Deutschland und die Niederlande führen den Trend weiterhin an

Dabei schwankten die Anteile der Mehrfamilienhaus-Investmentaktivitäten von Land zu Land spürbar: Von 8 % in Frankreich über 31 % bzw. 33 % in Schweden und den Niederlanden bis hin zu 46 % in Dänemark. Deutschland liegt in Hinblick auf die Umsatzanteile mit 26 % im Mittelfeld. Bei Betrachtung des tatsächlichen Volumens führt die Bundesrepublik den europäischen Markt mit 8,83 Mrd. Euro jedoch deutlich an, gefolgt von den Niederlanden (2,95 Mrd. Euro), Dänemark (2,3 Mrd. Euro) und Frankreich sowie Großbritannien mit jeweils über 1 Mrd. Euro.

Das gestiegene Interesse an Mehrfamilienhäusern wird in erster Linie durch die wachsende Nachfrage nach Mietobjekten getrieben, insbesondere in den Städten, in denen die Preise für Wohneigentum schneller steigen als das Einkommen und Mietobjekte zur günstigen Alternative macht. Während die Kaufpreise nach Aussagen der Europäischen Zentralbank und den Zahlen von Eurostat im Vergleich zum Vorjahr europaweit um durchschnittlich 4,7 % zunahmen, stiegen die Mietpreise lediglich um 1,2 %.

In Deutschland haben ausländische Investoren ihren Anteil von 20 % im 5-Jahres-Durchschnitt auf 27 % vergrößert und Savills erwartet, dass das Interesse weiterhin groß bleibt. In den Niederlanden hat der Mangel an Wohnraum auch das Interesse internationaler Investoren untermauert, obwohl nationale Investoren nach wie vor überwiegen und 75 % des Umsatzes ausmachen. Irland erlebt ebenfalls ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage im Wohnungssegment und Investitionen in Mehrfamilienhäuser verzeichneten im 1. Halbjahr 2018 den höchsten bisher verzeichneten Halbjahresrekord (über 350 Mio. €).

Das Gefälle zwischen Preisen und Einkommen ist in den vergangenen drei Jahren angestiegen. In einigen Ländern, wie z. B. Schweden (21 %), Irland (21 %), Österreich (15 %) und Großbritannien (12 %), stärker als in anderen. Mit einem Anteil am verfügbaren Einkommen von durchschnittlich 24 % wird Mieten in der EU in einer Reihe von europäischen Märkten eine kostengünstigere Alternative.

Marcus Roberts, Director Residential Capital Markets bei Savills, merkt an: „Trotz der Tatsache, dass sich die Renditen stabilisiert haben, sehen Investoren weiterhin den Wert langfristiger, inflationsgeschützter Einkommensströme aus Wohnimmobilien.“

Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills, fügt hinzu: „Wir glauben, dass der europäische Bereich der Mehrfamilienhäuser sein volles Potenzial noch nicht erreicht hat. Aufgrund des Wohnraummangels in mehreren Märkten werden weitere Investionen in Wohnungen nötig sein und neue Produkte auf den Markt bringen.”

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Besonders die Niederlande und Polen fallen mit einem jährlichen Anstieg der Investitionsaktivität von 176 % bzw. 100 % auf. Danach folgen Irland (94 %) und Portugal (35 %). Der Anteil der Schlüsselmärkte bleibt unverändert: Auf sie entfallen nach wie vor 65 % des Gesamtvolumens. Während die Investitionsvolumina für das 1. Halbjahr 2018 im Vergleich zum letzten Jahr im Vereinigten Königreich (-9 %) und Deutschland (-7 %) leicht zurückgingen, stiegen sie in Frankreich im Vergleich zu einem aufgrund der Präsidentschaftswahlen schwachen ersten Halbjahr 2017 um 27 %. Die städtische Entwicklung und der Infrastrukturausbau für das Projekt Grand Paris und die Olympischen Spiele 2024 sowie eine verbesserte politische Situation sind positive Signale, die Frankreich und insbesondere die Region Paris für Investoren attraktiv machen.

Die Nachfrage nach Investitionen im Bürosegment bleibt hoch und wird durch starke Rahmenbedingungen gestützt: Die Leerstandsquoten in allen europäischen Großstädten sind weiterhin niedrig und die Entwicklungsaktivitäten können der Nachfrage immer noch nicht gerecht werden. Während es Anzeichen dafür gibt, dass sich die Renditen in den CBDs stabilisieren, besteht bei sekundären Flächen in zentralen Lagen sowie bei den Spitzenrenditen für Büroflächen außerhalb des CBDs weiterhin ein starker Abwärtsdruck. Im Durchschnitt bewegten sie sich europaweit um 22 Basispunkte bzw. 31 Basispunkte nach unten, wodurch sich das Renditegefälle verringerte. Die durchschnittliche Spitzenrendite für Büroflächen außerhalb der CBDs beträgt derzeit 4,9 %, was knapp unter denen für sekundäre Büroflächen in zentralen Lagen (5 %) liegt – dies spricht für das wachsende Investoreninteresse an erstklassigen Immobilien auch außerhalb der A-Lagen.

Büroflächen werden in den nächsten zwölf Monaten weiterhin die bevorzugte europäische Assetklasse sein, obwohl Savills zufolge das Interesse der Investoren an Alternativen und Logistikimmobilien weiter steigen wird.

Europa zieht nach wie vor ausländisches Kapital an, was im Einklang mit dem 5-Jahres-Durchschnitt die Hälfte des Gesamtvolumens ausmacht. Die Cross-Border-Investitionen kamen im ersten Halbjahr dieses Jahres jedoch in erster Linie aus europäischen Ländern, während Investitionen aus den USA und Asien in europäische Liegenschaften im Vergleich zum letzten Jahr zurückgingen. US-Kapital zieht sich zunehmend aus opportunistischen Strategien zurück, um sich auf Core- und Core Plus-Immobilien zu konzentrieren. Der Rückgang der Zuflüsse aus Asien geht in erster Linie auf die Beschränkung von Auslandsinvestitionen durch die chinesische Regierung zurück, wobei insbesondere Investitionen aus Korea und Singapur weiter anhalten.

„Wir sehen, dass sich die Marktdynamik in Europa verlangsamt, während zur gleichen Zeit die Rahmenbedingungen trotz der politischen Risiken positiv bleiben. Wir glauben daher, dass sich der derzeitige Zyklus für einige Zeit fortsetzen könnte“, konstatiert Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills. „Das Interesse nationaler und internationaler Investoren an europäischen Immobilien bleibt hoch und wir erwarten, dass sich die Investitionsvolumina 2018 ungefähr auf dem Vorjahresniveau bewegen werden.“

Lydia Brissy, Director Savills European Research, fügt hinzu: „Die meisten Investoren in Europa suchen segmentunabhängig immer noch sichere Anlagemöglichkeiten in Top-Lagen, aber sie sehen sich zunehmend gezwungen, auf der Risikoleiter weiter nach oben zu steigen. Da die Logistik zum integralen Bestandteil einer erfolgreichen Multi-Channel-Einzelhandelsstrategie heranwächst, steigt die Nachfrage nach Produkten dieser Assetklasse, während Investoren ihr Engagement im traditionellen Einzelhandelssektor auf absolut erstklassige Standorte, vermietet an Top-Mieter, beschränken.“

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IoT-Lösungen für das Facility Management

Außerdem teilen die Experten von Piepenbrock ihr Wissen auf der dazugehörigen Fachkonferenz in einem Vortrag zum Thema „IoT 4 BIM: How to Make the Integration of Standard IoTs Buildings and Services Smarter – Conceptual Solutions and Application Examples“. Mahmut Tümkaya, Geschäftsleiter Großkunden Ganzheitliches Facility Management bei Piepenbrock, Lynn Kupczyk, Consultant Facility Management bei Piepenbrock und Erdal Sancar, Niederlassungsleiter Anlagen- und Energiemanagement bei Piepenbrock, präsentieren darin ihre Lösungen für einen smarten Gebäudebetrieb. Häufig erhalten FM-Dienstleister erst während des Betriebes die Möglichkeit, FM-Prozesse mitzugestalten. Zu diesem Zeitpunkt fehlen jedoch bereits 30 bis 40 Prozent der notwendigen Informationen für eine effiziente Bewirtschaftung. Im Vortrag zeigen die Referenten auf, wie mithilfe entsprechender Sensorik (IoT), die während des Gebäudebetriebs modular nachinstalliert werden kann, Betriebsabläufe sowie die Ressourcenplanung optimiert und so die Betriebskosten gesenkt werden können.

Wichtige Plattform für das BIM-Netzwerk

Als führendes Event für innovative BIM-Lösungen, IT-Anwendungen und IoT-Technologien ist die BIM World MUNICH eine bedeutende Netzwerkplattform im deutschsprachigen Raum für die Vertreter wichtiger nationaler und internationaler Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche. Bereits zum dritten Mal präsentieren mehr als 120 Aussteller anwendernahe BIM-Lösungen in München. Mehr als 100 Referenten zeigen auf der dazugehörigen zweitägigen Fachkonferenz, welche Chancen und Möglichkeiten die Methode für einen effizienten Gebäudebetrieb bietet. In zahlreichen Breakout-Sessions werden Praxisbeispiele von BIM- und Digitalisierungsprojekten vorgestellt und diskutiert. Zusätzlich bietet die Veranstaltung mit der BIM Town erstmals eine Plattform, auf der sich Start-Ups, F&E-Institutionen, Universitäten und Innovatoren präsentieren können.

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Der Standardprozess

Bei jedem Auszug mit bevorstehendem Leerstand müssen verschiedene Daten in einem Übergabeprotokoll erfasst werden. Anschließend muss der Leerstand dem Grundversorger gemeldet werden, der Abschläge festlegt. Üblicherweise sind diese am Verbrauch des Vormieters orientiert und somit viel zu hoch.

Beim Einzug der neuen Mieter und damit dem Ende des Leerstands, muss erneut ein Übergabeprotokoll erstellt werden. Wieder muss der Grundversorger kontaktiert werden. Darauf folgt die Schlussrechnung. Im letzten Schritt gilt es, die anstehenden Forderungen oder ein mögliches Guthaben zu verarbeiten. Kommt es zu Prozessunklarheiten, schaltet sich zusätzlich der Verteilnetzbetreiber (VNB) ein, was den Aufwand weiter erhöht.

Die Lösung

Diese Probleme hat innogy erkannt und bietet Wohnungsunternehmen mit dem innovativen Produkt „Leerstandsmanagement“ eine Möglichkeit, den Aufwand deutlich zu verringern. Dabei werden alle Prozessschritte durch die Essener gemanagt und gleichzeitig eine transparente Übersicht und Abrechnung ermöglicht.

Statt der bereits erwähnten kleinteiligen Prozessschritte müssen Wohnungsunternehmen bei bevorstehendem Leerstand nur noch die Daten in einem Übergabeprotokoll erfassen und sie an innogy schicken. Das funktioniert bequem per elektronischer Datenschnittstelle. Alle weiteren Prozessschritte werden nun von innogy übernommen. Dazu wird das Wohnungsunternehmen als Kunde und innogy als Lieferant bei den jeweiligen VNB gemeldet. Damit werden die Essener Ansprechpartner der VNB für Datenkommunikation, Abrechnung und vielem mehr. Durch die Implementierung dieses automatischen Prozesses muss sich das Wohnungsunternehmen um nichts mehr kümmern und wird gleichzeitig mit allen wichtigen Informationen versorgt.

Ein Mieterwechsel mit Leerstand gehört zu den teuersten und aufwendigsten Prozessen der Wohnungswirtschaft. Innogy liefert durch das Leerstandsmanagement eine praktikable Lösung: Nicht umlegbare Betriebskosten werden gesenkt und der administrative Aufwand bei Leerständen deutlich reduziert.

Bildnachweis: BFW Baden-Württemberg

Die Suche nach einem erschwinglichem Eigenheim oder einer bezahlbaren Mietwohnung wird in Stuttgart und Umgebung immer mehr zur Herausforderung. Der Kaufpreis für Einfamilienhäuser in den Höhen- und Aussichtslagen Stuttgarts liegt derzeit zwischen 900.000 Euro und 3,8 Millionen Euro – Tendenz steigend. Auch Degerloch und Frauenkopf spielen in der oberen Preisliga mit. Die Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen im Neubau in Stuttgarts Top-Tagen liegen zwischen 7.200 Euro und 15.600 Euro. Im Bestand zahlt man zwischen 4.000 Euro und 8.500 Euro. Obwohl kaum Objekte am Markt sind, stieg auch der Preis für Mehrfamilienhäuser: Im Bestand der Top-Lagen liegt dieser zwischen 2.800 Euro und 5.000 Euro pro Quadratmeter und im Neubau bis zu 7.000 Euro. Die Beliebtheit der urbanen Viertel wie Stuttgart-Süd und -Ost hat ebenfalls zur Folge, dass die Preise an den genannten Orten steigen: Im Neubau werden dort zwischen 15 Euro und 19 Euro Miete pro Quadratmeter erzielt. Diese Preise machen es selbst für Familien mit einem Budget von 500.000 Euro schwer, ein eigenes Heim zu finden und „wir gehen davon aus, dass diese langsam weiter steigen“, so Björn Holzwarth, geschäftsführender Gesellschafter der E&G Private Immobilien.

Doch auch im Umland sind Immobilien weiterhin sehr gefragt. Dabei zeichnen sich laut Holzwarth vor allem entlang der S-Bahn-Strecken steigende Preise ab. In guten Wohnlagen bewegen sich die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen zwischen 5.000 Euro und 6.000 Euro. Hier sind vor allem Städte wie Esslingen, Ludwigsburg, Waiblingen oder Korb im Rems-Murr-Kreis bei jungen Familien sehr gefragt, noch attraktiver sind Immobilien in Sindelfingen/Böblingen und Leinfelden-Echterdingen. In Ludwigsburg und Esslingen muss bei Einfamilienhäusern in Top-Lagen mit einem Kaufpreis von bis zu 2 Millionen Euro gerechnet werden. Für Eigentumswohnungen zahlt man in Ludwigsburg pro Quadratmeter bis zu 6.800 Euro.

Die hohen Miet- und Kaufpreise und auch der fehlende attraktive Wohnraum haben zur Folge, dass die Wettbewerbsfähigkeit der Region aus Sicht der ansässigen Unternehmen nachgelassen hat. Bewerber fragen nach bezahlbaren Wohnungen, weshalb die Verfügbarkeit von attraktivem Wohnraum mit 1,58 und die Miet-/Kaufpreise von Wohnungen/Häusern mit 1,69 zu den wichtigsten Standortfaktoren der regionalen Betriebe zählen – beide erhielten jedoch die schlechteste Note bei der Zufriedenheit aller Standortfaktoren (3,12 bzw. 3,32). Fast ein Drittel ist mit der Verfügbarkeit von attraktivem Wohnraum nicht zufrieden und 47 Prozent eher unzufrieden. Über 46 Prozent der Betriebe sind mit den Miet- bzw. Kaufpreisen unzufrieden und 41 Prozent eher unzufrieden. Damit gehören die beiden Standortfaktoren zu den Schwächen der Region und liegen sogar unter der Durchschnittsnote von 2,66. Doch auch die Preise für Gewerbe- und Büroflächen werden beklagt: Die Zufriedenheit liegt bei lediglich 2,91, die Wichtigkeit hingegen bei 1,76. Allgemein bewerten 40 Prozent der Befragten die Wettbewerbsfähigkeit ihres Standortes als befriedigend bis ausreichend. Acht Prozent sind unzufrieden und vergaben die Schulnote 4 oder 5.

„Diese Ergebnisse zeigen, dass klar an den Rahmenbedingungen für Wohnraum und Immobilienpreise gearbeitet werden muss“, so Gerald Lipka, Geschäftsführer des BFW Baden-Württemberg. Die Geschäftsführerin der E&G Private Immobilien, Kerstin Schmid, rät den Bauträgern dazu, eher kleinere Wohnungen zu bauen. Aufgrund der hohen Preise würden Käufer auf Wohnfläche verzichten und mehr Wert auf eine hochwertige Ausstattung setzen. Dass sehe man an der Vermarktungszeit von Wohnungen ab circa 140 Quadratmetern, die zugenommen habe. Daher ist es empfehlenswert, Wohnungen in der Größe von 70 Quadratmeter bis 80 Quadratmeter zu bauen. Bei der Konzipierung solle die Möglichkeit offen gehalten werden, diese mit kleineren Einheiten zusammenlegen zu können. Eine weitere Option zur Verbesserung der Situation ist die Nahverdichtung. Auf den Dächern von Discountern und Supermärkten und nicht am Rande der Stadt findet die Zukunft des Wohnens statt. Aufstockungen haben großes Potenzial, da bereits eine Infrastruktur an den Standorten vorhanden ist und nicht erst geschaffen werden muss.  

Bildnachweis: BFW Baden-Württemberg