Deutschland und die Niederlande führen den Trend weiterhin an

Dabei schwankten die Anteile der Mehrfamilienhaus-Investmentaktivitäten von Land zu Land spürbar: Von 8 % in Frankreich über 31 % bzw. 33 % in Schweden und den Niederlanden bis hin zu 46 % in Dänemark. Deutschland liegt in Hinblick auf die Umsatzanteile mit 26 % im Mittelfeld. Bei Betrachtung des tatsächlichen Volumens führt die Bundesrepublik den europäischen Markt mit 8,83 Mrd. Euro jedoch deutlich an, gefolgt von den Niederlanden (2,95 Mrd. Euro), Dänemark (2,3 Mrd. Euro) und Frankreich sowie Großbritannien mit jeweils über 1 Mrd. Euro.

Das gestiegene Interesse an Mehrfamilienhäusern wird in erster Linie durch die wachsende Nachfrage nach Mietobjekten getrieben, insbesondere in den Städten, in denen die Preise für Wohneigentum schneller steigen als das Einkommen und Mietobjekte zur günstigen Alternative macht. Während die Kaufpreise nach Aussagen der Europäischen Zentralbank und den Zahlen von Eurostat im Vergleich zum Vorjahr europaweit um durchschnittlich 4,7 % zunahmen, stiegen die Mietpreise lediglich um 1,2 %.

In Deutschland haben ausländische Investoren ihren Anteil von 20 % im 5-Jahres-Durchschnitt auf 27 % vergrößert und Savills erwartet, dass das Interesse weiterhin groß bleibt. In den Niederlanden hat der Mangel an Wohnraum auch das Interesse internationaler Investoren untermauert, obwohl nationale Investoren nach wie vor überwiegen und 75 % des Umsatzes ausmachen. Irland erlebt ebenfalls ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage im Wohnungssegment und Investitionen in Mehrfamilienhäuser verzeichneten im 1. Halbjahr 2018 den höchsten bisher verzeichneten Halbjahresrekord (über 350 Mio. €).

Das Gefälle zwischen Preisen und Einkommen ist in den vergangenen drei Jahren angestiegen. In einigen Ländern, wie z. B. Schweden (21 %), Irland (21 %), Österreich (15 %) und Großbritannien (12 %), stärker als in anderen. Mit einem Anteil am verfügbaren Einkommen von durchschnittlich 24 % wird Mieten in der EU in einer Reihe von europäischen Märkten eine kostengünstigere Alternative.

Marcus Roberts, Director Residential Capital Markets bei Savills, merkt an: „Trotz der Tatsache, dass sich die Renditen stabilisiert haben, sehen Investoren weiterhin den Wert langfristiger, inflationsgeschützter Einkommensströme aus Wohnimmobilien.“

Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills, fügt hinzu: „Wir glauben, dass der europäische Bereich der Mehrfamilienhäuser sein volles Potenzial noch nicht erreicht hat. Aufgrund des Wohnraummangels in mehreren Märkten werden weitere Investionen in Wohnungen nötig sein und neue Produkte auf den Markt bringen.”

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Besonders die Niederlande und Polen fallen mit einem jährlichen Anstieg der Investitionsaktivität von 176 % bzw. 100 % auf. Danach folgen Irland (94 %) und Portugal (35 %). Der Anteil der Schlüsselmärkte bleibt unverändert: Auf sie entfallen nach wie vor 65 % des Gesamtvolumens. Während die Investitionsvolumina für das 1. Halbjahr 2018 im Vergleich zum letzten Jahr im Vereinigten Königreich (-9 %) und Deutschland (-7 %) leicht zurückgingen, stiegen sie in Frankreich im Vergleich zu einem aufgrund der Präsidentschaftswahlen schwachen ersten Halbjahr 2017 um 27 %. Die städtische Entwicklung und der Infrastrukturausbau für das Projekt Grand Paris und die Olympischen Spiele 2024 sowie eine verbesserte politische Situation sind positive Signale, die Frankreich und insbesondere die Region Paris für Investoren attraktiv machen.

Die Nachfrage nach Investitionen im Bürosegment bleibt hoch und wird durch starke Rahmenbedingungen gestützt: Die Leerstandsquoten in allen europäischen Großstädten sind weiterhin niedrig und die Entwicklungsaktivitäten können der Nachfrage immer noch nicht gerecht werden. Während es Anzeichen dafür gibt, dass sich die Renditen in den CBDs stabilisieren, besteht bei sekundären Flächen in zentralen Lagen sowie bei den Spitzenrenditen für Büroflächen außerhalb des CBDs weiterhin ein starker Abwärtsdruck. Im Durchschnitt bewegten sie sich europaweit um 22 Basispunkte bzw. 31 Basispunkte nach unten, wodurch sich das Renditegefälle verringerte. Die durchschnittliche Spitzenrendite für Büroflächen außerhalb der CBDs beträgt derzeit 4,9 %, was knapp unter denen für sekundäre Büroflächen in zentralen Lagen (5 %) liegt – dies spricht für das wachsende Investoreninteresse an erstklassigen Immobilien auch außerhalb der A-Lagen.

Büroflächen werden in den nächsten zwölf Monaten weiterhin die bevorzugte europäische Assetklasse sein, obwohl Savills zufolge das Interesse der Investoren an Alternativen und Logistikimmobilien weiter steigen wird.

Europa zieht nach wie vor ausländisches Kapital an, was im Einklang mit dem 5-Jahres-Durchschnitt die Hälfte des Gesamtvolumens ausmacht. Die Cross-Border-Investitionen kamen im ersten Halbjahr dieses Jahres jedoch in erster Linie aus europäischen Ländern, während Investitionen aus den USA und Asien in europäische Liegenschaften im Vergleich zum letzten Jahr zurückgingen. US-Kapital zieht sich zunehmend aus opportunistischen Strategien zurück, um sich auf Core- und Core Plus-Immobilien zu konzentrieren. Der Rückgang der Zuflüsse aus Asien geht in erster Linie auf die Beschränkung von Auslandsinvestitionen durch die chinesische Regierung zurück, wobei insbesondere Investitionen aus Korea und Singapur weiter anhalten.

„Wir sehen, dass sich die Marktdynamik in Europa verlangsamt, während zur gleichen Zeit die Rahmenbedingungen trotz der politischen Risiken positiv bleiben. Wir glauben daher, dass sich der derzeitige Zyklus für einige Zeit fortsetzen könnte“, konstatiert Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills. „Das Interesse nationaler und internationaler Investoren an europäischen Immobilien bleibt hoch und wir erwarten, dass sich die Investitionsvolumina 2018 ungefähr auf dem Vorjahresniveau bewegen werden.“

Lydia Brissy, Director Savills European Research, fügt hinzu: „Die meisten Investoren in Europa suchen segmentunabhängig immer noch sichere Anlagemöglichkeiten in Top-Lagen, aber sie sehen sich zunehmend gezwungen, auf der Risikoleiter weiter nach oben zu steigen. Da die Logistik zum integralen Bestandteil einer erfolgreichen Multi-Channel-Einzelhandelsstrategie heranwächst, steigt die Nachfrage nach Produkten dieser Assetklasse, während Investoren ihr Engagement im traditionellen Einzelhandelssektor auf absolut erstklassige Standorte, vermietet an Top-Mieter, beschränken.“

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IoT-Lösungen für das Facility Management

Außerdem teilen die Experten von Piepenbrock ihr Wissen auf der dazugehörigen Fachkonferenz in einem Vortrag zum Thema „IoT 4 BIM: How to Make the Integration of Standard IoTs Buildings and Services Smarter – Conceptual Solutions and Application Examples“. Mahmut Tümkaya, Geschäftsleiter Großkunden Ganzheitliches Facility Management bei Piepenbrock, Lynn Kupczyk, Consultant Facility Management bei Piepenbrock und Erdal Sancar, Niederlassungsleiter Anlagen- und Energiemanagement bei Piepenbrock, präsentieren darin ihre Lösungen für einen smarten Gebäudebetrieb. Häufig erhalten FM-Dienstleister erst während des Betriebes die Möglichkeit, FM-Prozesse mitzugestalten. Zu diesem Zeitpunkt fehlen jedoch bereits 30 bis 40 Prozent der notwendigen Informationen für eine effiziente Bewirtschaftung. Im Vortrag zeigen die Referenten auf, wie mithilfe entsprechender Sensorik (IoT), die während des Gebäudebetriebs modular nachinstalliert werden kann, Betriebsabläufe sowie die Ressourcenplanung optimiert und so die Betriebskosten gesenkt werden können.

Wichtige Plattform für das BIM-Netzwerk

Als führendes Event für innovative BIM-Lösungen, IT-Anwendungen und IoT-Technologien ist die BIM World MUNICH eine bedeutende Netzwerkplattform im deutschsprachigen Raum für die Vertreter wichtiger nationaler und internationaler Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche. Bereits zum dritten Mal präsentieren mehr als 120 Aussteller anwendernahe BIM-Lösungen in München. Mehr als 100 Referenten zeigen auf der dazugehörigen zweitägigen Fachkonferenz, welche Chancen und Möglichkeiten die Methode für einen effizienten Gebäudebetrieb bietet. In zahlreichen Breakout-Sessions werden Praxisbeispiele von BIM- und Digitalisierungsprojekten vorgestellt und diskutiert. Zusätzlich bietet die Veranstaltung mit der BIM Town erstmals eine Plattform, auf der sich Start-Ups, F&E-Institutionen, Universitäten und Innovatoren präsentieren können.

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Der Standardprozess

Bei jedem Auszug mit bevorstehendem Leerstand müssen verschiedene Daten in einem Übergabeprotokoll erfasst werden. Anschließend muss der Leerstand dem Grundversorger gemeldet werden, der Abschläge festlegt. Üblicherweise sind diese am Verbrauch des Vormieters orientiert und somit viel zu hoch.

Beim Einzug der neuen Mieter und damit dem Ende des Leerstands, muss erneut ein Übergabeprotokoll erstellt werden. Wieder muss der Grundversorger kontaktiert werden. Darauf folgt die Schlussrechnung. Im letzten Schritt gilt es, die anstehenden Forderungen oder ein mögliches Guthaben zu verarbeiten. Kommt es zu Prozessunklarheiten, schaltet sich zusätzlich der Verteilnetzbetreiber (VNB) ein, was den Aufwand weiter erhöht.

Die Lösung

Diese Probleme hat innogy erkannt und bietet Wohnungsunternehmen mit dem innovativen Produkt „Leerstandsmanagement“ eine Möglichkeit, den Aufwand deutlich zu verringern. Dabei werden alle Prozessschritte durch die Essener gemanagt und gleichzeitig eine transparente Übersicht und Abrechnung ermöglicht.

Statt der bereits erwähnten kleinteiligen Prozessschritte müssen Wohnungsunternehmen bei bevorstehendem Leerstand nur noch die Daten in einem Übergabeprotokoll erfassen und sie an innogy schicken. Das funktioniert bequem per elektronischer Datenschnittstelle. Alle weiteren Prozessschritte werden nun von innogy übernommen. Dazu wird das Wohnungsunternehmen als Kunde und innogy als Lieferant bei den jeweiligen VNB gemeldet. Damit werden die Essener Ansprechpartner der VNB für Datenkommunikation, Abrechnung und vielem mehr. Durch die Implementierung dieses automatischen Prozesses muss sich das Wohnungsunternehmen um nichts mehr kümmern und wird gleichzeitig mit allen wichtigen Informationen versorgt.

Ein Mieterwechsel mit Leerstand gehört zu den teuersten und aufwendigsten Prozessen der Wohnungswirtschaft. Innogy liefert durch das Leerstandsmanagement eine praktikable Lösung: Nicht umlegbare Betriebskosten werden gesenkt und der administrative Aufwand bei Leerständen deutlich reduziert.

Bildnachweis: BFW Baden-Württemberg

Die Arbeitsgruppe Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg, bestehend aus circa 50 Vertreterinnen und Vertretern der Wohnungs- und Kreditwirtschaft, der kommunalen Spitzenverbände, des Natur- und Umweltschutz des Landes und der im Landtag vertretenen Fraktionen, wurde gegründet, um ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum in Baden-Württemberg zu schaffen. In vier verschiedenen Arbeitsgruppen wird daher seit Ende Juli 2016 regelmäßig zum Thema Wohnungsbau diskutiert. Dass die Arbeit der Wohnraum-Allianz durchaus erfolgreich ist, zeigen die Ergebnisse des vergangenen Wohnraumförderprogramms 2017: Über 1.700 neue Mietwohnungen mit Sozialbindung wurden geschaffen – so viele wie seit 20 Jahren nicht mehr.

Im aktuellen Bewilligungszeitraum stehen je Haushaltsperiode 250 Millionen Euro für die Mietwohnraumförderung allgemein, Eigentumsförderung, Modernisierungsförderung für Wohneigentümergemeinschaften und zur Förderung des Erwerbs von Genossenschaftsanteilen zur Verfügung sowie weitere 60 Millionen Euro, die aus den Förderresten von 2017 übertragen werden sollen. Gefördert werden gewerbliche, genossenschaftliche, kommunale und andere Investoren sowie Privatpersonen und Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Förderung erfolgt abhängig vom Förderbereich durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen und durch Zuschüsse bzw. Tilgungszuschüsse.

„Wir sind uns mit anderen Verbänden darüber einig, dass das Programm Wohnungsbau Baden-Württemberg gegenüber vorangegangenen Förderprogrammen deutliche Verbesserungen zur Förderung des sozialen Wohnbaus enthält.“ Gerald Lipka, Geschäftsführer des BWF Baden-Württemberg

Mit dem neuen Förderprogramm wird deutschlandweit eine Prämie an Gemeinden vergeben, wenn mit dieser Sozialmietwohnraum geschaffen wird. 2.000 Euro pro bezugsfertiger Sozialmietwohnung sollen die Gemeinden dazu ermutigen, dringend benötigten sozial gebundenen Mietwohnraum zu schaffen. Der Zuschuss ist einmalig und soll wiederum zweckentsprechend zur Förderung der Schaffung von Wohnraum dienen. Des Weiteren muss der Sozialmietsabschlag auf die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr wie bisher landeseinheitlich mindestens 33 Prozent betragen. Um die Höhe der Sozialmiete flexibel gestalten zu können, ist nun ein Abschlag in Höhe von 20 bis 40 Prozent möglich.

Die berücksichtigungsfähigen Kosten werden fortan nach Bau- und Grundstückskosten getrennt ermittelt, was für die Wohnungswirtschaft von zentraler Bedeutung ist und die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort realistisch abbildet. Dies führt zu einer Entlastung der Investoren und die Subventionierung kann im Einzelfall höher ausfallen. Indem die Miet- und Eigentumsförderung in eine Festbetragsförderung umgestaltet wurde, wird kostengünstiges Bauen zusätzlich honoriert. „Wir dürfen unseren Blick nicht nur auf Mietwohnungen richten, sondern müssen auch die Haushalte, die sich für Wohneigentum entscheiden, einbeziehen“, so Nicole Hoffmeister-Kraut, Ministerin für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau.

„Für die Mitglieder des BFW hat die Förderung der Eigentumsbildung eine besondere Bedeutung. Daher sollte diese in künftigen Wohnbauförderprogrammen des Landes eine zentrale Rolle einnehmen“, fordert Lipka.

Dies ist notwendig, da Wohneigentum einen wichtigen Baustein für eine sichere private Altersvorsorge darstellt. Vor allem junge Menschen sollten dazu ermutigt werden, in langfristige Projekte zu investieren. Da diesen zumeist das geforderte Eigenkapital fehlt, könnte ein gänzlicher oder teilweiser Verzicht auf die Erhebung der Grunderwerbsteuer ein wichtiger Beitrag zur erstmaligen Eigentumsförderung sein, schlägt Lipka vor. Sollte das Land jedoch nicht darauf verzichten wollen oder können, könnte die Grunderwerbsteuer als förderfähiger Sonderbeitrag neben den Baukosten in die Förderung mit einbezogen werden. Eine weitere Möglichkeit, um junge Menschen weiter zu entlasten, ist die Senkung der vorausgesetzten Eigenleistung von 20 auf 10 Prozent. Weiterhin fordert Lipka, dass bei der Förderung zur Altersvorsorge durch Eigentumsbildung unabhängig vom Familienstand gefördert werden solle. Beispielsweise finden Singles vor allem bei der Mietwohnraumförderung Berücksichtigung, jedoch nicht bei der Eigentumsförderung.

Die Gruppe der privaten Investoren als größte Anbietergruppe des Mietwohnungsmarktes sollte nach Ansicht des BFW Baden-Württemberg Geschäftsführers bei der Mietwohnraumförderung stärker in den Fokus genommen werden. Diese investiert nämlich nur in den sozial geförderten Wohnungsbau, wenn die reduzierten Mieteinnahmen auch tatsächlich kompensiert werden. Dass sollte beim Förderungsprogramm berücksichtigt werden. Auf das Instrument der mittelbaren Belegung können Unternehmen des BFW Baden-Württemberg indes nicht zurückgreifen. Es steht lediglich den bestandshaltenden Unternehmen der Wohnungswirtschaft mit größeren Beständen offen. “Die geforderten Belegungsrechte werden dabei häufig auf ältere Gebäude gestellt und neu geschaffener Wohnraum wird im mittleren oder hochpreisigen Segment vermarktet“, sieht Lipka. Bereits beim Grundstückserwerb stellt die mittelbare Belegung eine Marktzugangsbeschränkung für freie Immobilien- und Wohnungsunternehmen dar. Daher lehnt der BFW Baden-Württemberg dieses Instrument klar ab und fordert mögliche Zuschussbeiträge für private Kleininvestoren, um eine Steigerung der Attraktivität von Mietwohnraumförderung zu ermöglichen.

Nach Ansicht von Lipka sollte bereits jetzt über ein entsprechendes Fördervolumen nach dem Jahr 2019 nachgedacht werden, wenn die derzeitigen Kompensationsmittel des Bundes eingestellt werden. Daher fordert er, dass ab 2020 mindestens das bisherige Fördervolumen für die Wohnungsbauförderung durch das Land Baden-Württemberg bereitgestellt wird. Dies sei wichtig für die mittelfristige Planung, da aufgrund des zeitlichen Vorlaufes bei der Entwicklung von Projekten viele erst ab 2020 vermarket werden können.

Bildnachweis: BFW Baden-Württemberg