Interview mit Stephan Schwarz, Geschäftsführer der iep wohnen

In den vergangenen zwei Jahren hat die Corona-Pandemie sowie die Materialknappheit mit den damit verbundenen Preissteigerungen die Baubranche in Atem gehalten. In den letzten Monaten kamen mit dem Krieg in der Ukraine, den steigenden Kreditzinsen und dem Personalmangel in vielen Handwerksbetrieben weitere Herausforderungen hinzu. Nicht zuletzt ist die steigende Inflation ein Grund für viele Menschen, sich über sichere Anlageformen Gedanken zu machen. Stephan Schwarz, Geschäftsführer der iep wohnen aus Leonberg-Höfingen, beantwortet in diesen unsicheren Zeiten einige Fragen.

Herr Schwarz, was sind die aktuellen Herausforderungen für einen Bauträger?
Stephan Schwarz: Da gibt es leider eine ganze Reihe aufzuzählen. Durch die stetig steigenden Baukosten und die Materialknappheit sind Bauvorhaben, die ja mit etlichen Monaten Vorlauf kalkuliert werden, im wahrsten Sinne des Wortes unberechenbar geworden. Immer höhere Anforderungen ans Bauen, sei es auf Bundes- oder Landesebene, müssen ebenso einkalkuliert werden wie der stetig wachsende Personalmangel. Außerdem führen die nun steigenden Zinsen zu einer merklich sinkenden Nachfrage im Bereich der „Normalverdiener“. So wird preiswertes Bauen für Normalverdiener, was unser Ziel ist, zu einer noch größeren Herausforderung.

Was kommt am Markt von diesen Schwierigkeiten an?
Stephan Schwarz: Interessenten, die auf der Suche nach einer Immobilie sind, merken natürlich, dass Preise steigen und Finanzierungen teurer werden. Auch in der Presse werden die oben genannten Probleme zurzeit häufig thematisiert. Leider in einer Art und Weise, die ich persönlich eher als Panikmache betrachte. Kunden, die bereits bei uns gekauft haben, merken nahezu nichts, da wir einen Festpreis kalkulieren und garantieren. Preiserhöhungen werden dabei nicht an die Kunden weitergegeben, das Risiko tragen wir als Bauträger. Unser Anspruch ist es, alles pünktlich und in bester Qualität fertig zu stellen.

Manche Bauträger stellen momentan aufgrund der Verknappung und Verteuerung der Baumaterialien ihre Bautätigkeit ein bzw. verschieben Projekte. Wie stellen Sie die Materialbeschaffung sicher?
Stephan Schwarz: Erstmal möchte ich betonen, dass wir weiter bauen! Besonders jetzt wirkt sich unsere langjährige Zusammenarbeit mit regionalen Partnern, auf die wir uns verlassen können, spürbar positiv aus. Zudem planen und disponieren wir sehr frühzeitig, so dass die Verfügbarkeit des Materials sichergestellt ist. Trotzdem mussten auch wir uns schon Gedanken zu alternativen Ausführungen oder Materialien machen, um den Bauablauf im Zeitplan zu halten.

Sind Immobilien denn eine sichere Geldanlage?
Stephan Schwarz: Davon sind wir überzeugt. Die Kreditzinsen steigen zwar, sind aber im historischen Vergleich immer noch niedrig. Es lohnt sich also, sich diese zu sichern, denn durch die angekündigte Anhebung des Leitzinses der EZB im Juli 2022 werden die Zinsen für Immobilienkredite weiter steigen. Außerdem unterliegt Geld, das „nur“ auf der Bank liegt, in besonderem Maße der Inflation. Der reale Wert sinkt also. Bei Neubau-Immobilien erwarten wir keinen Preisverfall und sind auch überzeugt davon, dass diese weiter wertstabil bleiben.

Was sind die Gründe dafür, dass die Preise für Neubauimmobilien nicht sinken?
Stephan Schwarz: Vor allem bei uns in der Region Stuttgart ist der Nachfragedruck sehr groß, d. h. es gibt wenig Angebot bei hoher Nachfrage. Zum anderen sind Baugrundstücke sehr rar, und dadurch teuer. Drittens erwarten wir frühestens für 2023, dass die Baupreise zumindest stagnieren könnten, weil sich hoffentlich auf globaler Ebene die Materialknappheit entspannt und regional durch einen leichten Rückgang der Bautätigkeit die Personalverfügbarkeit im Handwerk verbessert.

Die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen bereitet aktuell vielen Menschen Sorgen. Welche Lösungen sehen Sie?
Stephan Schwarz: Bis 2023 erwarten viele Experten, dass sich der Gaspreis vervierfacht. Wir haben schon in den letzten Jahren viel Wert auf die Unabhängigkeit von fossilen Brennstoffen gelegt und bauen in den meisten unserer Neubauten umweltfreundliche Heizungssysteme ein. Für neue Projekte ist in Baden-Württemberg seit Mai 2022 zudem die Installation einer Fotovoltaikanlage zur Pflicht geworden. Dieser Schritt macht das Bauen zwar erstmal teurer, genau betrachtet, macht es uns aber – z. B. bei gleichzeitigem Einsatz von Wärmepumpen – unabhängig von fossilen Brennstoffen. Außerdem sind wir mit Blick in die Zukunft gerade dabei, unsere Bauvorhaben noch nachhaltiger auszurichten; da gibt es viele Ansatzpunkte. Erste Projekte sind bereits in Umsetzung.

Der Wegfall der KfW Förderung hat Anfang des Jahres für Aufregung gesorgt. Wie ist da der aktuelle Stand?
Stephan Schwarz: Auch uns hat der Wegfall der KfW-Förderung unerwartet und hart getroffen, da wir unseren Kunden den guten KfW 55-EE-Standard bieten und diesen natürlich auch beworben haben. Damit ist ein wichtiges Finanzierungsinstrument für unsere Kunden weggefallen. Inzwischen gibt es zwar eine neue Förderung für den KfW 40-Standard, allerdings waren die zur Verfügung gestellten Mittel so gering, dass Sie bereits nach kurzer Zeit aufgebraucht waren. Doch viele unserer Kunden können noch andere attraktive Förderungen abrufen, so zum Beispiel die Familienförderung der Stadt Stuttgart oder des Landes Baden-Württemberg. Mit der Kreissparkasse Böblingen haben wir einen guten Partner an der Hand, um unsere Kunden bei Finanzierung und Förderung optimal beraten zu können.

Wie fällt Ihr persönliches Fazit aus?
Stephan Schwarz: All die angesprochenen Herausforderungen – also z. B. knappes und teures Baumaterial, neue und teure Bauauflagen, Handwerkermangel, zu wenig Grundstücke – werden insgesamt dazu führen, dass weniger gebaut wird und dass sich immer weniger Menschen Wohneigentum leisten können. Wer also ernsthaft über einen Immobilienkauf nachdenkt und die Mittel dazu hat, sollte sich schnell entscheiden oder zumindest die Machbarkeit durch uns oder eine Sparkasse bzw. Bank prüfen lassen. Günstiger wird der Immobilienkauf in Zukunft nicht. Eine sehr gute Lösung, um Eigentum erschwinglich zu machen, ist meiner Meinung nach geförderter Wohnraum, ganz besonders für Eigennutzer. Es gibt hier schon einige Fördermöglichkeiten, doch es wäre wünschenswert, dass die Politik mehr tut. Wir brauchen mehr staatliche Instrumente zur Förderung von Wohneigentum, aber ohne die damit oft verbundenen hohen Auflagen.

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