Bezahlbarer Wohnungsbau mit Beteiligungskultur

Insbesondere in wirtschaftlich starken und wachsenden Kommunen ist die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum seit etlichen Jahren deutlich höher als das Angebot. Das Thema bezahlbarer Wohnungsbau ist daher kein neues. München hat derzeit bereits 1,5 Millionen Einwohner und wird im Jahr 2030 voraussichtlich rund 1,7 Millionen Einwohner erreichen. Der Druck auf dem Wohnungsmarkt ist kontinuierlich gestiegen – trotz hoher Neubauraten in Höhe von bis zu 8.000 Wohnungen pro Jahr. Hinzu kommen die steigenden Mieten, von denen insbesondere Klein- und Mittelverdiener betroffen sind. Bei Neubauten liegen die Erstbezugsmieten bereits bei durchschnittlich 17 Euro pro Quadratmeter.

Der Handlungsdruck ist besonders hoch, in kurzer Zeit viele Wohnungen zu bauen – insbesondere, um auf der Nachfrageseite für mehr bezahlbare Wohnungen zu sorgen. Beim Münchner Amt für Wohnen und Migration sind derzeit rund 12.800 Haushalte registriert, die eine geförderte Wohnung brauchen. Es können pro Jahr aber nur rund 3.000 geförderte Wohnungen neu vergeben werden.

Das aktuelle Wohnungsbauprogramm „Wohnen in München V“ sieht jährlich 1.800 geförderte Wohnungen vor. Mindestens 1.300 sind erforderlich, damit die Eingriffsreserve von 75.000 Wohnungen nicht absinkt (Bestand an geförderten Wohnungen (städtisch und privat) sowie Bestand an nicht mehr sozial gebundenen Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften).

Rahmenbedingungen für die Bürgerbeteiligung im Wohnungsbau

Auf dem Münchner Stadtgebiet von 310 Quadratkilometern wird eine Einwohnerdichte von 4.800 Einwohner pro Quadratkilometer erreicht – ein Spitzenwert in Deutschland. Im Jahr 2030 wird eine Steigerung auf 5.500 Einwohner je Quadratkilometer erreicht werden. Daher sind Wohnungsneubau und Zusammenleben auf der gleichen Fläche besondere Anforderungen für die Vermittlung und Beteiligung bei der benachbarten Quartiersbevölkerung. So kommt es insbesondere bei Sanierungs-, Umstrukturierungs- und Nachverdichtungsprojekten häufig zu örtlichen Zielkonflikten.

Die Betroffenheit bei Bürgerinnen und Bürgern steigt insbesondere durch:

• Die Beschleunigung von Planungen, Bauprojekten und Veränderungen im Wohnumfeld und damit einhergehend eine zeitliche Überforderung

• Nutzung von Flächen mit städtebaulichen Problemen wie Lärm, Feinstaub, Altlasten, einer befürchteten Verschattung und so weiter

• Zunehmende Flächenkonkurrenz zwischen Grün- und Bauland für den Wohnungsbau

• Oft geringe Akzeptanz für Nachverdichtung – auch für (geförderte) Wohnungen, zum Teil für die Integration von Flüchtlingen

• Steigende Infrastrukturbedarfe, insbesondere für Kindertageseinrichtungen oder Schulen

• Zunehmende Verkehrsbelastung

Für den Handlungs- und Gestaltungsspielraum der Stadtplanung in diesem Feld der kommunalen Daseinsvorsorge stellen sich daher folgende Fragen:

• Welche Folgen hat dies für die Bürgerbeteiligung in der Stadtentwicklung?

• Inwiefern muss diese sich verändern?

• Werden andere beziehungsweise neue Beteiligungsformen oder -möglichkeiten – gerade auch außerhalb formeller Planungs- und Beteiligungsprozesse – benötigt?

Die folgende Darstellung soll verdeutlichen, dass Bürgerbeteiligung nur funktionieren kann, wenn es eine grundlegende Kommunikationsbereitschaft und Zusammenarbeit von Politik, Verwaltung, Bauträgern und der Bürgerschaft gibt.

Während sonst üblicherweise lediglich von der Kommunikation zwischen Gesellschaft, Politik und Verwaltung gesprochen wird, haben wir es in der Stadtplanung mit einem erweiterten Modell der Beteiligungskommunikation zu tun. Die Stadtgesellschaft kann hier nicht mehr als Einheit gesehen werden. Die Interessenlagen zwischen lokaler Bürgerschaft und investierender Bauwirtschaft liegen nicht unbedingt nah beieinander. Insbesondere der Verwaltung kommt die Rolle des handelnden Kommunikators zu. Sie muss im Planungsprozess für einen Interessenausgleich sorgen. Während sich die Politik gerne auf die politische Entscheidungsebene der gesamtstädtischen Verantwortung zurückziehen möchte, ist sie doch zunehmend gefordert, sich bei einzelnen städtebaulichen Projekten auf die Kommunikation auf Augenhöhe einzulassen.

Die planende Verwaltung gestaltet in Abwägung von Gemeinwohlinteressen („Wir brauchen bezahlbare Wohnungen“) und Betroffeneninteressen (insbesondere in der mittelbaren Nachbarschaft) den Kommunikations- und Beteiligungsprozess. Mit einer möglichst frühzeitigen projektbezogenen Öffentlichkeitsarbeit schafft sie eine weitgehende Transparenz zu den Planungszielen und Interessenlagen. Die Stadtplanung ist insbesondere bei größeren Bauprojekten mit längeren Planungs- und Bauzeiten gefordert, insbesondere zu den einzelnen Planungsphasen Beteiligungsformate in die Entscheidungsfindung sozusagen einzuweben. Dadurch ist es möglich, Verlässlichkeit und Glaubwürdigkeit zu gewährleisten.

Die folgende Darstellung verdeutlicht den transparenten Beteiligungsprozess zum städtebaulichen Projekt „Nachnutzung der ehemaligen Bayernkaserne“ mit rund 48 Hektar mit dem Ziel, hier rund 4.000 Wohneinheiten zu errichten, wobei 50 Prozent davon öffentlich gefördert sein werden. Seit Februar 2012 läuft hier der Planungs- und Beteiligungsprozess. Die Kommunikation mit den Bürgern aus den umliegenden Wohnquartieren läuft weitgehend unproblematisch. Neben sogenannten Werkstattgesprächen gab es unter anderem auch eine Ausstellung, eine Podiumsdiskussion oder Eingabemöglichkeiten beim Bezirksausschuss und den Bürgerversammlungen. In der Auswahl der Beteiligungsformate ist die Stadtplanung offen, sie müssen nur zum jeweiligen städtebaulichen Projekt oder zu behandelnden Thema passen oder auch passend gemacht werden können.

Verzahnung von Planungsphasen mit Bürgerbeteiligung

Bürgerbeteiligung kann aber auch als öffentliche Streitkultur laufen. Insbesondere bei Nachverdichtungsprojekten ist sie geprägt von unterschiedlichen politischen Interessenlagen und unterschiedlichen bürgerschaftlichen Werthaltungen. Hinzukommen kann auch eine emotionale Verbundenheit mit der zu überbauenden Fläche, wenn sie beispielsweise über Jahre als Freiraum für Naherholung und Spielen genutzt werden konnte.

Um dem rasant steigenden Bedarf an gefördertem Wohnraum entgegenwirken zu können, wird derzeit mit dem Projekt „Wohnen für Alle“ in München zusätzlicher bezahlbarer Wohnraum geschaffen. Von 2016 bis 2019 sollen in diesem Zuge etwa 3.000 geförderte Wohnungen für Familien mit geringem Einkommen, junge Berufstätige und anerkannte Flüchtlinge entstehen. Die einzelnen Grundstücke sollen innerhalb von einem Jahr bebaut werden – da bleibt wenig Zeit für eine von der Öffentlichkeit erwartete Beteiligung am Entscheidungsprozess.

Ein Beispiel ist die als Bolzplatz genutzte, aber im Flächennutzungsplan als Wohnfläche ausgewiesene Fläche zwischen Frankfurter Ring und Schmalkaldener Straße. Die gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft (GWG) soll hier eine Wohnanlage mit 60 Wohnungen bauen. Für den örtlichen Bezirksausschuss kam das zunächst gar nicht in Frage. Konkurrierende Nutzungsansprüche und widerstreitende Interessen sind bei solchen Vorhaben an der Tagesordnung. Das Grundstück am Frankfurter Ring eignet sich aus städtebaulicher Sicht in besonderer Weise für eine mehrgeschossige Wohnbebauung. Die einmütige Lösung: Der Bolzplatz, dessen Bedeutung für die örtliche Bevölkerung hoch einzuschätzen ist, wird in neuer Form in das Projekt integriert, so dass sowohl für die Kinder und Jugendlichen aus dem Stadtviertel als auch für die neu hinzu ziehenden Kinder und Jugendlichen ein gemeinsamer Bolzplatz bestehen bleiben kann. Der neue Bolzplatz kann so auch zu einem Ort der Integration werden.

Diese hier aufgezeigten zwei Münchner Beispiele verdeutlichen, dass eine funktionierende Beteiligungskultur vor allem folgende Kriterien berücksichtigen muss:

• Eine Grundsätzliche kontinuierliche Information zur und Förderung von Engagement in der Stadtentwicklung und Stadtplanung
• Ein Dialog auf Augenhöhe und Einbindung vielfältiger Interessenlagen und Erwartungen (Bürgerschaft, Unternehmen, Politik, Verwaltung)
•Eine frühzeitige und zuverlässige Herstellung von Transparenz durch projektbezogene Öffentlichkeitsarbeit und Beteiligungsangebote

Insgesamt gesehen soll durch Öffentlichkeitsarbeit, Engagementförderung und Bürgerbeteiligung eine sozial stabile Stadtteilentwicklung unterstützt werden.

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