Förderung von Neubauten und Modernisierungen mit Minuszinsen

Derzeit herrscht ein regelrechter Bauboom in der Bundesrepublik – und das nicht nur in den Ballungszentren: Hohe Nachfrage, Zuwanderung und Niedrigzinsen treiben die Bauwirtschaft an. Die Zahl der Baugenehmigungen ist im ersten Halbjahr 2016 laut Statistischem Bundesamt um mehr als 30 Prozent gestiegen. Das wird auch in den nächsten Jahren noch zu einer deutlichen Erhöhung der Fertigstellungen an neuen Immobilien führen.

Dennoch scheint der Bedarf an zusätzlichen Wohnungen insbesondere in den großen Städten und Zentren kaum gedeckt werden zu können. Die gestiegene Bautätigkeit reicht noch längst nicht aus. In unterschiedlichen Studien ist von weit über 100.000 weiterhin fehlenden Wohnungen die Rede – pro Jahr. Und dass dabei gerade bezahlbarer Wohnraum besonders betroffen ist, versteht sich fast von selbst. Der Staat versucht Preis-Überhitzungen durch Regulierungen wie die von Immobilienverbänden und dem BFW Bayern harsch kritisierte Mietpreisbremse einzuschränken. Zudem kurbelt er den Wohnungsbau durch günstige Finanzierungsmittel der KfW und die Öffnung von Fördertöpfen für sozialen Wohnungsbau an. Erst Ende August hat das Bundeskabinett beschlossen, bis 2020 jährlich 300 Millionen Euro zusätzlich für soziale Stadtentwicklung zur Verfügung zu stellen. Und die EZB sorgt durch ihre langfristige Niedrigzinspolitik für beste Voraussetzungen, kreditfinanziert zu investieren.

Noch vor wenigen Jahren drohte der Volkswirtschaft in der Bundesrepublik in Folge des kranken Altersbaums ein Überangebot an Wohnungen. Nun wird sich die Bevölkerungszahl durch Zuwanderung besser als zuvor prognostiziert entwickeln. Dennoch dürfte die Einwohnerzahl langfristig schrumpfen. Die Altersstruktur der Gesellschaft verändert sich unaufhaltsam. Binnenwanderung sorgt für Zulauf in den Ballungszentren – und zur Entsiedelung strukturschwacher Regionen. An der einen Stelle werden Wohnungen neu gebaut, woanders sind sie übrig.

Was passiert also, wenn einerseits der Nachfrageüberhang durch die starken Neubauaktivitäten irgendwann annähernd ausgeglichen wird und sich gleichzeitig die künstlich geschaffenen günstigen Voraussetzungen in der Finanzierung ändern, weil die EZB die Stützungsprogramme sukzessive reduziert? Es entsteht ein Investitionsloch, da Nachfrage fehlt, um weitere Investitionen zu treiben. Ein Rückgang der Baukosten ist nach jahrelangen Steigerungsraten nur leicht und zeitverzögert zu erwarten. Die Phantasie, noch wirtschaftlich durch Mietsteigerungspotenzial investieren zu können, sinkt. Steigende Zinsen drücken zusätzlich auf die Immobilienpreise, weil im Vergleich höhere Renditen erzielt werden müssen. Konjunkturelle Wellenbewegungen, die abzusehen sind und die bei heutigen langfristigen Immobilieninvestitionen berücksichtigt werden müssen.

KfW finanziert Neubauten und Modernisierungen mit Minuszinsen

Die Finanzierung von Neubauten und Modernisierungen mit Minuszinsen ist heute schon Realität: Energieeffiziente Neubauten sind ohne staatliche Förderprogramme schon heute viel zu teuer. Erst die Einbindung von Förderdarlehen machen sie rentabel: Ein Sollzinssatz von max. 0,75 Prozent für 10 Jahre, wie ihn die KfW für 100.000 Euro je Wohnung anbietet, wird durch rechnerische Berücksichtigung der Tilgungszuschüsse von 5 bis 15 Prozent zu einem Minuszins von bis zu -1,2 Prozent pro Jahr.. Energieeffiziente Neubauten und Modernisierungen können heute nur durch Niedrigstzinsen rentabel umgesetzt werden. Umso wichtiger ist es, diese Konditionen möglichst langfristig abzusichern, um die Investition vor Deckungslücken durch die erwarteten konjunkturellen Wellen zu schützen. Die KfW bietet dafür zumindest für Neubauten seit April 2015 auch eine Zinsbindung von 20 Jahren mit einem Sollzinssatz von bis zu 1,30 Prozent für den Volltilger oder bis zu 1,50 Prozent bei einer unterstellten Tilgungsdauer von 30 Jahren an.

KfW-Konditionen können noch verbessert werden

Noch günstiger lässt sich das 10-jährige KfW-Darlehen als tilgungsfreie Variante für mindestens 20 Jahre abgesichert in einer Kombination mit einem Bausparvertrag gestalten. Ein solches Modell bietet beispielsweise das Dr. Klein Energie-Effizienz-Darlehen (DEED). Mit Tilgungszuschuss beträgt der Kombinationszins für 20 Jahre für ein Effizienzhaus 40 Plus so nur noch -0,64 Prozent im Jahr. Die Liquidität kann bei einer Laufzeit von 25 Jahren noch einmal verbessert werden – ohne Zinsanpassungsrisiko einer Restschuld nach 10 oder 20 Jahren. So können Modernisierungen nach dem höchsten Standard (KfW Effizienzhaus 55) unter Berücksichtigung des Tilgungszuschusses sogar zu einem Durchschnittszins von -1,15 Prozent bei einer vollständigen Tilgung innerhalb von 25 Jahren finanziert werden. Die KfW selbst bietet hingegen für Modernisierungen weiterhin nur maximal 10 Jahre Zinsbindung.

Wird der fehlende Kapitalbedarf zwischen KfW-Darlehen und Eigenkapital mit einem Darlehen mit langer Zinsbindung von 20 bis 30 Jahren gedeckt, die von spezialisierten Anbietern aus der Banken- und Versicherungsbranche stabil angeboten werden, ist das Fremdkapital über die gesamte Laufzeit vollständig abgesichert. Dadurch werden künftige Risiken durch Marktschwankungen weitestgehend ausgeschlossen. Die Chancen hingegen bleiben uneingeschränkt bestehen. Denn trotz der langfristigen Absicherung kann durch Kündigungsrechte die Finanzierung nach etwas mehr als 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung aufgelöst und die Immobilie beispielsweise verkauft werden. Das gilt nach der Frist von mindestens 10 Jahren für die gesamte Restlaufzeit. So können spätere Nachfragehochs flexibel abgewartet und optimal genutzt werden.

Fotonachweis: iStockphoto, PPAMPicture

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