmodelle von Verwaltern und Eigentümern: Es wäre möglich, Tiefgaragen als eHub an Stromanbieter zu vermieten, die diesen dann entwickeln und über die Preise für Strom und andere Dienstleistungen abrechnen. Hierbei ist darauf zu achten, dass der Verwalter aus solchen Geschäften keine Provisionen erhalten darf. Ein weiterer Ansatz wäre die Schaffung von Speicherkapazitäten, um sich von Energieerzeugern die Aufnahme bei Überproduktion bezahlen zu lassen und den Strom dann zu einem späteren Zeitpunkt profitbringend zu verkaufen.