“Wir brauchen eine Zeitenwende auf dem Immobilienmarkt”

Seit zehn Jahren ist Gerald Lipka, Fachanwalt für Immobilienrecht, Geschäftsführer der BFW-Landesverbände Baden-Württemberg, Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland. Als Sprachrohr der privaten Bauwirtschaft im Südwesten der Republik ist Lipka bestens mit der Marktlage und den Herausforderungen für den Immobilienmarkt vertraut. Zur derzeitigen Situation der Branche und der Dringlichkeit richtiger politischer Entscheidungen bezieht der Landesgeschäftsführer im folgenden Beitrag klar Stellung.

IWM-Aktuell: Herr Lipka, die derzeitige Marktlage ist für viele Bauträger herausfordernd – vielfach sogar existenzbedrohend. Gleichzeitig ist der Bedarf nach Wohnraum vielerorts ungebrochen hoch. Wie passt das aus Ihrer Sicht zusammen?

Lipka: Um den Immobiliensektor im gesamten Bundesgebiet steht es leider nicht gut. Die derzeitige – für die Branche geradezu toxische – Gemengelage aus drastisch gestiegenen Material-, Lohn- und Produktionskosten auf der einen und rapide gestiegenen Finanzierungszinsen auf der anderen Seite hat in den vergangenen eineinhalb Jahren zu einem regelrechten Einbruch auf dem bundesweiten Immobilienmarkt geführt. 400.000 neue Wohnungen wollte das neu geschaffene Bauministerium unter Ministerin Klara Geywitz jährlich schaffen. Für das erste volle Jahr in Verantwortung der Ampel-Regierung waren es rund 300.000. Im zurückliegenden Jahr entwickelten sich die Zahlen weiterhin rückläufig. Die „optimistischsten“ Prognosen liegen bei maximal 250.000 fertiggestellten Wohnungen. Damit liegt das Delta zwischen Theorie und Praxis allein in den Jahren 2022 und 2023 bei insgesamt wohl mehr als 250.000 zu wenig geschaffenen Wohnungen. Für die weiteren Preisentwicklungen – insbesondere in stark nachgefragten Ballungszentren – verheißt das trotz einer rückläufigen Kaufkraft breiter Bevölkerungsschichten nichts Gutes. Die damit verbundene soziale Sprengkraft ist enorm.

IWM-Aktuell: Welche politischen Weichenstellungen sind aus Ihrer Sicht nötig, um einen Kapazitäten-Abbau im Baugewerbe zu verhindern – schließlich wird Wohnraum ja, wie eben beschrieben, nach wie vor dringend gebraucht?

Lipka: Im vergangenen Jahr war häufig vom Begriff einer „Zeitenwende“ die Rede – natürlich in einem anderen Zusammenhang. Dennoch ist genau dies in der Immobilienbranche nötig, um dem Einbruch auf dem freien Markt endlich wirksam entgegenzutreten – hierfür bedarf es wirkungsvoller Impulse für alle Marktteilnehmer. Erste Maßnahmen, wie die Degressive AfA, die beim Wohnbaugipfel der Bundesregierung bereits Ende September letzten Jahres angekündigt wurden, befürworte ich in diesem Zusammenhang ausdrücklich. Allerdings sind sie bis heute noch nicht umgesetzt. Das Wachstumschancengesetz, in dem die Degressive AfA verankert ist, befindet sich noch immer im Vermittlungsausschuss. Selbst die genaue Ausgestaltung des Gesetzes ist noch ungewiss. Für unsere Unternehmen war die Ankündigung dieser Degressiven Sonder-AfA ohne zeitnahe Umsetzung ein weiteres Hemmnis. Potenzielle Kaufinteressenten warten seither ab, konkrete Kaufverträge sind weiterhin Mangelware. So produziert die Politik weiteren Stillstand, anstatt der derzeitigen Entwicklung entgegenzuwirken.

IWM-Aktuell: Welche konkreten Lösungen benötigt die Branche, um wieder Fahrt aufzunehmen?

Lipka: Die politischen Entscheidungsträger auf Bundes- sowie auf und Landesebene müssen sich darüber klarwerden, dass es viele unterschiedliche Akteure im Neubaubereich gibt. Unterschiedliche Akteure reagieren natürlich auch auf verschiede Maßnahmen. Die nun angekündigte Sonder-Afa erreicht beispielsweise Investoren, die vermieten. Dies ist aber nur eine Facette einer sehr diversen Branche. So wurden bundesweit in den Jahren 2021 und 2022 rund 60 Prozent aller Investitionen in den Wohnungsneubau von privaten Haushalten getätigt – die damit verbundenen Investitionen in Millionenhöhe können keinesfalls durch Förderungen oder staatliche Subventionen ersetzt werden. Um auch in diesem Bereich Impulse zu setzen, sind meines Erachtens dringend weitere Maßnahmen nötig: So könnte beispielsweise eine Absenkung der Grunderwerbsteuer für private Ersterwerber die Attraktivität des privaten Eigenheims wieder stärken. Wichtig für alle Marktteilnehmer ist zudem eine verlässliche Förderlandschaft! Gerade in einer Branche mit langen Fertigungszyklen müssen sich Unternehmer darauf verlassen können, dass sich die gesetzlichen Rahmen- und Förderbedingungen nicht im Laufe der Projektrealisierung um 180 Grad ändern. Kurzfristige „Schnellschüsse“ gefährden auch und gerade in unserer Branche Existenzen. Wir benötigen ein entschlossenes Vorgehen mit Blick für die Wirklichkeit! Gleichzeitig muss aber auch die deutlich reduzierte Nachfrage wieder angekurbelt werden. Und dies betrifft aus unserer Sicht den Bund gleichermaßen wie Land, Städte und Gemeinden. Sicherlich gibt es nicht die eine Lösung, um den Wohnungsmarkt wieder in Fahrt zu bringen. Es geht um einen durchdachten Mix konkreter Instrumente, um positive Impulse für den Markt zu setzen.

Betroffen seien Großstädte ab 500.000 Einwohnern. Bei den Befragten gaben knapp 13 Prozent an, einen Umzug bis Sommer 2022 zu planen. 46 Prozent der Umzugswilligen wiederum haben sich dazu während der Corona-Pandemie entschlossen. Jan-Carl Mehles, Leiter der Marktforschung bei Immowelt, sieht den Zusammenhang zwischen Pandemie und Umzügen darin, dass die Menschen weniger Kompromisse bei den eigenen Wohnverhältnissen machen wollen, nachdem sie in den letzten 1,5 Jahren so viel Zeit zu Hause verbracht hätten.

Wunschwohnort ist bei 38 Prozent der Befragten eine kleinere Großstadt zwischen 100.000 und 500.000 Einwohnern und bei 30 Prozent der suburbane Raum im Speckgürtel der Großstädte. Elf Prozent können sich vorstellen, in die ländlicheren Gebiete zu ziehen. Besonders die Altersgruppen 18-29 Jahre (18 Prozent) und 30-39 Jahre (19 Prozent) entwickeln Pläne für einen Wohnortwechsel. Zudem sind Haushalte mit Kindern oder mit Kinderplanung prozentual stärker vertreten als kinderlose.

Diese neuen Entwicklungen könnten Auswirkungen auf die kommunale Infrastrukturplanung, besonders in den Bereichen Mobilität und Bildung, haben. Die Autoren raten den betroffenen Gemeinden diesen Trend in der kommunalen Infrastrukturplanung nicht außer Acht zu lassen.

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Deutschland und die Niederlande führen den Trend weiterhin an

Dabei schwankten die Anteile der Mehrfamilienhaus-Investmentaktivitäten von Land zu Land spürbar: Von 8 % in Frankreich über 31 % bzw. 33 % in Schweden und den Niederlanden bis hin zu 46 % in Dänemark. Deutschland liegt in Hinblick auf die Umsatzanteile mit 26 % im Mittelfeld. Bei Betrachtung des tatsächlichen Volumens führt die Bundesrepublik den europäischen Markt mit 8,83 Mrd. Euro jedoch deutlich an, gefolgt von den Niederlanden (2,95 Mrd. Euro), Dänemark (2,3 Mrd. Euro) und Frankreich sowie Großbritannien mit jeweils über 1 Mrd. Euro.

Das gestiegene Interesse an Mehrfamilienhäusern wird in erster Linie durch die wachsende Nachfrage nach Mietobjekten getrieben, insbesondere in den Städten, in denen die Preise für Wohneigentum schneller steigen als das Einkommen und Mietobjekte zur günstigen Alternative macht. Während die Kaufpreise nach Aussagen der Europäischen Zentralbank und den Zahlen von Eurostat im Vergleich zum Vorjahr europaweit um durchschnittlich 4,7 % zunahmen, stiegen die Mietpreise lediglich um 1,2 %.

In Deutschland haben ausländische Investoren ihren Anteil von 20 % im 5-Jahres-Durchschnitt auf 27 % vergrößert und Savills erwartet, dass das Interesse weiterhin groß bleibt. In den Niederlanden hat der Mangel an Wohnraum auch das Interesse internationaler Investoren untermauert, obwohl nationale Investoren nach wie vor überwiegen und 75 % des Umsatzes ausmachen. Irland erlebt ebenfalls ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage im Wohnungssegment und Investitionen in Mehrfamilienhäuser verzeichneten im 1. Halbjahr 2018 den höchsten bisher verzeichneten Halbjahresrekord (über 350 Mio. €).

Das Gefälle zwischen Preisen und Einkommen ist in den vergangenen drei Jahren angestiegen. In einigen Ländern, wie z. B. Schweden (21 %), Irland (21 %), Österreich (15 %) und Großbritannien (12 %), stärker als in anderen. Mit einem Anteil am verfügbaren Einkommen von durchschnittlich 24 % wird Mieten in der EU in einer Reihe von europäischen Märkten eine kostengünstigere Alternative.

Marcus Roberts, Director Residential Capital Markets bei Savills, merkt an: „Trotz der Tatsache, dass sich die Renditen stabilisiert haben, sehen Investoren weiterhin den Wert langfristiger, inflationsgeschützter Einkommensströme aus Wohnimmobilien.“

Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills, fügt hinzu: „Wir glauben, dass der europäische Bereich der Mehrfamilienhäuser sein volles Potenzial noch nicht erreicht hat. Aufgrund des Wohnraummangels in mehreren Märkten werden weitere Investionen in Wohnungen nötig sein und neue Produkte auf den Markt bringen.”

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Besonders die Niederlande und Polen fallen mit einem jährlichen Anstieg der Investitionsaktivität von 176 % bzw. 100 % auf. Danach folgen Irland (94 %) und Portugal (35 %). Der Anteil der Schlüsselmärkte bleibt unverändert: Auf sie entfallen nach wie vor 65 % des Gesamtvolumens. Während die Investitionsvolumina für das 1. Halbjahr 2018 im Vergleich zum letzten Jahr im Vereinigten Königreich (-9 %) und Deutschland (-7 %) leicht zurückgingen, stiegen sie in Frankreich im Vergleich zu einem aufgrund der Präsidentschaftswahlen schwachen ersten Halbjahr 2017 um 27 %. Die städtische Entwicklung und der Infrastrukturausbau für das Projekt Grand Paris und die Olympischen Spiele 2024 sowie eine verbesserte politische Situation sind positive Signale, die Frankreich und insbesondere die Region Paris für Investoren attraktiv machen.

Die Nachfrage nach Investitionen im Bürosegment bleibt hoch und wird durch starke Rahmenbedingungen gestützt: Die Leerstandsquoten in allen europäischen Großstädten sind weiterhin niedrig und die Entwicklungsaktivitäten können der Nachfrage immer noch nicht gerecht werden. Während es Anzeichen dafür gibt, dass sich die Renditen in den CBDs stabilisieren, besteht bei sekundären Flächen in zentralen Lagen sowie bei den Spitzenrenditen für Büroflächen außerhalb des CBDs weiterhin ein starker Abwärtsdruck. Im Durchschnitt bewegten sie sich europaweit um 22 Basispunkte bzw. 31 Basispunkte nach unten, wodurch sich das Renditegefälle verringerte. Die durchschnittliche Spitzenrendite für Büroflächen außerhalb der CBDs beträgt derzeit 4,9 %, was knapp unter denen für sekundäre Büroflächen in zentralen Lagen (5 %) liegt – dies spricht für das wachsende Investoreninteresse an erstklassigen Immobilien auch außerhalb der A-Lagen.

Büroflächen werden in den nächsten zwölf Monaten weiterhin die bevorzugte europäische Assetklasse sein, obwohl Savills zufolge das Interesse der Investoren an Alternativen und Logistikimmobilien weiter steigen wird.

Europa zieht nach wie vor ausländisches Kapital an, was im Einklang mit dem 5-Jahres-Durchschnitt die Hälfte des Gesamtvolumens ausmacht. Die Cross-Border-Investitionen kamen im ersten Halbjahr dieses Jahres jedoch in erster Linie aus europäischen Ländern, während Investitionen aus den USA und Asien in europäische Liegenschaften im Vergleich zum letzten Jahr zurückgingen. US-Kapital zieht sich zunehmend aus opportunistischen Strategien zurück, um sich auf Core- und Core Plus-Immobilien zu konzentrieren. Der Rückgang der Zuflüsse aus Asien geht in erster Linie auf die Beschränkung von Auslandsinvestitionen durch die chinesische Regierung zurück, wobei insbesondere Investitionen aus Korea und Singapur weiter anhalten.

„Wir sehen, dass sich die Marktdynamik in Europa verlangsamt, während zur gleichen Zeit die Rahmenbedingungen trotz der politischen Risiken positiv bleiben. Wir glauben daher, dass sich der derzeitige Zyklus für einige Zeit fortsetzen könnte“, konstatiert Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills. „Das Interesse nationaler und internationaler Investoren an europäischen Immobilien bleibt hoch und wir erwarten, dass sich die Investitionsvolumina 2018 ungefähr auf dem Vorjahresniveau bewegen werden.“

Lydia Brissy, Director Savills European Research, fügt hinzu: „Die meisten Investoren in Europa suchen segmentunabhängig immer noch sichere Anlagemöglichkeiten in Top-Lagen, aber sie sehen sich zunehmend gezwungen, auf der Risikoleiter weiter nach oben zu steigen. Da die Logistik zum integralen Bestandteil einer erfolgreichen Multi-Channel-Einzelhandelsstrategie heranwächst, steigt die Nachfrage nach Produkten dieser Assetklasse, während Investoren ihr Engagement im traditionellen Einzelhandelssektor auf absolut erstklassige Standorte, vermietet an Top-Mieter, beschränken.“

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IoT-Lösungen für das Facility Management

Außerdem teilen die Experten von Piepenbrock ihr Wissen auf der dazugehörigen Fachkonferenz in einem Vortrag zum Thema „IoT 4 BIM: How to Make the Integration of Standard IoTs Buildings and Services Smarter – Conceptual Solutions and Application Examples“. Mahmut Tümkaya, Geschäftsleiter Großkunden Ganzheitliches Facility Management bei Piepenbrock, Lynn Kupczyk, Consultant Facility Management bei Piepenbrock und Erdal Sancar, Niederlassungsleiter Anlagen- und Energiemanagement bei Piepenbrock, präsentieren darin ihre Lösungen für einen smarten Gebäudebetrieb. Häufig erhalten FM-Dienstleister erst während des Betriebes die Möglichkeit, FM-Prozesse mitzugestalten. Zu diesem Zeitpunkt fehlen jedoch bereits 30 bis 40 Prozent der notwendigen Informationen für eine effiziente Bewirtschaftung. Im Vortrag zeigen die Referenten auf, wie mithilfe entsprechender Sensorik (IoT), die während des Gebäudebetriebs modular nachinstalliert werden kann, Betriebsabläufe sowie die Ressourcenplanung optimiert und so die Betriebskosten gesenkt werden können.

Wichtige Plattform für das BIM-Netzwerk

Als führendes Event für innovative BIM-Lösungen, IT-Anwendungen und IoT-Technologien ist die BIM World MUNICH eine bedeutende Netzwerkplattform im deutschsprachigen Raum für die Vertreter wichtiger nationaler und internationaler Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche. Bereits zum dritten Mal präsentieren mehr als 120 Aussteller anwendernahe BIM-Lösungen in München. Mehr als 100 Referenten zeigen auf der dazugehörigen zweitägigen Fachkonferenz, welche Chancen und Möglichkeiten die Methode für einen effizienten Gebäudebetrieb bietet. In zahlreichen Breakout-Sessions werden Praxisbeispiele von BIM- und Digitalisierungsprojekten vorgestellt und diskutiert. Zusätzlich bietet die Veranstaltung mit der BIM Town erstmals eine Plattform, auf der sich Start-Ups, F&E-Institutionen, Universitäten und Innovatoren präsentieren können.

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