Längst nicht alle Grundstücke landen auf dem freien Markt
Gleich mehrere neue Baugebiete stehen aktuell auf der Agenda des Ludwigsburger Gemeinderats. Mit ihrer Baulandoffensive will die Verwaltung den Zuzug ankurbeln und die 100.000-Einwohner-Grenze zur Großstadt knacken. Gleichzeitig sollen in Kooperation mit der Wohnungsbau Ludwigsburg (WBL) vermehrt neue Sozialwohnungen entstehen. Letzteres sorgt vor allem bei den privaten Bauträgern vor Ort für Zündstoff: Die Unternehmen fühlen sich übergangen und wähnen die Stadt auf dem Weg zum Monopolisten.
Der Wohnraum in der Region ist knapp und teuer. Bauland wird immer mehr zur Mangelware. In Ballungszentren – wie dem Großraum Stuttgart – beschäftigt das Spannungsfeld zwischen Angebot und Nachfrage längst Politik und Immobilienwirtschaft und sorgt nicht selten für Konflikte. So auch in Ludwigsburg: Die Baulandoffensive der Stadtverwaltung soll dort bereits seit dem Jahr 2006 zur nachhaltigen Stadtentwicklung beitragen.
Mittelfristig will die Barockstadt mit ihren derzeit 93.000 Einwohnern die magische Grenze zur Großstadt überschreiten. Dafür braucht es mehr attraktiven, vor allem aber bezahlbaren Wohnraum: „Uns fehlen längst Wohnungen für mittlere und geringe Einkommen. Für diese Menschen müssen wir etwas tun“, sagt der Erste Bürgermeister Konrad Seigfried. Die Herangehensweise der Verwaltung stößt jedoch kontinuierlich auf Gegenwind seitens der Immobilienwirtschaft.
Das Problem: Zwar sollen verstärkt ungenutzte Grundstücke erschlossen und geeignete Gebiete zu Bauland umgewidmet werden, jedoch landet längst nicht alles auf dem freien Markt. Bereits zu Beginn der Offensive im Jahr 2007 hatte der Gemeinderat beschlossen, neue Baugebiete mit einer Größe von mehr als 3000 Quadratmetern erst dann auszuweisen, wenn die Stadt im Besitz aller Grundstücke ist. Seit März greift zudem eine Vorkaufssatzung, die allen Eigentümern in potenziellen Baugebieten vorschreibt, nur an die Stadt, nicht jedoch direkt an Bauträger zu verkaufen. Die müssen sich hinten anstellen.
Weiterveräußert werden die Grundstücke erst im zweiten Schritt. Dabei kommt ein festgelegter Verteilungsschlüssel zur Anwendung: Laut Vorlage gehen so zwar weiterhin mehr als die Hälfte der Bauplätze (55 bis 60 Prozent) an den Meistbietenden, den Rest jedoch vergibt die Stadt ausschließlich zweckgebunden. Zehn bis 15 Prozent der Bauplätze stehen entsprechenden Investoren für den Bau von Sozialwohnungen in Geschossbauweise zur Verfügung. Die restlichen 30 Prozent werden an die Wohnungsbau Ludwigsburg (WBL) als Tochterunternehmen der Stadt verkauft. Die ist ihrerseits an die Auflage gebunden, die Hälfte ihres Kontingents zu sozialverträglichen Konditionen am Markt anzubieten. Nach dem sogenannten „Fair Wohnen“-Modell vermietet die WBL subventionierte Sozialwohnungen bis zu zwei Euro unter dem marktüblichen Quadratmeterpreis. Über den Rest ihres Anteils jedoch kann die WBL frei verfügen.
Ein klarer Wettbewerbsvorteil, der die WBL in eine marktbeherrschende Stellung rückt – finden die acht größten Ludwigsburger Bauträger. Geschlossen haben sie in der Vergangenheit mehrfach das Gespräch mit der Stadtverwaltung gesucht – bisher jedoch hält die an ihrer Planung fest. Zu den treibenden Kräften seitens der Immobilienwirtschaft gehört Jürgen Pflugfelder, Geschäftsführer des gleichnamigen Immobilienunternehmens. Im Gespräch mit „Immobilien Wirtschaft Baden-Württemberg“ nimmt der Immobilienexperte erneut Stellung zu dem Thema und wagt einen Ausblick auf die Entwicklung des Wohnungsmarkts in Ludwigsburg und Umgebung.
Fotonachweis: iStockphoto, StefaNikolic