12. Projektentwicklerstudie von Bulwiengesa

„Für deutsche Städte wird es brenzlig“ – diesen mahnenden Untertitel hat das Forschungsinstitut Bulwiengesa für seine12. Projektentwicklerstudie ausgewählt, die am 10. April in Berlin vorgestellt wurde. War im vergangenen Jahr noch ein Anstieg der Projektentwicklerflächen zu registrieren, so wird in der aktuellen Analyse deutlich: Der Markt stagniert.

Die zum zwölften Mal erstellte Untersuchung konzentriert sich auf die Marktlagen in den sieben größten deutschen Städten. Wandern Investoren und Bauherren in den so genannten Speckgürtel ab, wo sie leichter und günstiger an Bauland kommen, fallen sie aus dieser Studie heraus, obwohl sie zum Marktwachstum beitragen – nur eben an anderer Stelle.

Addiert man alle im Achtjahreszeitraum zwischen 2015 und 2022 fertiggestellten, im Bau befindlichen und geplanten Projekte in den sieben Immobilienhochburgen Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln und Stuttgart, sinkt das Projektvolumen im Vorjahresvergleich um 0,3 Prozent Fläche auf 26,9 Millionen Quadratmeter (rund 180 Milliarden Euro). Die Gründe für die Zurückhaltung in den Top-Standorten sind laut Bulwiengesa-Chef Andreas Schulten die gleichen geblieben: fehlende Flächenverfügbarkeit und regulatorischen Restriktionen, Genehmigungsstau durch Überlastung der Genehmigungsbehörden, preistreibende Zusatzkosten durch Auflagen, etwa für den Bau von Sozialwohnungen, oder energetische Maßnahmen. Auch der Fachkräftemangel – vor allem im Handwerk – wirke sich aus.

Mit einem Minus von 2 Prozent oder 350.000 Quadratmeter Fläche ist der Wohnungssektor größter Verlierer. Bereits 2017 war ein Rückgang der Wohnprojekte zu verzeichnen – jedoch konnten seinerzeit Büroentwicklungen die Abwärtsspirale noch aufhalten, wodurch unterm Strich ein Plus von 4 Prozent stand. Inzwischen bahnt sich in den deutschen Immobilienhochburgen Katerstimmung an. Vor diesem Hintergrund rät Schulten Investoren eindringlich, genau hinzuschauen und nicht auf Halde zu bauen.

Doch nicht nur teure Grundstücke, überforderte Bauämter und hohe Baukosten lähmen den Wohnungsbau. Hinzu komme, so Schulten weiter, dass in den großen Städten richtig spekuliert werde. Ein Blick auf die aktuelle Projektliste zeige, dass die Fertigstellung von etwa 15 bis 20 Prozent der Projekte nach hinten geschoben wurde. Etwa ein Drittel dieser Projekte ist in Berlin angesiedelt.  

Verstärkt hat sich im vergangenen Jahr laut Bulwiengesa der Trend weg von der reinen Transaktion hinzu einem frühzeitigen Einstieg in Projekte mit der Option, für den Eigenbestand zu entwickeln. Haupttreiber bei der positiven Entwicklung dieser Flächen sei das Wohnsegment. „Hieraus wird ersichtlich, dass Deutschland und insbesondere die A-Städte als Core-Märkte attraktiv sind“, heißt es in der Studie. Schulten erklärte, dass Entwickler offenbar zunehmend das Risiko langwieriger Prozesse auf sich nähmen, weil mit dem Transaktionsgeschäft zu wenig Gewinn zu erzielen sei. Traditionell für den Eigenbestand entwickeln im Wohnsegment kommunale, genossenschaftliche oder private Wohnungsgesellschaften, im Bürosegment Bundesbehörden oder ansässige Großunternehmen.

Ein Blick auf die einzelnen Städte offenbart teilweise deutliche Unterschiede: „Berlin wächst nicht mehr“, hält Schulten fest. Während die Projektflächenentwicklung hier stagniert, schrumpft es in Hamburg sogar (minus 1,1 Prozent). Zulegen konnten Stuttgart und München. In der bayrischen Hauptstadt stehe die zuständige Planungsdezernentin schlicht mit dem Rücken an der Wand, so Schulten: „Sie muss liefern.“ Die Konsequenz: Hier seien es die Büros, die in den Speckgürtel abwanderten. Zu den Top-Projektentwicklern nach Volumen zählen die Zech-Gruppe mit ihren Tochtergesellschaften, der skandinavische Wohnungsbauer Bonava und die CG Gruppe. Neu unter den ersten zehn sind Pandion, die SSN Group, Otto Wulff, Project Immobilien und die Groth Gruppe.

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