Landflucht und Klimawandel sorgen dafür, dass die Wohnungswirtschaft umdenken muss, um neuen Wohnraum in Metropolen zu schaffen und gleichzeitig CO2-Werte zu reduzieren. Neben der Schaffung von Grünflächen gilt es auch, Anreize für die Bevölkerung zu schaffen. Möglichkeiten, vom Auto auf das Rad oder elektrisch betriebene Verkehrsmittel umzusteigen, sollten dabei berücksichtigt werden.

Doch woher den Platz für diese Vorhaben nehmen und gleichzeitig mehr Menschen das Leben im urbanen Umfeld ermöglichen? Städte können schließlich nicht unendlich weiterwachsen. Es rücken Wohnkonzepte in den Fokus, die das gemeinschaftliche Wohnen fördern. In Studentenwohnheimen oder Wohngemeinschaften schließen sich vor allem junge Menschen zusammen, um steigenden Mieten und fehlendem Wohnraum zu entkommen. Digitale Services können dabei die Lösung sein, Platz zu sparen und den Bewohnern zeitgemäßen Komfort zu bieten. Ein spannendes Beispiel dafür ist das Konzept Gemeinschaftswaschraum.

Trotz des Vorteils der Platzersparnis sind diese nicht unumstritten. Für Vermieter und Verwalter bringen sie in der Regel einen hohen organisatorischen Aufwand mit sich und sorgen darüber hinaus immer wieder für Streit unter den Bewohnern. Das Unternehmen WeWash löst diese Probleme, indem es den Gemeinschaftswaschraum digitalisiert: Mieter können freie Waschmaschinen oder Trockner per App oder per Telefon buchen. Nach Beendigung des Wasch- oder Trockenvorgangs werden sie informiert und wissen sofort, wann ihre Wäsche fertig ist. Unnötige Gänge in den Waschraum gehören so der Vergangenheit an. Da die Abrechnung bargeldlos erfolgt, bleibt auch das Sammeln von Kleingeld aus und die lückenlose Dokumentation der Zahlungseingänge ist gewährleistet. Das erleichtert dem Vermieter beziehungsweise Verwalter die Arbeit: Sie sparen sich das lästige Zählen, Abrechnen und Einzahlen der Münzen. Die Ausstattung der Maschinen erfolgt über das WeWash Retrofit-Kit, das an jedem handelsüblichen Maschinenfabrikat installiert werden kann. Über ein Full-Service-Angebot bietet das Unternehmen zusätzlich ein Betreibermodell an.

Durch die Digitalisierung gelingt es, den Gemeinschaftswaschraum im urbanen Umfeld zu etablieren und dessen Vorteile für zeitgemäße Wohnkonzepte zu nutzen.

Bildnachweis: BFW Rhein-Main

Das Baukindergeld ist eines der wichtigsten Projekte der Koalition von CDU/CSU und SPD zur erleichterten Finanzierung von Wohneigentum. Anspruch haben Familien mit mindestens einem Kind, die zum ersten Mal ein Haus oder eine Wohnung erwerben oder neu bauen. Voraussetzung ist, dass die Immobilie selbst genutzt wird. Dies muss durch eine Meldebescheinigung bestätigt werden. Des Weiteren darf der Erwerb oder Bau der Immobilie erst in 2018 erfolgt sein bzw. begonnen haben. Durch die Vorlage des Kaufvertrags oder der Baugenehmigung muss dies nachgewiesen werden. Familien mit Eigentumserwerb oder Neubaubeginn in 2017, oder früher, haben keinen Anspruch.

Anträge bis Ende 2020 möglich

Der Antrag auf Baukindergeld kann seit dem 18. September 2018 und rückwirkend zum 1. Januar dieses Jahres sowie bis zum 31. Dezember 2020 gestellt werden. Mit der Drei-Jahres-Grenze möchte die Bundesregierung sicher stellen, dass die bereitgestellte Fördersumme von 2 Milliarden Euro bis zum Ende der Legislaturperiode in 2021 für alle Antragssteller ausreicht. Über die genaue Höhe muss jedoch noch im Bundeskabinett entschieden werden. Der Beschluss wird bis Herbst 2018 erwartet. Das Bundesbauministerium rechnet derzeit grob mit 180.000 Anträgen pro Jahr.

Die Förderhöhe ergibt sich aus der Anzahl der Kinder, deren Alter und dem zu versteuernden Einkommen der Eltern. Je Kind sollen pro Jahr 1.200 Euro über einen Zeitraum von zehn Jahren gezahlt werden, wenn diese unter 18 Jahre sind und im Haushalt der Eltern wohnen. Genaue Rahmenbedingungen stehen zwar noch nicht fest, aber die Förderung kann bis zum 25. Lebensjahr gewährt werden, wenn sich das Kind noch in der Ausbildung oder dem Studium befindet. Wie es um die Förderung bei neuem Nachwuchs steht, ist ebenfalls noch offen. Die Einkommensgrenze der Eltern liegt bei maximal 75.000 Euro zu versteuernden Haushaltseinkommen pro Jahr plus 15.000 Euro pro Kind. Das ergibt ein Baukindergeld von 12.000 Euro pro Kind.

Familien müssen sich jedoch im Klaren darüber sein, dass das Baukindergeld nicht auf einen Schlag ausgezahlt wird und daher nicht als Eigenkapital in das Kauf- oder Bauvorhaben eingerechnet werden kann – davon müssen Familien ebenfalls circa 20 bis 30 Prozent als Grundstock vorweisen, um Baukindergeld zu erhalten. Die staatliche Unterstützung gibt jedoch die Möglichkeit, den Kreditrahmen zu erhöhen, da pro Kind 100 Euro monatlich mehr zur Verfügung stehen. Die Entscheidung, ob es sich um eine monatliche oder jährliche Auszahlung handeln wird, steht noch aus. Fest steht hingegen, dass das Baukindergeld nicht an den Staat zurückgezahlt werden muss und es keine Quadratmetergrenze für die Immobilienfläche gibt, wie zunächst angedacht war. „Mit dem Verzicht auf eine Flächenbegrenzung hat die Bundesregierung beim Baukindergeld endlich die letzten Steine aus dem Weg geräumt und einen wichtigen von mehreren Schritten für besseres, selbstbestimmtes Wohnen geschaffen“, so Gerald Lipka, Geschäftsführer des BFW Hessen/Rheinland-Pfalz/Saarland.

Baukindergeld Plus in Bayern

Bayern setzt auf das Baukindergeld der Bundesregierung noch ein Plus von 300 Euro je Kind pro Jahr drauf. Das macht für Familien, die im Freistaat Eigentum erwerben möchten, zusätzlich 3.000 Euro pro Kind. Des Weiteren kann eine einmalige Eigenheimzulage von 10.000 Euro beantragt werden. Dies gilt auch für Alleinstehende und kinderlose Paare, die beim Baukindergeld gänzlich außen vor gelassen werden.

Kritik am Baukindergeld

Während sich die Koalition über die beschlossene Fördermaßnahme freut, kritisieren vor allem Ökonomen die Finanzspritze: Laut der Anfang Juli veröffentlichten Studie des Deutschen Instituts zur Wirtschaftsförderung (DWI) kommt sie vor allem dem gehobenen Mittelstand zugute, Familien mit niedrigem Einkommen erreiche sie hingegen nicht. Dass die Einführung zu einer Zeit geschieht, in der es am Markt aufgrund niedriger Zinsen einen regelrechten Bauboom gibt, wird ebenfalls kritisiert. Die Höhe des Baukindergeldes ist zwar für jedes Bundesland und jede Region gleich, jedoch sind die Immobilienpreise unterschiedlich hoch. Kritiker sagen, dass diese aufgrund der Förderung noch weiter steigen werden und das Baukindergeld zum Bauträgergeld wird, da diese ihre Preise anschrauben werden. „Die Preiserhöhungen stehen in keinem Zusammenhang mit dem Baukindergeld, sondern sind aufgrund immer neuer Bauvorschriften und erhöhter Baukosten teilweise unumgänglich“, verteidigt Lipka die Mitglieder des BFW.

Ob der Antragszeitraum von drei Jahren wirklich die derzeitige Wohneigentumsquote von etwa 45 Prozent erhöht, ist ebenfalls fraglich. Experten sehen diesen Zeitraum als zu kurz an. Um wirklich dauerhaft etwas zu verbessern, sollte über Alternativen, wie der Senkung der Grunderwerbssteuer nachgedacht werden, um Familien und auch freien Bauträgern bei der Finanzierung unter die Arme zu greifen. Das Baukindergeld wird dazu führen, dass Familien vermehrt im ländlichen Raum und weniger in Ballungsgebieten bauen und das Pendeln auf sich nehmen, um eine Altersvorsorge zu schaffen und das Wohnobjekt in der Rente zu besitzen.

Bildnachweis: BFW Rhein-Main

Seit 2011 werden immer mehr Projekte über Crowdfunding finanziert – damals spielten Immobilien noch eine untergeordnete Rolle. Doch Mikulla weiß: „Crowdinvesting etabliert sich heute in der Immobilienbranche mit starken Wachstum“. Laut dem „Crowdinvest Marktbericht 2017“ wurden 2017 in Deutschland rund 200 Millionen Euro über Schwarmfinanzierung generiert. Das ist ein Plus von 171 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Davon flossen rund 130 Millionen in die Finanzierung von Immobilien – ein Plus von 221 Prozent gegenüber 2016. Das erste Halbjahr 2018 zeigte, dass es mit den Privatinvestitionen in Immobilienprojekte weiter voran geht: Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2017 stiegt das Crowdinvestvolumen um 43 Prozent auf 83,4 Millionen Euro an. Diese Zahlen beweisen, dass Crowdfunding längst Einzug in die Immobilienbranche erhalten hat eine attraktive Finanzierungsmöglichkeit für Bauträger und Projektentwickler darstellt.

Seit der Verschärfung von Kreditvergaberichtlinien von Banken müssen Projektentwickler in der Regel mindestens 10 Prozent, gelegentlich sogar bis zu 30 Prozent Eigenmittel einbringen. Aus diesem Grund greifen viele auf Mezzanine-Darlehen von Drittparteien zurück, die einen einfachen Eigenkapital-Ersatz darstellen. Bei Mezzanine-Darlehen handelt es sich meist um Nachrangdarlehen, das heißt, sie treten im Liquidations- oder Insolvenzfall hinter die Forderungen der Bank zurück. Crowdinvesting-Plattformen wie zinsbaustein.de bieten Bauträgern die Möglichkeit, einen großen Teil Ihres Eigenkapitals mittels Schwarmfinanzierung von Privatanlegern einzusammeln, um so die Finanzierung weiterer Bauprojekte sicher zu stellen. Dabei wird die Darlehenssumme von einer Vielzahl an privaten Darlehensgebern, die sich mit kleinen Beiträgen (zwischen 500 und 10.000€) an dem Immobilienprojekt beteiligen, eingesammelt und gebündelt – heute mehrheitlich auf Internetplattformen. Die Idee dahinter: Bis zu 90% des Eigenkapitals zu refinanzieren, denn Banken akzeptieren den auf diese Weise eingebrachten Betrag als Eigenkapital. Bauträger sowie Projektentwickler können dadurch sowohl ihre Eigenkapitalbasis stärken, um die Anzahl ihrer Projekte zu erhöhen, als auch ihre Projektvolumina. Des Weiteren haben sie einen größeren Handlungsspielraum bei der Grundstücksakquise, da sie mit Crowdinvesting schneller Eigenkapital aus laufenden Projekten freisetzen können.

Keine Mängelansprüche ohne Abnahme

Anfang 2017 hat es der BGH zum Grundsatz gemacht, dass Mängelrechte vom neuen Eigentümer erst nach erfolgter Abnahme des Objekts geltend gemacht werden können. „Vor der Abnahme kann kein Mangel vorliegen, da sich das Objekt quasi noch im Bau befindet. Erst mit erfolgter Abnahme fängt die Gewährleistungsfrist an zu laufen und der Eigentümer kann Mängel vorbringen“, so Jahn. Seit dem 22. Februar dieses Jahres gilt zudem: Der Schadensersatzanspruch bei Mängeln wird nicht mehr auf Grundlade fiktiver Mangelbeseitigungskosten berechnet. Der Eigentümer kann nur noch die tatsächlichen Kosten, die ihm durch die Beseitigung des Mangels entstanden sind, als Schaden geltend machen. Jedoch kann der kleine Schadensersatz verlangt und somit ein Vorschuss gefordert werden, wenn der Eigentümer davon den Mangel beseitigen will und das Objekt zuvor abgenommen wurde.

Bei der Abnahme von Gemeinschaftseigentum ist für Bauträger Vorsicht geboten: Ein vom Bauträger bestellter Erstverwalter oder Gutachter ersetzt nicht die Abnahme der Erwerber des Gemeinschaftseigentums. Jeweilige Klauseln wie „Das Gemeinschaftseigentum wird durch den Verwalter unter Beziehung eines öffentlich vereidigten Sachverständigen abgenommen“ sind demnach unwirksam.  

Nutzer muss für Verwaltungskosten aufkommen

Und wer trägt im Falle einer unwirksamen Abnahme von Gemeinschaftseigentum die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung? Hier verhält es sich wie folgt: „Wer eine Sache nutzt, muss die Kosten dafür tragen“, so Jahn. Fallen also bspw. Verwaltungskosten für einen gemeinschaftlichen Personenaufzug an, können diese nicht auf Grundlage der Pflichtverletzung als Schadensersatz verlangt werden. Der Schaden geht in diesem Fall auf die Nutzung zurück und muss demnach vom Nutzer selbst getragen werden.

Schaden für Verzug kann nicht mehrfach in Ansatz gebracht werden

Auch bei Verzugsschaden wird der Bauträger entlastet. So können Nachteile, die dem Erwerber aufgrund der physischen Vorenthaltung der Wohnung entstehen, nicht mehrfach in Ansatz gebracht werden. Demnach werden entweder die Kosten für Ersatzmaßnahmen, eine Nutzungsausfallentschädigung aufgrund der Vorenthaltung der Wohneinheit, sofern sich die Vorenthaltung fühlbar auf seine Lebensführung ausgewirkt hat, oder eine sich aus dem Vertrag ergebene Strafe bei Verzug gezahlt. Lediglich der höchste Betrag, der sich nach einer der drei Möglichkeiten errechnet, ist durchsetzbar. Jahn rät in diesem Fall, erst gar keine Verzugsstrafen im Vertrag festzulegen. Denn im Falle eines Verzugs ist der Erwerber im Rahmen des Schadensersatzes so zu stellen, wie er stünde, wenn der Bauträger die Wohnung termingerecht übergeben hätte. Ist der Bauträger also für Ersatzmietkosten aufgekommen, verfügt der Erwerber über keinen Schaden mehr. Durch eine Vertragsstrafe können demnach weitaus höhere Kosten auf den Bauträger zukommen.

Herausgabe von Unterlagen durch Bauträger

Bauträger verweigern gerne die Herausgabe von Unterlagen, wenn dies nicht im Vertrag geregelt ist. So einfach kommen sie jedoch nicht davon, wie Jahn deutlich machte: „Es besteht eine Herausgabepflicht. Jedoch wird hier im Einzelfall entschieden.“ Es gibt Unterlagen, wie bspw. den Energieausweis, bei denen der Gesetzesgeber die Herausgabeschuld festgelegt hat. Hinzu kommt die Herausgabepflicht von Unterlagen, die notwendig sind, um die Funktionstauglichkeit einer Sache feststellen zu können bzw. die zur Überprüfung von Mangelfreiheit benötigt werden. Zu beachten sei hier: Kann ohne das Dokument die Mangelfreiheit nicht überprüft werden, ist der Erwerber berechtigt, die Abnahme zu verweigern.

Bildnachweis: BFW Rhein-Main

„In der Metropolregion FrankfurtRheinMain findet man mit rund 5,7 Millionen Einwohnern eine polyzentrale Raumstruktur vor“, weiß Horn. „In Paris und London herrscht hingegen eine unheimliche Verdichtung“, so Horn weiter. Dort spricht man von einer monozentralen Raumstruktur. Im internationalen Metropolenvergleich haben wir in FrankfurtRheinMain also noch deutlich Platz zum Bauen. Und das muss getan werden, denn die Zahl der Einwohner und Beschäftigen steigt seit 2011. „Viele Einwohner, bedeuten viele Wohnungen“, so Horn. Aufgrund des prognostizierten Zuwachses von 165.000 Einwohnern im Gebiet des Regionalverbandes bis 2030, werden bis dahin 230.000 neue Wohneinheiten gebraucht – 80.000 bis 100.000 allein in Frankfurt-Stadt. Die durchschnittliche Fertigstellung beträgt jedoch nur 8.000 Wohnungen im Jahr, bezogen auf Gesamt-FrankfurtRheinMain.

Zu Beginn der 90er Jahre war im Umland eine weitaus höhere Bautätigkeit zu verzeichnen, wie es die Zahlen vom Hessischen Statistischen Landesamt zeigen. Bis 2010 gingen die Zahlen deutlich zurück und in Frankfurt wurden ca. 50 Prozent aller Wohnungen der Metropolregion gebaut. Doch es geht wieder bergauf. Das Umland holt langsam auf. Frankfurt bleibt dennoch vorn und führt die Liste der Baufertigstellungen an. Was vor ein paar Jahren noch möglich war, geht heute nicht mehr, warum? Was sind die Ursachen für den Rückgang der Bautätigkeit? Mit Blick auf die Wohnbauflächen schafft Horn Klarheit bei den Gästen.

2017 führte der Regionalverband eine Umfrage bei seinen Mitgliedskommunen durch. Die Bestandsaufnahme von 698 Einzelflächen mit 2.370 Hektar Wohnbaufläche ergab: 62 Prozent der Wohnbaufläche in der Region FrankfurtRheinMain sind aktiviert. 14 Prozent davon sind bereits bebaut, die übrigen 48 Prozent befinden sich in der Entwicklung, das heißt, sie sind bereits rechtswirksam oder durchlaufen noch das Beschlussverfahren. „Auf 290 Einzelflächen hingegen tut sich gar nichts“, so Horn. 38 Prozent der verfügbaren Flächen sind ruhend. Das heißt, sie sind nicht ausgewiesen, aber endabgewogen. Sie könnten daher aktiviert werden. Was hindert die Kommunen daran?

Als häufigsten Grund führen die Kommunen die schwierigen Eigentumsverhältnisse an. Erbgemeinschaften sind meist auf der ganzen Welt verstreut. „Die Kommunen scheuen die Umlegung, den Stress und die Bereitschaft, in die Entwicklung zu gehen“, weiß Horn. Als weiteren Punkt führen sie Folgekosten auf, die durch die Errichtung einer sozialen und technischen Infrastruktur entstehen. Hier könne die Politik jedoch ansetzen und bspw. die Vollkosten für diejenigen Gemeinden übernehmen, die wirklich bauen wollen. Weitere Anreizsysteme seien möglich, so Horn. Auf Platz drei der Hemmnisse für die Ausweisung von Wohnbauflächen steht für die Kommunen die politische Entscheidungsfindung. Aufgrund der derzeitigen politischen Regierungsstrukturen kommen Bebauungspläne gar nicht mehr auf die Agenda. Sie sind jedoch „der Flaschenhals für die Aktivierung von Bauland“, so Horn.

„Wir können den Wohnungsbau nicht ohne den Verkehr diskutieren“

Wird gebaut, muss auch dafür gesorgt werden, dass die Menschen an ihre Arbeitsplätze kommen. „Wir können den Wohnungsbau nicht ohne den Verkehr diskutieren“, stellt Horn klar. Doch bereits 1992 war bspw. der Frankfurter Hauptbahnhof an seiner Kapazitätsgrenze. Damals gab es Lösungsvorschläge wie „Frankfurt 21. „Das hätte den großen Durchbruch gebracht“, findet Horn. Der aktuelle Maßnahmenplan für das Bauprojekt Frankfurt RheinMain plus mit 13 Punkten sieht bis 2030 eine Investitionssumme von 12 Milliarden Euro vor. „Ein neues Stellwerk hätten wir sowieso gebraucht“, dies löse aber nicht das Problem der Überkapazität, so Horn. Auch die anderen Maßnahmen stellen für ihn keine durchschlagskräftige Antwort auf das Problem am Hauptbahnhof dar. Der Regionalverband schlägt als nützliche Maßnahme die Ergänzung des Schienenrings vor und damit die Schließung der Lücke zwischen den Regionaltangenten West und Ost.

Zudem müssten Planungsverfahren beschleunigt werden. „Hochhäuser sind schnell gebaut, Schienen nicht“, weiß der Verbandsdirektor. Daher fordere sein Verband die Reduktion des Instanzenzuges sowie den Abbau von Doppelstrukturen. Eine Behörde reiche völlig aus. Auch ein Maßnahmengesetz des Bundes für die Metropolregionen steht auf der Positionsliste: „Vorschriften müssen auch mal ruhen, damit Bauvorhaben fertiggestellt und umgesetzt werden können“, schlussfolgert Horn.

Bildnachweis: BFW Rhein-Main