„Trotz leicht gedämpfter Investmentaktivitäten im ersten Quartal rechnen wir damit, dass der Ganzjahresumsatz mit ca. 242 Mrd. Euro den Wert des letzten Jahres erreichen wird. Top-Immobilien in Europa bleiben aufgrund der nach wie vor hohen Renditen verglichen mit langlaufenden Anleihen und der Aussicht auf positive Mietpreisentwicklungen die Assetklasse der ersten Wahl“, konstatiert Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills. „Hierbei liegt der Fokus weiter auf dem Bürosegment, wenn auch das Interesse der Investoren an alternativen Assets andauern wird. In Deutschland entfielen im ersten Halbjahr 2018 allein 40 % auf den Büromarkt. Wir erwarten, dass die Anzahl an Transaktionen – auch bei Portfolio-Deals – leicht rückläufig sein wird, der Gesamtumsatz aufgrund von einigen Mega-Deals jedoch stabil bleibt. Diese machten letztes Jahr mit rund 30 Mrd. Euro bereits einen beachtlichen Teil der Umsätze aus.“

Folgend auf eines der stärksten dokumentierten Quartale (Q4 2017) erreichte das Transaktionsvolumen im Gewerbeimmobiliensegment innerhalb der von Savills beobachteten Märkte rund 46 Mrd. Euro im ersten Quartal 2018. Das entspricht einem Minus von 8 % im Vergleich zur Vorjahresperiode bzw. von 3 % im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt. In Anbetracht der Volatilität der ersten Quartale ist jedoch zu erwarten, dass die Umsätze des Gesamtjahres das Niveau von 2017 erreichen werden. Allein für Deutschland wird bis Ende 2018 ein Transaktionsvolumen von rund 55 Mrd. Euro prognostiziert – ein Ergebnis, das mit dem des letzten Jahres mithalten kann.

Polen (+ 329 %), Belgien (+ 248 %) und Luxemburg (+ 144 %) verzeichneten laut Savills im ersten Quartal einen Anstieg des Investitionsvolumens. In Polen führte der Verkauf eines Einzelhandelsportfolios im Wert von 1 Mrd. Euro und in Belgien eine große Anzahl an Deals, die aus dem vierten Quartal 2017 übertragen wurden, zu diesem Anstieg. Großbritannien, Deutschland und Frankreich bleiben jedoch die dominanten Märkte mit kumuliert 63 % der Aktivitäten auf dem Investmentmarkt im beobachteten Gebiet.

Die größten Rückgänge bei den Investitionen verzeichneten hingegen Rumänien (- 81 %), Tschechien (- 77 %) und die Niederlande (- 53 %). Laut Savills lässt sich der vergleichsweise starke Rückgang mit den hohen Umsätzen 2017 erklären: In Tschechien und in den Niederlanden lagen diese weit über dem Langzeit-Durchschnitt.

Der Anteil außereuropäischen Kapitals, das investiert wurde, blieb ebenfalls unverändert. Außereuropäische Investoren zeichneten für etwa 30 % aller Cross-Border-Transaktionen verantwortlich, wobei sich ihre Zielsektoren und -regionen immer stärker voneinander unterscheiden (siehe Tabelle).

Renditen für Bürogebäude sind aufgrund der anhaltend starken Nachfrage auf einem historischen Tief angelangt. Für Top-Objekte in CBD-Lagen ging diese im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 22 Basispunkte auf nun 3,86 % zurück. Die größten Veränderungen zum ersten Quartal 2017 verzeichneten Frankfurt (- 70 Basispunkte), Amsterdam (- 60), Lissabon (- 50), Helsinki (- 50) und Berlin (- 50). Aufgrund des Mangels an Premium-Büroflächen in zentralen Lagen stehen auch die Renditen von sekundären Objekten im CBD sowie von Top-Objekten außerhalb der zentralen Lagen unter starkem Druck. Im Durchschnitt sanken diese um 32 Basispunkte auf 4,93 % bzw. um 37 Basispunkte auf 4,91 %. Fachmarktzentren erfuhren mit durchschnittlich 39 Basispunkten den höchsten Renditerückgang aller Nutzungsarten.

„Renditen von Premiumbüros werden sich nun in den Kernmärkten stabilisieren, in anderen Teilen Europas – vor allem in Ost- sowie in Südeuropa – erwarten wir einen weiteren Rückgang“, so Lydia Brissy, Director European Research bei Savills. „Die Renditelücken zwischen unterschiedlichen Standorten und Assetklassen werden sich weiter schließen, Premiumobjekte bleiben dennoch der Investoren.“

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Gewerbeinvestmentmarkt

Im Juni 2018 wurde auf dem Gewerbeinvestmentmarkt mit 4,642 Mrd. Euro ein Transaktionsvolumen erzielt, das mehr als 33 % über dem Wert des Vormonats lag. Auch in der Spätphase des laufenden Zyklus sind die meisten Investoren auf die A-Städte fokussiert. Gegenüber dem Vorjahr entwickelte sich das Transaktionsvolumen aller Top-7-Städte positiver als der Gesamtmarkt. Möglicherweise hat diese Präferenz für die liquidesten Märkte damit zu tun, dass ein großer Teil des Geldes am Immobilienmarkt vom Anleihemarkt umgeschichtet wurde.

Die Renditen dürften in den kommenden Monaten nur noch leicht zurückgehen. Viele Investoren setzen daher auf mietgetriebene Wertsteigerungen. Wohl auch deshalb fließt mit Abstand am meisten Geld in Büros, denn hier sind die Chancen auf Mietsteigerungen gut. Dass auch Objekte abseits der etablierten Nutzungsarten von Interesse sind, äußert sich im überdurchschnittlichen Volumen von Mischobjekten und Sozialimmobilien. So fiel auch der größte Deal des Monats in diese Assetklasse: Ein Klinikportfolio wurde für rund 815 Mio. Euro von Medical Properties Trust an Primonial verkauft.

 Wohninvestmentmarkt

Am Wohninvestmentmarkt wurden im Juni 711 Mio. Euro umgesetzt – rund 44 % weniger als noch im Mai. Bezogen auf die gesamte erste Jahreshälfte wurde jedoch ein Volumen von etwa 8,8 Mrd. Euro erreicht – 19 % mehr als im Vorjahreszeitraum. In den letzten zwölf Monaten waren 120 Käufer am Markt aktiv. Das waren fast 17 % mehr als im Rekordjahr 2015. Die Investorenbasis hat sich demnach weiter vergrößert. Da viele dieser Investoren ihre Portfolios ausbauen wollen bzw. ihre Zielvolumina noch nicht erreicht haben, ist auch im weiteren Jahresverlauf von einem hohen Transaktionsvolumen auszugehen. Dominierende Akteure werden auch weiterhin die Immobilien-AGs und Spezialfonds bleiben.

Vor allem in B- und C-Städten stiegen in den letzten zwölf Monaten die Volumina an. Umsatzstärkste Städte waren hier Leipzig und Dresden. Diese Städte weisen nicht nur eine hohe Liquidität auf, ihre Haushaltsprognosen sind zudem ähnlich günstig wie die der A-Städte (Ø + 6,4 % bis 2030).

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„Bis zum Ende des laufenden Jahres rechnen wir zwar damit, dass wir ein ähnlich hohes Niveau wie in den letzten drei Jahren erreichen, jedoch können wir vermutlich nicht ganz an die Rekordjahre 2015 und 2016 mit jeweils 1,8 Mrd. Euro Transaktionsvolumen anknüpfen“, konstatiert Dr. Frank Urfer, Director und Head of Stuttgart Office bei Savills. „Zum einen liegt dies in der steigenden Angebotsknappheit begründet. Insbesondere in den zentralen Lagen der Stuttgarter Innenstadt ist kaum noch Produkt vorhanden, um die verbleibenden Objekte intensiviert sich der Investorenwettstreit zusehends. Zum anderen könnten einige risikoaverse Investoren den Markt vor dem Hintergrund des Dieselskandals und dem bevorstehenden Strukturwandel in der Automobilindustrie etwas kritischer bewerten, da die Wirtschaftsentwicklung der baden-württembergischen Landeshauptstadt stark an eben diesen Industriezweig und dessen Zulieferern gekoppelt ist.“

Insbesondere aufgrund der Angebotsknappheit weichen immer mehr Investoren auf Lagen außerhalb des Stuttgarter Zentrums aus. Feuerbach, Weilimdorf und Vaihingen/Möhringen gehen mittlerweile als Profiteure aus der Marktsituation hervor. So entfiel eine Mehrzahl der Deals und mehr als die Hälfte des umgesetzten Transaktionsvolumens auf eben solche Teilmärkte. „Hier können Anleger noch zu vergleichsweise hohen Renditen investieren und gegebenenfalls mit einer Wertsteigerung rechnen“, so Urfer. Im nördlich gelegenen Feuerbach kaufte beispielsweise die Cording Real Estate und Migdal eine Light-Industrial-Immobilie.

In der Spitze bewegen sich die Renditen nach wie vor seitwärts: Für Büroimmobilien und Geschäftshäuser liegen diese gegenüber dem Vorquartal unverändert bei 3,3 % bzw. 3,8 %. Savills rechnet für den weiteren Jahresverlauf damit, dass im Bürosegment jedoch noch marginale Rückgänge möglich sind, da hier noch etwas Aufwärtspotenzial beim Mietpreiswachstum besteht.

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