Die eigenen vier Wände haben für alle Menschen die gleiche Bedeutung

In Baden-Württemberg, sowohl von der Fläche als auch der Zahl seiner Einwohner das drittgrößte Bundesland, hat sich die Zahl seiner Einwohner seit 1952 um mehr als die Hälfte erhöht. Dementsprechend angespannt sind die Wohnungsmärkte. „Schnell ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist deshalb ein zentrales Anliegen der Landesregierung“, betont die zuständige Ministerin Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut.

Frau Ministerin, laut Ihren Worten ist es ein zentrales Anliegen der Landesregierung, schnell ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum in Baden-Württemberg zu schaffen. Die im Juli 2016 gegründete Wohnraum-Allianz verstehen Sie als strategisches Instrument zur Erarbeitung praxistauglicher Lösungen. Was versprechen Sie sich konkret von diesem Bündnis und welche sind die nächsten Hürden, die es zu nehmen gilt?

In der Tat räumen wir der Schaffung bezahlbarer Wohnungen herausragenden Stellenwert ein und wollen insbesondere ihren Bau deutlich voranbringen. Dafür wollen wir die Kräfte aller Akteure der Wohnungsmärkte bündeln und sie für dieses Ziel gewinnen. Um mit gemeinsamen Initiativen eine größtmögliche Wirkung zu erzielen, wurde die Wohnraum-Allianz als dauerhaftes Gremium ins Leben gerufen. In vier Arbeitsgruppen zu den Themen Finanzierung und Förderung, Bauplanungsrecht einschließlich Flächengewinnung, Bauordnungsrecht sowie Miet- und Wohnungsrecht diskutieren wir neben Fragen zur Fördertätigkeit des Landes alle bürokratischen oder rechtlichen Hemmnisse, die einer vermehrten Wohnungsbautätigkeit entgegenstehen.
Die Ergebnisse der Arbeitsgruppen führen wir durch Spitzengespräche zusammen, so jetzt im Dezember als erste Folgeveranstaltung nach dem Auftaktgespräch im Juli.

Wie bewerten Sie den aktuellen Stand der Zusammenarbeit?

Mit dem erreichten Stand bin ich durchaus zufrieden. Nehmen wir beispielsweise erste Ergebnisse der Arbeitsgruppe „Miet- und Wohnungsrecht“, die auch die berechtigten Interessen zwischen Mietern und Vermietern gleichermaßen in Einklang bringen soll. Hier sehe ich folgende Themenfelder: Zum einen das „Zweite Mietrechtsnovellierungsgesetz“, bei dem wir uns auf Bundesebene dafür einsetzen werden, dass die sorgfältig austarierten Interessen von Mietern und Vermietern nicht in Schieflage geraten. Zum Miet- und Wohnungsrecht mit seinen Wirkungen auf das Marktgeschehen gehört weiter das in den vergangenen Jahren landesrechtlich ergänzend Geregelte. Dazu brauchen wir einen weiteren Erfahrungszeitraum. Die Wohnraum-Allianz zielt insgesamt darauf, so weit wie möglich konsensuale Handlungsempfehlungen zu erarbeiten. Wenn allen Beteiligten klar ist, dass wir nur die Hemmnisse eigenverantwortlich beseitigen können, für deren Beseitigung wir auch handlungsbefugt sind, sehe ich keine unüberwindbaren Hürden.

Seitens des Ministeriums wurde angekündigt, dass im Zuge der Debatte mit den strategischen Partnern aus der Wohnungswirtschaft auch rechtliche Grundlagen des Bauens und der Planung auf den Prüfstand gehören. Nun liegt die jüngste Novelle der Landesbauordnung erst ein gutes Jahr zurück. Könnten dennoch einige Verschärfungen, die im Vorfeld des Gesetzgebungsverfahrens von Verbandsseite kritisiert worden waren, bald wieder zurückgenommen werden?

Im Koalitionsvertrag wurde vereinbart, die Vorgaben der Landesbauordnung mit dem Ziel zu überprüfen, insbesondere den Wohnungsbau zu erleichtern. Die Landesregierung wird daher sicherlich auch eine ganze Reihe von Regelungen, wie beispielsweise die Verpflichtung zur Herstellung notwendiger Kfz- oder Fahrrad-Stellplätze, die Pflicht zur Begrünung von Gebäuden, die Abstellraumpflicht oder die Pflicht zur Anlage von Kinderspielplätzen genauer unter die Lupe nehmen und prüfen, ob diese in jedem Fall oder im jetzigen Umfang wirklich erforderlich sind. Natürlich fragen wir uns auch, ob an irgendeiner Stelle die baurechtlichen Verfahren noch beschleunigt oder weiter vereinfacht werden können. Ich möchte aber den Ergebnissen der einzelnen Arbeitsgruppen der Wohnraum-Allianz nicht vorgreifen. Denn auch über diese Fragestellung sollen sich alle davon Betroffenen in der Wohnraum-Allianz im Interesse der Sache austauschen. Mein Wunsch ist es, dies ohne Denkverbote anzugehen.

Innerhalb der Gesamtstrategie genießt insbesondere die Schaffung von sozialem Mietwohnraum große Aufmerksamkeit, weshalb Sie aktiv dafür werben, alle Akteure des Wohnungsmarkts an einen Tisch zu bekommen. Als Anreiz lässt das Land seit Januar 2015 die anfängliche mittelbare Belegung zu. Dieses Instrument ist jedoch nicht ohne weiteres mit der EU-Beihilferechtskonformität zu vereinbaren, da die vorgeschriebene Objektbezogenheit bei der Förderung nicht gegeben ist. Wird das Ministerium vor diesem Hintergrund überprüfen lassen, ob hier tatsächlich ein Verstoß vorliegt, der im Fall einer Rüge durch Wettbewerber zu Rückforderungsansprüchen führen könnte, und gegebenenfalls gegensteuern?

Förderungen des Landes müssen auf einer verlässlichen Grundlage erfolgen. Wir werden deshalb zum Schutz unserer Förderempfänger und deren Vertrauens in die Rechtmäßigkeit unserer Maßnahmen sicherstellen, dass die künftige Förderung auch hinsichtlich der anfänglichen mittelbaren Belegung den rechtlichen Vorgaben entspricht.

Es ist vorgesehen, die für die Wohnraumförderung zur Verfügung stehenden Mittel von 205 Millionen Euro in 2016 auf 250 Millionen Euro in 2017 zu erhöhen. Für welche konkreten Maßnahmen soll das zusätzliche Kapital eingesetzt werden und welche Effekte versprechen Sie sich davon?

Ja, wir möchten im Jahr 2017 einen Betrag von rund 250 Millionen Euro für die Wohnraumförderung bereitstellen. Darüber entscheidet der Landtag. Innerhalb der Wohnraumförderung unterscheiden wir künftig nicht mehr nach mehreren Programmen, wie derzeit noch. Die beiden bisherigen Säulen der Wohnraumförderung, das Landeswohnraumförderungsprogramm und das Förderprogramm „Wohnraum für Flüchtlinge“ werden verschmolzen, ein eigenständiges Fördergebot für die Schaffung von Mietwohnraum im Rahmen der gemeindlichen Anschlussunterbringung von Flüchtlingen entfällt somit. Ich plädiere dafür, in dem dann einheitlichen Programm „Wohnungsbau BW 2017“ der Eigentumsförderung wieder den Stellenwert beizumessen, der diesem Förderansatz und vor allem seiner gesellschaftlichen Bedeutung gerecht wird. Deshalb wollen wir den Anteil der Förderung selbstgenutzten Wohneigentums am Gesamtvolumen deutlich erhöhen. Freilich müssen wir prioritär dem Mangel an mietpreisgünstigem Wohnraum in den Ballungszentren abhelfen; denn es gibt viele Gründe dafür, warum sich eine große Anzahl an Haushalten für die Anmietung einer Wohnung entscheidet. Deshalb muss der Hauptanteil des Gesamtverfügungsrahmens der Sozialmietwohnraumförderung zugutekommen. Ich habe deshalb vor, diesen Förderbereich mit insgesamt rund 180 Millionen Euro zu unterstützen. Dabei steht der Neubau im Vordergrund.

In welchen Größenordnungen sollte sich der Anteil sozial gebundener Mietwohnungen am künftigen Wohnungsneubau Ihrer Meinung nach bewegen?

Der Anteil sozial gebundener Mietwohnungen sollte mittelfristig mindestens die Bindungsausläufe ausgleichen und auch längerfristig konstant rund 1.500 Wohneinheiten pro Jahr betragen – und zwar ungeachtet von Bindungsneubegründungen an freiem Wohnraum im Bestand. Ich möchte aber auch die Maßnahmen im Mietwohnungsbestand zumindest auf dem derzeitigen Niveau halten. Denn jede Mietwohnung, die altersgerecht umgestaltet oder energetisch saniert wird, ist uns den Einsatz von Fördermitteln wert. Was den Bereich der Eigentumsförderung angeht, so möchte ich diesen mit einem Fördervolumen von über 60 Millionen Euro ausstatten. Die eigenen vier Wände haben für einkommensschwächere Haushalte die gleiche Bedeutung wie für finanziell besser gestellte Menschen. Dafür muss der vergünstigte Zins unseres Förderdarlehens nochmals deutlich abgesenkt werden, damit unsere Förderempfänger trotz des Preisauftriebs sachgerecht entlastet werden. Insgesamt halte ich die Struktur unserer Förderangebote für hervorragend geeignet, um Menschen, die sich ohne unsere Hilfe nicht mit angemessenem Wohnraum versorgen können, mit entsprechenden Förderansätzen zu helfen.

Angesichts des finanziellen Mehraufwands in der Wohnraumförderung wollte ein anderer politischer Prozess, der zwischenzeitlich viel diskutiert wurde, nicht so recht ins Bild passen: Die Rede ist von einer Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf 6,5 Prozent, über die es, wie diverse Medienberichte nahelegen, geheime Nebenabsprachen innerhalb der Koalition geben soll. Müssen sich Immobilienkäufer also auf abermals steigende Nebenkosten einstellen oder sind derartige Überlegungen mittlerweile endgültig vom Tisch?

Über eine Erhöhung der Grunderwerbssteuer entscheidet letztlich der Landtag als Gesetzgeber. Eine etwaige Erhöhung ist daher für die Zukunft nicht generell auszuschließen. Ich habe mich in diesem Zusammenhang bereits geäußert und wiederhole mich gern: Angesichts des Steueraufkommens des Landes sehe ich derzeit keine Notwendigkeit für weitere Steuereinnahmen, insbesondere über die Erhöhung der Grunderwerbssteuer.

Gerade in Ballungsräumen ist das Angebot an preiswertem Wohnraum knapp bemessen. Gleichzeitig werden aus der Wohnungswirtschaft immer mehr Stimmen laut, dass zu wenige Grundstücke zur Verfügung stehen, um in angemessenem Umfang bauen zu können. Die Ausweisung zusätzlicher Flächen liegt jedoch in den Händen der Städte und Gemeinden, die begehrte Filetstücke inzwischen häufig selbst oder zusammen mit kommunalen Wohnungsbaugesellschaften entwickeln, obwohl dies gemäß Paragraf 102 der Gemeindeordnung nicht zulässig ist, solange kein Marktversagen vorliegt. Welche Möglichkeiten sehen Sie als Ministerin, diesbezüglich einzugreifen und sich für die Chancengleichheit der Marktteilnehmer stark zu machen?

Ich stimme mit der Immobilienwirtschaft überein, die in Baden-Württemberg einen Mangel an baureifen Flächen speziell für neuen Wohnraum beklagt. Alle Gemeinden müssen deshalb ihrem Planungsauftrag gerecht werden und ihre Bauplanungshoheit auch als Verpflichtung begreifen. Grundsätzlich denkbare gesetzgeberische Maßnahmen, die aus der kommunalen Kompetenz zugleich erwachsenden Pflichten stärker zu akzentuieren, können nur durch den Bund im Rahmen des Baugesetzbuchs verwirklicht und müssten auch sehr genau abgewogen werden. Die Frage der Anwendung und Auslegung der Bestimmung über die wirtschaftliche Betätigung der Gemeinden ist letztlich nur dann strittig, wenn wir – wie derzeit – nicht ausreichend Flächen zur Verfügung haben.

In diesem Zusammenhang wird auch häufig auf den steigenden Flächenverbrauch verwiesen, der sich aktuell landesweit auf mehr als 1.900 Hektar pro Jahr summiert. In der Vergangenheit wurde oftmals die Innenentwicklung als Allheilmittel angeführt. Trotz allen Werbens für dieses Instrument ist es bislang aber nicht in ausreichendem Maß gelungen, die Flächennachfrage stärker auf Baulücken, Brachflächen und vorgenutzte Areale zu lenken. Aufgrund des kurzfristigen Bedarfs an Baugrundstücken ist im Koalitionsvertrag nun folgerichtig von der Erschließung weiterer Außenflächen die Rede. In welchen Regionen ist dies aus Ihrer Sicht besonders notwendig?

Unser Vorteil in Baden-Württemberg besteht darin, dass wir mit unserer Wirtschaftsstärke auch dezentral sehr gut aufgestellt sind. Der Bedarf an Neubauflächen für Wohnungsbau und gewerbliche Entwicklungen ist also nicht auf bestimmte Regionen des Landes konzentriert. Vielmehr lässt sich fast überall im Land die akute Nachfrage nach Neubauflächen nicht immer im notwendigen Umfang und zeitlich notwendigen Rahmen befriedigen. Umgekehrt sehen wir in bestimmten Ballungszentren und darüber hinaus einen ungeheuren Druck auf den Wohnungsmarkt, der mit Innenentwicklung allein nicht zu lösen sein wird. Ich bin überzeugt davon, dass wir nicht nur in den besonders betroffenen Regionen Stuttgart, Karlsruhe und Freiburg beides benötigen: Innenentwicklung und ergänzend die bedarfsgerechte Entwicklung neuer Bauflächen. Wo Innenentwicklung einen maßgeblichen Lösungsbeitrag liefern kann, werden die Kommunen an dieser schon aus wirtschaftlichen Gründen ein hohes Eigeninteresse haben, da einmal erschlossene Flächen die Gemeinden hinsichtlich des Unterhalts der Infrastruktur Geld kosten und mithin auch dauerhaft effektiv genutzt werden sollten. Wo allerdings die Innenentwicklung allein keinen hinreichenden Ansatz bietet oder auch im Konkreten nur zu viel Zeit beansprucht, führt kein Weg an der Ausweisung neuer Baugebiete vorbei.

Auch für die in den Flächennutzungsplänen bereits dargestellten Flächenpotenziale können sich Hemmnisse ergeben, die einer zeitnahen Aufstellung von Bebauungsplänen in diesen Bereichen entgegenstehen. Sollte deshalb gegebenenfalls auch über die aktuelle Flächennutzungsplanung hinaus gedacht werden?

Dabei muss bedacht werden, dass es nicht nur um die bauplanungsrechtliche Ermöglichung von Wohnungsbau überhaupt geht. In vielen Regionen brauchen wir gerade auch Flächenpotenziale für den Geschosswohnungsbau, sei es für Gebäude des klassischen Mietwohnungsbaus oder aber auch für Bauträgerobjekte, in denen sich selbst genutzter und vermieteter Wohnraum mischen. Soweit fehlende Mitwirkungsbereitschaft von Grundstückseigentümern der Steigerung der Wohnungsbauleistung entgegensteht, müssen wir meines Erachtens prüfen, warum bestehende Einwirkungsmöglichkeiten nicht mehr Wirkung entfalten und welche neuen Wege wir hier beschreiten können.

Fotonachweis: BFW Baden-Württemberg

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