Neufassung des Bauvertragsrechts 2018

Als eines der letzten Gesetzgebungsvorhaben vor den Wahlen ist im März 2017 noch die umfangreiche Neufassung des Bauvertragsrechts abschließend beschlossen worden und wird zum 1. Januar 2018 in Kraft treten. BFW-Verbandsanwalt Hans-Ulrich Niepmann berichtete auf dem Bauträgertag über die wichtigsten Änderungen.

„Vielfältige Anregungen und Kritik von Seiten der betroffenen Anwender haben sich gegen die massiv eingebrachten Interessen unterschiedlichster Verbraucherschutzorganisationen bedauerlicherweise nur zu einem sehr geringen Teil durchsetzen können“, so Niepmann. Praxisrelevante Erleichterungen oder Verbesserungen für die mittelständigen Bau- und Bauträgerunternehmen sind deshalb in den Neuregelungen so gut wie nicht zu verzeichnen. Die wesentlichen Neuerungen des Gesetzes betreffen folgende Bereiche:

• Einführung eines obligatorischen Widerrufsrechtes (zwei Wochen) bei Verbraucherbauverträgen.
• Gesetzliche Abnahmefiktion, sofern nach Fristsetzung keinerlei Mängel benannt werden.
• Festlegung der Voraussetzungen zur Kündigung aus wichtigem Grund.
• Einführung eines einseitigen Anordnungsrechtes des Bestellers/Auftraggebers auch nach Vertragsschluss (dies ist eine der ganz wesentlichen Änderungen, die mit umfangreichen Begleitregelungen versehen wurde). Einziger „Trost“ für die Unternehmen: solche Änderungen können nur bei Zumutbarkeit für den Auftragnehmer verlangt werden. Es wird sich aber erst zeigen müssen, was die Gerichte denn für zumutbar halten und was nicht.
• Mitwirkungspflichten des Auftraggebers bei Vertragskündigungen vor Fertigstellung.
• Zwingende Schriftform für jegliche Kündigungen von Bauverträgen.
• Einführung des Begriffes „Verbraucherbauvertrag“. Das ist ein Bauvertrag, an dem auf Auftraggeberseite ein Verbraucher beteiligt ist.
• Einführung einer gesetzlichen Pflicht zur Erstellung einer Baubeschreibung, für deren Inhalt im Gesetz detaillierte Vorgaben gemacht werden. Diese Änderung zwingt die Unternehmen in besonderer Weise, sich schon vor dem 1. Januar 2018 die bisher verwendeten Baubeschreibungen auf Übereinstimmung mit den neuen Regelungen genauestens anzusehen.
• Begrenzung von Abschlagszahlungen (Raten) auf maximal 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung! Gleichzeitig bleibt der Fünf-Prozent-Einbehalt von der ersten Rate erhalten. Auch diese Regelung zwingt unbedingt zur Prüfung der eigenen Verträge um gegebenenfalls Änderung des Ratenplans vorzunehmen.

„Ein weiterer Teil des Gesetzes beschäftigt sich mit verschiedenen Detailänderungen im Bereich von Architektenverträgen. Dort ist hervorzuhaben, dass der Architekt jetzt einen Anspruch auf (Teil-) Abnahme seiner Leistungen zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Bauvorhabens erhält“, erklärte Niepmann. Nach dem bisherigen Recht hatte er den Abnahmeanspruch erst zum Ende aller ihm übertragenen Leistungsphasen, also oft erst nach Ablauf aller Gewährleistungsfristen der ausführenden Handwerker.

In Sachen Bauträgerverträge erläuterte des BFW-Verbandsanwalt: „Das neue Gesetz enthält noch keine Sonderregelungen, die speziell für Bauträgerverträge gelten. Im Gegenteil ist es so, dass ein Teil der vorgenannten neuen Vorschriften ausdrücklich (noch) nicht auf Bauträgerverträge anzuwenden sind. Das betrifft besonders das einseitige Anordnungsrecht, das Verbraucherwiderrufsrecht und außerdem auch die Beschränkung der Abschlagszahlungen auf 90 Prozent der Gesamtvergütung. Hier stehen allerdings mit einiger Wahrscheinlichkeit vergleichbare Gesetzesänderungen zukünftig ins Haus, was aber zunächst abzuwarten ist.“

„Neben den wichtigsten voranstehend aufgezählten Änderungsbereichen enthält das umfangreiche Gesetz noch eine ganze Reihe kleinere und praktisch nur in selteneren Fällen bedeutsame Regelungen. Dennoch sind die Unternehmen der Branche und insbesondere die BFW-Mitgliedsunternehmen gut beraten, sich – soweit nicht schon geschehen – sofort, jedenfalls aber rechtzeitig vor dem Jahresende hinsichtlich Anpassungsbedarf ihrer Vertragsformulare und Baubeschreibungen beraten zu lassen“, so das Schlusswort des Referenten.

Fotonachweis: BFW Hessen/Rheinland-Pfalz/Saarland