“Wir brauchen eine Zeitenwende auf dem Immobilienmarkt”

Seit zehn Jahren ist Gerald Lipka, Fachanwalt für Immobilienrecht, Geschäftsführer der BFW-Landesverbände Baden-Württemberg, Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland. Als Sprachrohr der privaten Bauwirtschaft im Südwesten der Republik ist Lipka bestens mit der Marktlage und den Herausforderungen für den Immobilienmarkt vertraut. Zur derzeitigen Situation der Branche und der Dringlichkeit richtiger politischer Entscheidungen bezieht der Landesgeschäftsführer im folgenden Beitrag klar Stellung.

IWM-Aktuell: Herr Lipka, die derzeitige Marktlage ist für viele Bauträger herausfordernd – vielfach sogar existenzbedrohend. Gleichzeitig ist der Bedarf nach Wohnraum vielerorts ungebrochen hoch. Wie passt das aus Ihrer Sicht zusammen?

Lipka: Um den Immobiliensektor im gesamten Bundesgebiet steht es leider nicht gut. Die derzeitige – für die Branche geradezu toxische – Gemengelage aus drastisch gestiegenen Material-, Lohn- und Produktionskosten auf der einen und rapide gestiegenen Finanzierungszinsen auf der anderen Seite hat in den vergangenen eineinhalb Jahren zu einem regelrechten Einbruch auf dem bundesweiten Immobilienmarkt geführt. 400.000 neue Wohnungen wollte das neu geschaffene Bauministerium unter Ministerin Klara Geywitz jährlich schaffen. Für das erste volle Jahr in Verantwortung der Ampel-Regierung waren es rund 300.000. Im zurückliegenden Jahr entwickelten sich die Zahlen weiterhin rückläufig. Die „optimistischsten“ Prognosen liegen bei maximal 250.000 fertiggestellten Wohnungen. Damit liegt das Delta zwischen Theorie und Praxis allein in den Jahren 2022 und 2023 bei insgesamt wohl mehr als 250.000 zu wenig geschaffenen Wohnungen. Für die weiteren Preisentwicklungen – insbesondere in stark nachgefragten Ballungszentren – verheißt das trotz einer rückläufigen Kaufkraft breiter Bevölkerungsschichten nichts Gutes. Die damit verbundene soziale Sprengkraft ist enorm.

IWM-Aktuell: Welche politischen Weichenstellungen sind aus Ihrer Sicht nötig, um einen Kapazitäten-Abbau im Baugewerbe zu verhindern – schließlich wird Wohnraum ja, wie eben beschrieben, nach wie vor dringend gebraucht?

Lipka: Im vergangenen Jahr war häufig vom Begriff einer „Zeitenwende“ die Rede – natürlich in einem anderen Zusammenhang. Dennoch ist genau dies in der Immobilienbranche nötig, um dem Einbruch auf dem freien Markt endlich wirksam entgegenzutreten – hierfür bedarf es wirkungsvoller Impulse für alle Marktteilnehmer. Erste Maßnahmen, wie die Degressive AfA, die beim Wohnbaugipfel der Bundesregierung bereits Ende September letzten Jahres angekündigt wurden, befürworte ich in diesem Zusammenhang ausdrücklich. Allerdings sind sie bis heute noch nicht umgesetzt. Das Wachstumschancengesetz, in dem die Degressive AfA verankert ist, befindet sich noch immer im Vermittlungsausschuss. Selbst die genaue Ausgestaltung des Gesetzes ist noch ungewiss. Für unsere Unternehmen war die Ankündigung dieser Degressiven Sonder-AfA ohne zeitnahe Umsetzung ein weiteres Hemmnis. Potenzielle Kaufinteressenten warten seither ab, konkrete Kaufverträge sind weiterhin Mangelware. So produziert die Politik weiteren Stillstand, anstatt der derzeitigen Entwicklung entgegenzuwirken.

IWM-Aktuell: Welche konkreten Lösungen benötigt die Branche, um wieder Fahrt aufzunehmen?

Lipka: Die politischen Entscheidungsträger auf Bundes- sowie auf und Landesebene müssen sich darüber klarwerden, dass es viele unterschiedliche Akteure im Neubaubereich gibt. Unterschiedliche Akteure reagieren natürlich auch auf verschiede Maßnahmen. Die nun angekündigte Sonder-Afa erreicht beispielsweise Investoren, die vermieten. Dies ist aber nur eine Facette einer sehr diversen Branche. So wurden bundesweit in den Jahren 2021 und 2022 rund 60 Prozent aller Investitionen in den Wohnungsneubau von privaten Haushalten getätigt – die damit verbundenen Investitionen in Millionenhöhe können keinesfalls durch Förderungen oder staatliche Subventionen ersetzt werden. Um auch in diesem Bereich Impulse zu setzen, sind meines Erachtens dringend weitere Maßnahmen nötig: So könnte beispielsweise eine Absenkung der Grunderwerbsteuer für private Ersterwerber die Attraktivität des privaten Eigenheims wieder stärken. Wichtig für alle Marktteilnehmer ist zudem eine verlässliche Förderlandschaft! Gerade in einer Branche mit langen Fertigungszyklen müssen sich Unternehmer darauf verlassen können, dass sich die gesetzlichen Rahmen- und Förderbedingungen nicht im Laufe der Projektrealisierung um 180 Grad ändern. Kurzfristige „Schnellschüsse“ gefährden auch und gerade in unserer Branche Existenzen. Wir benötigen ein entschlossenes Vorgehen mit Blick für die Wirklichkeit! Gleichzeitig muss aber auch die deutlich reduzierte Nachfrage wieder angekurbelt werden. Und dies betrifft aus unserer Sicht den Bund gleichermaßen wie Land, Städte und Gemeinden. Sicherlich gibt es nicht die eine Lösung, um den Wohnungsmarkt wieder in Fahrt zu bringen. Es geht um einen durchdachten Mix konkreter Instrumente, um positive Impulse für den Markt zu setzen.

BRUNATA-METRONA GmbH & Co. KG München ist ab sofort 100-prozentige Eigentümerin von myWarm. myWarm besteht als eigenständige Unternehmensgruppe und Marke fort. Der bisherige geschäftsführende Gesellschafter und Gründer, Bertram Hübner, bleibt weiterhin als Geschäftsführer an Bord. Die Energie-Expertin Katja Gieseking steigt neu als Geschäftsführerin mit ein. Sie bringt rund 30 Jahre Erfahrung im Auf- und Ausbau neuer Geschäftsfelder im Bereich der energienahen Dienstleistungen mit. 

„Mit myWarm haben wir einen exzellenten Partner gewonnen, mit dem wir unsere Immobilienkunden noch umfangreicher bei der Hebung von Energieeffizienz-Potenzialen und dem rechtskonformen Betrieb der Heizungsanlage unterstützen können“, sagt Petra Schmucker, geschäftsführende Gesellschafterin von BRUNATA-METRONA München: „Zukünftig werden wir darüber hinaus gemeinsam technologische Innovationen im Bereich der Heizungsoptimierung entwickeln und so die Wärmewende in der Wohnungswirtschaft vorantreiben.“

„Uns verbindet der hohe Anspruch an präzise Messwerte, digitalisierte Prozesse und technologische Innovationen. Wir bekommen durch die neue Eigentümerin zusätzliche Marktzugänge und können sowohl unseren Wachstumskurs als auch unsere Forschung- und Entwicklungsarbeit beschleunigt vorantreiben“, begründet Bertram Hübner, Geschäftsführer und Gründer der myWarm-Gruppe, die Entscheidung der Gesellschafter für den Verkauf.

myWarm wurde 2010 gegründet und hat sich seither als Innovation Leader für den digitalen hydraulischen Abgleich in Deutschland, Österreich und Südtirol einen Namen gemacht. Mit heute 40 Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen optimiert myWarm Heizungsanlagen mit einem patentierten temperaturbasierten hydraulischen Abgleich, der zu dauerhaften Energieeinsparungen für Heizung und Warmwasserbereitung von bis zu 35 Prozent führt. Das Verfahren entspricht den einschlägigen Normen und technischen Regelwerken, die derzeit in aktuellen Rechtsvorschriften wie der EnSimiMaV und dem Gebäudeenergiegesetz GEG gefordert werden. Mit dem myWarm-Verfahren für den hydraulischen Abgleich werden außerdem wichtige Voraussetzungen für den effizienten Einsatz von Wärmepumpen in Bestandsgebäuden geschaffen.

Über BRUNATA-METRONA

Die BRUNATA-METRONA-Gruppe steht für einen verantwortungsvollen Umgang mit Umwelt und Ressourcen und zählt deutschlandweit zu den Marktführern für Mess- und Energiedienstleistungen. Kunden und Kundinnen profitieren von nachhaltigen Energie- und Gebäudekonzepten und steigern dadurch die Attraktivität und Zukunftsfähigkeit ihrer Immobilien. An den drei Standorten Hamburg, Hürth bei Köln und München sowie in 70 Niederlassungen, Gebietsvertretungen und Servicecentern sorgen 2.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter für Kundennähe und hohe Termintreue.

Über myWarm

Die myWarm-Gruppe ist seit 2010 GreenTech-Partner für die Wohnungswirtschaft, Städte, Gemeinden, Gesundheitseinrichtungen und Unternehmen in Deutschland, Österreich und Italien. Der digitale, temperaturbasierte hydraulische Abgleich von myWarm ist technischer Spitzenreiter der Branche. Er senkt den Energieverbrauch – und damit auch Energiekosten und Emissionen – im Schnitt um 18 Prozent, in Spitzen bis zu 35 Prozent. Mehr als 130.000 Heizkörper wurden bisher mit dem Verfahren optimiert.

Pressekontakt:
BRUNATA-METRONA
Jennifer Bader
Aidenbachstraße 40
81379 München
jennifer.bader@brunata-muenchen.de
Tel: +49 089 7 85 95 -463

myWarm 
Doreen Kallweit 
Heumühlgasse 11
1040 Wien 
d.kallweit@mywarm.at
Tel: +43 676 8460 23 221

Bild: v.l.n.r.: Christoph Schmucker, Geschäftsführer BRUNATA-METRONA München, Petra Schmucker, geschäftsführende Gesellschafterin BRUNATA-METRONA München, Katja Gieseking, neue Geschäftsführerin myWarm, und Bertram Hübner, Gründer und Geschäftsführer myWarm, freuen sich auf die gemeinsame Zukunft.
Copyright/Urheber: myWarm/Roland Faistenberger

Modernisierungen zentraler Aspekt der Nachverdichtung

Das Projekt sah vor, die Bestandsgebäude durch Aufstockung um mehrere Wohneinheiten zu erweitern. So wurden den bestehenden Mehrparteienhäusern jeweils Zwei- beziehungsweise Drei-Zimmer-Wohnungen im Dachgeschoss aufgesetzt. Im Zuge der gesamten Modernisierung wurde auch eine energetische Sanierung vorgenommen. Die Energieversorgung wurde auf Fernwärme und zukünftig auch Photovoltaik umgestellt, um dem von der Bunderegierung gesetzten Ziel der Klimaneutralität bis 2045 näher zu kommen. „Die abgeschlossene Modernisierung des Weststadtquartiers in Kornwestheim ist ein weiterer Meilenstein für das Konzept der Quartiersentwicklung, für das sich Vonovia einsetzt“, schildert Silke Blankenhaus, Regionalleiterin Stuttgart bei Vonovia. Dank der Aufstockung der bestehenden Gebäude sowie zweier Neubauten ist die Nachverdichtung in der dicht besiedelten Stadt schnell ermöglicht worden. Darüber hinaus stand die nachhaltige Revitalisierung des Wohnumfelds im Vordergrund: Einheimischen Bäumen und Pflanzen, Bienenwiesen und Nisthilfen für Insekten, Vögel und Fledermäuse wurden realisiert.

Neues Quartier ermöglicht CO2-Einsparungen

Im Rahmen des Pilotprojekts wurden bereits 24 Neubauwohnungen in einer Bauzeit von 8,5 Monaten realisiert. Dank der leimfreien Holzbauweise liegt die Menge des beim Bau entstehenden CO2 fast 95 Prozent unter dem Wert, welcher bei einer konventionellen Bauweise entsteht. Dank Aufstockung der bestehenden Gebäude sowie der Errichtung der zwei Neubauten wurden insgesamt 86 Wohnungen dieser Art im zukunftsorientierten Quartier realisiert. Vonovia bewirtschaftet rund 700 Wohneinheiten in Kornwestheim.

Fest für große und kleine Besucher

Am Freitag, 14. Juli, hat Vonovia zum Sommerfest in der Bolzstraße 140-146 eingeladen. Zur Feier des Abschlusses der Quartiersarbeiten konnten sich die Besucher:innen auf ein buntes Rahmenprogramm freuen: Kinder konnten sich auf der Hüpfburg austoben oder sich mit einem Glitzertattoo verzaubern lassen, darüber hinaus wurde für das leibliche Wohl gesorgt und dank DJ musikalisch untermalt. „Das Sommerfest war eine tolle Gelegenheit, mit den Mieter:innen persönlich die Fertigstellung des Weststadtquartiers zu feiern. Wir möchten uns herzlich für die Kooperation und Geduld während der Bauphasen bedanken“, resümiert Silke Blankenhaus.

Bildquelle: Vonovia / Marc Gilardone Fotografie

Stuttgart, 06.06.2023: Der BFW Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Baden-Württemberg warnt davor, die aktuellen Baufertigstellungszahlen als Zeichen einer Erholung zu interpretieren. „Der minimale Anstieg von 0,6 Prozent bei den bundesweiten Baufertigstellungen im Jahr 2022 ist absolut irreführend“, erklärte Gerald Lipka, Geschäftsführer des BFW Landesverband Baden-Württemberg. „Die Zahlen bilden den Stand von vor der Krise ab, denn da wurden die Genehmigungen erteilt.“

Wo die Reise hingehe, zeige der Blick auf die Zahl der aktuellen Baugenehmigungen und Bauüberhänge. Und die sei dramatisch! „Wenn die Politik hier nicht endlich gegensteuert, ist eine Trendwende noch lange nicht in Sicht“, prognostiziert Lipka. „Denn: Was heute nicht genehmigt wird, kann 2024 und 2025 nicht gebaut werden!“

Besonders düster sieht es in Sachen Baugenehmigungen und Bauüberhang in Baden-Württemberg aus: Wie der kürzlich vom BFW Landesverband Baden-Württemberg vorgestellte Konjunkturbericht zeigt, wurden hierzulande im Januar und Februar 2023 nur 7.879 Wohnungen genehmigt. Das sind elf Prozent weniger als im selben Zeitraum 2022 mit 8.849 Wohnungen. Bei Einfamilienhäusern waren es 45 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern 34 Prozent und bei Wohnungen in Bestandsgebäuden 20 Prozent weniger. Insgesamt wurden 2022 damit in Baden-Württemberg mit 50.823 Wohnungen, 8,2 Prozent Wohnungen weniger als 2021 genehmigt.

„Besonders problematisch ist, dass von den ohnehin weniger genehmigten Wohnungen zusätzlich auch noch immer weniger gebaut werden“, so Lipka. So hat sich der sogenannte Bauüberhang in Baden-Württemberg zum 31. Dezember 2021 um 10,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 113.898 Wohnungen vergrößert (31.12.2020: 102.944). „Wenn die Politik jetzt nicht Weitsicht beweist und endlich gegensteuert, dann wird es auch in den nächsten Jahren keine Erholung in der Immobilien- und Wohnungsbaubranche geben, denn was heute nicht genehmigt oder gebaut wird, kann auch in den kommenden beiden Jahren nicht bezogen werden und damit zur Entspannung der Lage beitragen.“

Konkret fordert Lipka von der Politik mehr bebaubare Grundstücke, eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer und verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten. „Im Bausektor mit einem Planungszeitraum von mehreren Jahren brauchen wir langfristig verlässliche Rahmenbedingungen und Förderstrukturen, die Wohnungsbau auch in herausfordernden Zeiten wie heute ermöglicht“, betont Lipka. Außerdem müsse die Zielgruppe der privaten Bauinvestoren stärker unterstützt und ermutigt werden: „Baden-Württemberg ist ein Beispiel für die große Bedeutung privater Bauinvestoren beim Wohnungsneubau. Neben steigenden Baukosten und Hypothekenzinsen setzen noch immer hohe Grundstückskosten und die Kosten für die Energiewende dieser Gruppe massiv zu“, schlussfolgert Lipka. „Die Politik fordert beim Wohnungsbau von den privaten Bauinvestoren immer mehr, will zu viel gleichzeitig und ignoriert dabei die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Außerdem sorgt sie nur unzureichend für Entlastung“, so Lipka weiter. Besser wäre es, sich – zum Beispiel bei der Energiewende – auf die effizientesten Maßnahmen zur CO2 Einsparung zu beschränken, um die Bauwilligen nicht zu überlasten.

Über den BFW Landesverband Baden-Württemberg

Im BFW Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Baden-Württemberg sind überwiegend Bauträger und Projektentwickler organisiert, die sich meist mit dem Wohnungsneubau beschäftigen und oft keine oder nur kleinere eigene Wohnungsbestände halten. Mit dem Bau von Ein- und Mehrfamilienhäusern tragen sie wesentlich zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum bei. Dies gilt sowohl für Wohneigentum als auch für Mietwohnungen, da etwa die Hälfte der neu gebauten Eigentumswohnungen vermietet wird. Die bundesweit im BFW organisierten Unternehmen errichten mehr als 50 Prozent der neuen Wohnungen in Deutschland und 30 Prozent der Gewerbeimmobilien. www.bfw-bw.de

Pressekontakt: Gerald Lipka, Geschäftsführer des BFW Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Baden-Württemberg e.V. 0711/870 380-0, info@bfw-bw.de

Deutschland und die Niederlande führen den Trend weiterhin an

Dabei schwankten die Anteile der Mehrfamilienhaus-Investmentaktivitäten von Land zu Land spürbar: Von 8 % in Frankreich über 31 % bzw. 33 % in Schweden und den Niederlanden bis hin zu 46 % in Dänemark. Deutschland liegt in Hinblick auf die Umsatzanteile mit 26 % im Mittelfeld. Bei Betrachtung des tatsächlichen Volumens führt die Bundesrepublik den europäischen Markt mit 8,83 Mrd. Euro jedoch deutlich an, gefolgt von den Niederlanden (2,95 Mrd. Euro), Dänemark (2,3 Mrd. Euro) und Frankreich sowie Großbritannien mit jeweils über 1 Mrd. Euro.

Das gestiegene Interesse an Mehrfamilienhäusern wird in erster Linie durch die wachsende Nachfrage nach Mietobjekten getrieben, insbesondere in den Städten, in denen die Preise für Wohneigentum schneller steigen als das Einkommen und Mietobjekte zur günstigen Alternative macht. Während die Kaufpreise nach Aussagen der Europäischen Zentralbank und den Zahlen von Eurostat im Vergleich zum Vorjahr europaweit um durchschnittlich 4,7 % zunahmen, stiegen die Mietpreise lediglich um 1,2 %.

In Deutschland haben ausländische Investoren ihren Anteil von 20 % im 5-Jahres-Durchschnitt auf 27 % vergrößert und Savills erwartet, dass das Interesse weiterhin groß bleibt. In den Niederlanden hat der Mangel an Wohnraum auch das Interesse internationaler Investoren untermauert, obwohl nationale Investoren nach wie vor überwiegen und 75 % des Umsatzes ausmachen. Irland erlebt ebenfalls ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage im Wohnungssegment und Investitionen in Mehrfamilienhäuser verzeichneten im 1. Halbjahr 2018 den höchsten bisher verzeichneten Halbjahresrekord (über 350 Mio. €).

Das Gefälle zwischen Preisen und Einkommen ist in den vergangenen drei Jahren angestiegen. In einigen Ländern, wie z. B. Schweden (21 %), Irland (21 %), Österreich (15 %) und Großbritannien (12 %), stärker als in anderen. Mit einem Anteil am verfügbaren Einkommen von durchschnittlich 24 % wird Mieten in der EU in einer Reihe von europäischen Märkten eine kostengünstigere Alternative.

Marcus Roberts, Director Residential Capital Markets bei Savills, merkt an: „Trotz der Tatsache, dass sich die Renditen stabilisiert haben, sehen Investoren weiterhin den Wert langfristiger, inflationsgeschützter Einkommensströme aus Wohnimmobilien.“

Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills, fügt hinzu: „Wir glauben, dass der europäische Bereich der Mehrfamilienhäuser sein volles Potenzial noch nicht erreicht hat. Aufgrund des Wohnraummangels in mehreren Märkten werden weitere Investionen in Wohnungen nötig sein und neue Produkte auf den Markt bringen.”

Bildnachweis: iStock, Savills