Hohe Einkommensgrenzen eröffnen Chancen beim Mietwohnungsbau

Deutlich mehr als die Hälfte aller neu gebauten Eigentumswohnungen werden nicht selbst genutzt, sondern vermietet. Darüber hinaus schreiben immer mehr städtebauliche Verträge eine bestimmte Quote sozial geförderter Mietwohnungen vor. Neben der Wohnraumförderung für selbstgenutztes Eigentum können Bauträger unter bestimmten Umständen auch für den Mietwohnungsbau Fördermittel des Landes einsetzen. Über entsprechende Möglichkeiten hat der BFW Baden-Württemberg seine Mitglieder bei einer Fachveranstaltung in den Räumen der L-Bank informiert.

Welche Chancen das Wohnraumförderungsprogramm des Landes Baden-Württemberg speziell für Bauträger und Projektentwickler bietet, stellte Ministerialrat Dr. Eckart Meyberg vom Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau, Referat Wohnungswesen, dar. Im Jahr 2016 habe das Subventionsvolumen für die Mietwohnraumförderung bei 90,7 Millionen Euro gelegen. „Dabei haben wir bislang innerhalb einer Gebietskulisse auf die Schaffung von Sozialmietwohnungen für Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen abgezielt“, so Meyberg. Bis Ende 2016 habe die dafür zugrunde gelegte Einkommensgrenze für einen Vier-Personen-Haushalt bei 57.500 Euro gelegen.

„Adressaten des Förderprogramms sind beliebige Investoren – seien es nun Unternehmen, Privatleute oder Kommunen“, betonte der Ministerialrat. Im Förderfall gelte es, bezüglich der Wohnflächen Obergrenzen zu beachten, jedoch sei es durchaus denkbar, innerhalb eines Gebäudes eine beliebige Anzahl von Wohnungen in freier Finanzierung und geförderter Wohnungen mit Miet- und Belegungsbindungen zu kombinieren. „Ebenfalls möglich ist eine Kombination für ein und dieselbe Wohnung mit ergänzenden kommunalen Förderprogrammen im Rahmen des EU-Beihilferechts.“

Im Wettbewerb verlange das EU-Beihilferecht eine Beschränkung der Subventionen auf Nachteilsausgleich, weshalb bezüglich der geförderten Wohnflächen eine maximale Eigenkapitalverzinsung von vier Prozent gewährleistet werde, informierte Meyberg weiter. Im Förderfall sei mit einer Zinsverbilligung von 0,0 Prozent per annum für Darlehen mit bislang 10, 15 oder 25 Jahren Laufzeit über bis zu 80 Prozent der Gesamtkosten bis 3.000 Euro pro Quadratmeter einschließlich Grundstückskosten zu rechnen. Die maximale Förderung im Rahmen des Wohnraumförderungsprogramm 2016 liege demnach bei 2.400 Euro pro Quadratmeter. „Wahlweise können auch bis zu 50 Prozent des Subventionswerts als Zuschuss und der Rest als Darlehen abgerufen werden.“ Als Gegenleistung für diese Förderung gelten eine Belegungsbindung für 10, 15 oder 25 Jahre zugunsten von Inhabern eines Wohnberechtigungsscheins und eine Miete zu 33 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Das Subventionsvolumen für die Eigentumsförderung habe 2016 bei 17,5 Millionen Euro gelegen. Abgezielt wurde dabei, wie übrigens auch in Zukunft, auf die Schaffung von selbst genutztem Wohneigentum für Bezieher kleinerer und mittlerer Einkommen. „Die bis Ende 2016 geltende Einkommensgrenze lag bei 66.410 Euro für einen Vier-Personen-Haushalt“, so Meyberg. „Adressaten sind insbesondere Paare und Alleinerziehende mit mindestens einem Kind sowie schwerbehinderte Menschen mit speziellen Wohnbedürfnissen.“

2017 stehen Fördergelder in Höhe von 250 Millionen Euro zur Verfügung

Auch bei der Wohneigentumsförderung gebe es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten: So könnten innerhalb eines Gebäudes Wohnungen in freier und geförderter Finanzierung beliebig kombiniert werden. Darüber hinaus sei – analog zur Mietwohnraumförderung – eine Kombination für ein und dieselbe Wohnung mit ergänzenden kommunalen Förderprogrammen möglich. Die Zinsverbilligung liege dabei bei 0,75 Prozent per annum für zehn Jahre im Rahmen von Darlehen mit 15 Jahren Laufzeit. Darlehenshöchtsbetrag beläuft sich auf 299.000 Euro für einen Vier-Personen-Haushalt. Als Gegenleistung für die Subvention sei eine Belegungsbindung zugunsten des geförderten selbst nutzenden Haushalts für 15 Jahre gefordert; bei Aufgabe der Wohnung zugunsten von Inhabern eines Wohnberechtigungsscheins zu einer Miete, die 33 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Meyberg kündigte derweil an, dass das Gesamtvolumen für die Wohnraumförderung im Jahr 2017 von bislang 205 auf 250 Millionen Euro aufgestockt werde, wenngleich der Fördertopf in den Vorjahren nicht ausgeschöpft worden sei. „Bei der Mietwohnraumförderung wird eine Variante mit 30 Jahren Laufzeit eingeführt und die Einkommensgrenzen werden zusätzlich zur bereits praktizierten Dynamisierung sowohl für Mietwohnraum- als auch Eigentumsförderung spürbar angehoben.“

Zuvor hatten Udo Rössing, Bereichsleiter Wohnimmobilien bei der L-Bank, und dessen Kollege Rüdiger Ruhnow, Bereichsleiter Wohnungsunternehmen, über Eigentums- und Mietwohnraumförderung in der Praxis berichtet und dabei aufgezeigt, dass durch intelligenten Einsatz von Fördermitteln Auflagen aus städtebaulichen Verträgen und Konzeptvergaben durchaus zu wirtschaftlichen Bedingungen erfüllt werden können.

Fotonachweis: iStockphoto, mediaphotos

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