“Wir brauchen eine Zeitenwende auf dem Immobilienmarkt”

Seit zehn Jahren ist Gerald Lipka, Fachanwalt für Immobilienrecht, Geschäftsführer der BFW-Landesverbände Baden-Württemberg, Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland. Als Sprachrohr der privaten Bauwirtschaft im Südwesten der Republik ist Lipka bestens mit der Marktlage und den Herausforderungen für den Immobilienmarkt vertraut. Zur derzeitigen Situation der Branche und der Dringlichkeit richtiger politischer Entscheidungen bezieht der Landesgeschäftsführer im folgenden Beitrag klar Stellung.

IWM-Aktuell: Herr Lipka, die derzeitige Marktlage ist für viele Bauträger herausfordernd – vielfach sogar existenzbedrohend. Gleichzeitig ist der Bedarf nach Wohnraum vielerorts ungebrochen hoch. Wie passt das aus Ihrer Sicht zusammen?

Lipka: Um den Immobiliensektor im gesamten Bundesgebiet steht es leider nicht gut. Die derzeitige – für die Branche geradezu toxische – Gemengelage aus drastisch gestiegenen Material-, Lohn- und Produktionskosten auf der einen und rapide gestiegenen Finanzierungszinsen auf der anderen Seite hat in den vergangenen eineinhalb Jahren zu einem regelrechten Einbruch auf dem bundesweiten Immobilienmarkt geführt. 400.000 neue Wohnungen wollte das neu geschaffene Bauministerium unter Ministerin Klara Geywitz jährlich schaffen. Für das erste volle Jahr in Verantwortung der Ampel-Regierung waren es rund 300.000. Im zurückliegenden Jahr entwickelten sich die Zahlen weiterhin rückläufig. Die „optimistischsten“ Prognosen liegen bei maximal 250.000 fertiggestellten Wohnungen. Damit liegt das Delta zwischen Theorie und Praxis allein in den Jahren 2022 und 2023 bei insgesamt wohl mehr als 250.000 zu wenig geschaffenen Wohnungen. Für die weiteren Preisentwicklungen – insbesondere in stark nachgefragten Ballungszentren – verheißt das trotz einer rückläufigen Kaufkraft breiter Bevölkerungsschichten nichts Gutes. Die damit verbundene soziale Sprengkraft ist enorm.

IWM-Aktuell: Welche politischen Weichenstellungen sind aus Ihrer Sicht nötig, um einen Kapazitäten-Abbau im Baugewerbe zu verhindern – schließlich wird Wohnraum ja, wie eben beschrieben, nach wie vor dringend gebraucht?

Lipka: Im vergangenen Jahr war häufig vom Begriff einer „Zeitenwende“ die Rede – natürlich in einem anderen Zusammenhang. Dennoch ist genau dies in der Immobilienbranche nötig, um dem Einbruch auf dem freien Markt endlich wirksam entgegenzutreten – hierfür bedarf es wirkungsvoller Impulse für alle Marktteilnehmer. Erste Maßnahmen, wie die Degressive AfA, die beim Wohnbaugipfel der Bundesregierung bereits Ende September letzten Jahres angekündigt wurden, befürworte ich in diesem Zusammenhang ausdrücklich. Allerdings sind sie bis heute noch nicht umgesetzt. Das Wachstumschancengesetz, in dem die Degressive AfA verankert ist, befindet sich noch immer im Vermittlungsausschuss. Selbst die genaue Ausgestaltung des Gesetzes ist noch ungewiss. Für unsere Unternehmen war die Ankündigung dieser Degressiven Sonder-AfA ohne zeitnahe Umsetzung ein weiteres Hemmnis. Potenzielle Kaufinteressenten warten seither ab, konkrete Kaufverträge sind weiterhin Mangelware. So produziert die Politik weiteren Stillstand, anstatt der derzeitigen Entwicklung entgegenzuwirken.

IWM-Aktuell: Welche konkreten Lösungen benötigt die Branche, um wieder Fahrt aufzunehmen?

Lipka: Die politischen Entscheidungsträger auf Bundes- sowie auf und Landesebene müssen sich darüber klarwerden, dass es viele unterschiedliche Akteure im Neubaubereich gibt. Unterschiedliche Akteure reagieren natürlich auch auf verschiede Maßnahmen. Die nun angekündigte Sonder-Afa erreicht beispielsweise Investoren, die vermieten. Dies ist aber nur eine Facette einer sehr diversen Branche. So wurden bundesweit in den Jahren 2021 und 2022 rund 60 Prozent aller Investitionen in den Wohnungsneubau von privaten Haushalten getätigt – die damit verbundenen Investitionen in Millionenhöhe können keinesfalls durch Förderungen oder staatliche Subventionen ersetzt werden. Um auch in diesem Bereich Impulse zu setzen, sind meines Erachtens dringend weitere Maßnahmen nötig: So könnte beispielsweise eine Absenkung der Grunderwerbsteuer für private Ersterwerber die Attraktivität des privaten Eigenheims wieder stärken. Wichtig für alle Marktteilnehmer ist zudem eine verlässliche Förderlandschaft! Gerade in einer Branche mit langen Fertigungszyklen müssen sich Unternehmer darauf verlassen können, dass sich die gesetzlichen Rahmen- und Förderbedingungen nicht im Laufe der Projektrealisierung um 180 Grad ändern. Kurzfristige „Schnellschüsse“ gefährden auch und gerade in unserer Branche Existenzen. Wir benötigen ein entschlossenes Vorgehen mit Blick für die Wirklichkeit! Gleichzeitig muss aber auch die deutlich reduzierte Nachfrage wieder angekurbelt werden. Und dies betrifft aus unserer Sicht den Bund gleichermaßen wie Land, Städte und Gemeinden. Sicherlich gibt es nicht die eine Lösung, um den Wohnungsmarkt wieder in Fahrt zu bringen. Es geht um einen durchdachten Mix konkreter Instrumente, um positive Impulse für den Markt zu setzen.

Gerade auch im Hinblick auf die aktuelle Haushaltssituation des Bundes fordert die Bauministerkonferenz eine klare Priorisierung der sozialen Wohnraumförderung und der Städtebauförderung. Dadurch werden Bauinvestitionen direkt unterstützt und positive Signale für den gesamten Bausektor und den Wohnungsbau in Deutschland gesetzt. Nur so kann der Bau neuer Wohnungen in ausreichender Zahl sowie die Stabilisierung der Bauwirtschaft sichergestellt werden.

Das 14-Punkte-Papier der Bundesregierung zum Wohnungsbau formuliert die erforderlichen Maßnahmen, die gemeinsam von Bund und Ländern umgesetzt werden müssen. Die Länder tragen ihren Teil dazu bei, etwa durch die soziale Wohnraumförderung. Zur Erleichterung und Beschleunigung der Bauprozesse stellt die BMK überdies weitere Weichen zur Digitalisierung von Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie zur weiteren Unterstützung des Building Information Modellings (BIM). Für die energetische Transformation bittet die BMK den Bund die erforderlichen Quartierlösungen im Gebäudeenergiegesetz GEG umzusetzen und sich bei der EU für entsprechende Regelungen einzusetzen.

Weitere Informationen unter: https://mlw.baden-wuerttemberg.de/de/service/presse-und-oeffentlichkeitsarbeit/pressemitteilung/pid/laender-wollen-das-schaffen-von-wohnraum-im-bestand-erleichtern-und-investitionen-in-den-neubau-foerdern

“Das Bundesbauministerium unterstützt seit dem 1. März 2023 den Klimafreundlichen Neubau (KFN) im Rahmen der BEG-Förderung. Zusammen mit der am 1. Juni 2023 gestarteten Wohneigentumsförderung für Familien standen für beide Programme Mittel in Höhe von 1,98 Milliarden Euro zur Verfügung. Das Zinsverbilligungsprogramm KFN richtet sich sowohl an Privatpersonen, als auch an Unternehmen und Investoren, Kommunen können Zuschüsse beantragen. Ab dem 14.12.2023 können aufgrund der ausgeschöpften Mittel keine neuen Anträge für das KFN-Programm bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gestellt werden”.

Bis zum 13.12.2023 wurden über 18.000 Förderzusagen erteilt und damit rund 46.000 klimafreundliche Wohneinheiten gefördert. Mit der KFN-Förderung wurden Förderkredite und Zuschüsse über ca. 7,5 Milliarden Euro zugesagt, womit Gesamtinvestitionen in Höhe von rd. 17 Milliarden Euro angestoßen wurden. Für die geförderten Gebäude reduziert sich der CO2-Ausstoß gegenüber einer Ausführung nach gesetzlichem Mindeststandard (EH55) um ca. 750.000 Tonnen CO2-Äquivalente pro Jahr.

Dazu sagt Klara Geywitz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen: „Die Nachfrage für unsere Neubauförderung hat unsere Erwartungen noch übertroffen. Bereits nach drei Monaten war der Fördertopf für den klimafreundlichen Neubau fast leer, so dass wir ihn auf knapp zwei Milliarden Euro erhöhen mussten. Von März bis Dezember dieses Jahres haben wir mit dem KFN-Programm rund 46.000 Wohnungen gefördert und Investitionen von rund 17 Milliarden Euro angestoßen. Damit schaffen wir den dringend benötigten Wohnraum und stärken die deutsche Bauwirtschaft. Und wir tun viel für unser Klima: Mehr als 700.000 Tonnen CO2 werden durch die starken Klimaanforderungen des Programms eingespart. Dieses Neubauförderprogramm ist ein Erfolg. Neue Anträge können gestellt werden, sobald der Bundeshaushalt 2024 in Kraft tritt.

„Wir werden in 2023 das Neubauziel von 400.000 Wohnungen nicht erreichen“, räumte Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) Ende Januar ein. „Der reale Rückgang der Bauinvestitionen um 3 Prozent in diesem Jahr ist kein gutes Signal. Krieg, Baustoffknappheit und steigende Zinsen – diese Gründe sind bekannt.“

Die Zahl der genehmigten Wohnungen ist bereits seit Monaten rückläufig. Im November 2022 wurde laut Statistischem Bundesamt der Bau von 24.304 Wohnungen genehmigt – 16,3 Prozent weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Von Januar bis November 2022 fiel die Anzahl der genehmigten Wohnungen mit insgesamt 321.757 um 5,7 Prozent geringer aus als im Vorjahreszeitraum.

Das hat auch Auswirkungen auf die Aufträge im deutschen Baugewerbe. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sanken die Auftragseingänge im Bauhauptgewerbe in den ersten elf Monaten des Jahres 2022 gegenüber dem Vorjahreszeitraum kalender- und preisbereinigt um 8,2 Prozent. Im November 2022 betrug der Rückgang gegenüber dem Oktober 2022 kalender- und saisonbereinigt 5,6 Prozent. „Seit Juli sind die Order im Wohnungsbau auf Talfahrt und das mit zunehmender Geschwindigkeit”, betonte der Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe, Felix Pakleppa.

Nach einer Umfrage des ifo Instituts waren 16,7 Prozent der Unternehmen im November 2022 von Stornierungen betroffen. Im Vormonat waren es 14,5 Prozent. „Zwar verfügen die Unternehmen noch über gut gefüllte Auftragsbücher, aber die immer weiter steigenden Baupreise, höhere Zinsen und geringere Fördermöglichkeiten belasten das Neugeschäft und führen bereits seit einigen Monaten zu auffällig vielen Stornierungen“, erklärte ifo Forscher Felix Leiss. 

Vor allem die Energiekosten und die Preissteigerungen für Baumaterialien tragen zum Einbruch des Wohnungsbaus bei. Besonders Baustoffe, zu deren Herstellung viel Energie benötigt wird, verteuerten sich erheblich.

In einem gemeinsamen Appell haben Anfang Dezember 17 Spitzenverbände und Kammern der Planungs-, Bau-, Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ihre Forderungen an Bundesregierung und Bundestag sowie die Verantwortlichen in den Ländern formuliert. Dazu gehören u. a., dass Thema Wohnungsbau zur Chefsache zu machen sowie eine gesicherte und ausreichende Förderkulisse zu gewährleisten und moderne Beschluss-Tools zu ermöglichen – darunter explizit auch als moderne Versammlungsform die Online-Eigentümerversammlung.

Die Beteiligten erwarten zudem die zügige Bereitstellung von Grundstücken, die Erleichterung von Umwidmung und Umbau sowie die Möglichkeit des flächendeckend seriellen, modularen und typisierten Bauens. Auch der Klimaschutz und die Notwendigkeit des Abgleichs mit der Praxis finden Eingang in den gemeinsam gezeichneten Forderungen. Alle Punkte des Papiers finden Sie hier.

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