Neben dem Abstandsflächenrecht gibt es in der Überarbeitung der Bauordnung auch Änderungen bei den Vorschriften der Kommunen zu Stellplätzen. Gemeinden können künftig das Anbringen von Elektroladestationen auf Stellplätzen und für Fahrradabstellplätze vorschreiben. Auch bei der Verwendung der Stellplatzablöse haben die Kommunen künftig mehr Gestaltungsmöglichkeiten. Sie können davon jetzt den Bau von Elektroladestationen für Autos und Fahrräder, Abstellplätze für Fahrräder oder auch Mietfahrradanlagen finanzieren.

Der BFW Bayern kritisiert seit langem, dass die kommunalen Stellplatzsatzungen zunehmend nicht der Nachfrage angepasst sind. Gerade bei geförderten Wohnungsprojekten ist es nicht mehr notwendig, jeder Wohnung einen Stellplatz zuzuweisen. Häufig stehen diese Stellflächen, die oft als teure Tiefgaragen gebaut werden, zu großen Teilen leer. Die Kommunen sind bei diesem Punkt nicht immer gesprächsbereit und Mobilitätskonzepte werden kaum angewandt bzw. anerkannt. Wenn dann wiederum Mobilitätskonzepte vorgeschlagen werden, sind es Konzepte, die Bürokratie aufbauen statt abbauen. „Daher fragt man sich zu Recht: Ist in einer 17.000 Einwohner zählenden Kleinstadt im Umland von München ein Stellplatzschlüssel noch nachfragegerecht, wenn für eine Wohnung unter 65 Quadratmeter eineinhalb Stellplätze und für mehr als 65 Quadratmeter zwei Stellplätze gefordert werden?“, so BFW-Landesgeschäftsführer Patrick Slapal.

Der Präsident des BFW Bayern fasst das Ergebnis des Stellplatz-Wirrwars in einigen Kommunen zusammen: „Die Forderungen der Kommunen zur Erfüllung des Stellplatzschlüssels führen in der Bauausführung zu Mehrkosten, die nicht wirtschaftlich darstellbar sind, da die Stellplätze nicht immer vermarktet werden können. Auch die Baukostensenkungskommission der Bundesregierung kommt zu der Empfehlung, die Stellplatzanforderungen der heutigen Nachfrage anzupassen und durch Mobilitätskonzepte zu ergänzen oder zu ersetzen“, so Eisele.

Da die Stellplatzverordnung Sache der Länder und Kommunen ist, kann hier eigenständig entschieden werden. Städte wie Berlin und Hamburg haben die Stellplatzpflicht im Wohnungsbau gänzlich abgeschafft und die Bauherren entscheiden selbst über die PKW-Stellplätze. Wenn die Verwaltung für diesen Sachverhalt zukunftsweisende Konzepte vorschlägt, dann sollten die politischen Meinungsvertreter, wie z. B. Gemeinde- oder Stadträte, dies unterstützen und nicht verhindern.

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Herr Dr. Gribl, der Bayerische Städtetag gilt als wichtiger Ansprechpartner und Akteur, der sich für die Wahrung der kommunalen Selbstverwaltung einsetzt. Welche vorrangingen Ziele verfolgt der Bayerische Städtetag?

Wohnungsbau ist für uns ein enorm wichtiges Thema. Es muss uns gelingen, alle Kräfte zu bündeln, um künftig mehr bezahlbaren Wohnraum in Bayern zu schaffen. Nur wenn alle Akteure auf dem Wohnungsmarkt zusammenwirken, wird sich das Angebot in absehbarer Zeit deutlich erhöhen: Bund, Freistaat, Kommunen, Kirchen, private Wohnungsunternehmen, aber auch private Bürgerinnen und Bürger müssen an einem Strang ziehen. Die Mitglieder des BFW Bayern sind dabei wichtige Akteure. Mehr als 200 Mitglieder bauen und erhalten Wohnungen, entwickeln Gewerbe und leisten damit einen unverzichtbaren Beitrag für die Wohnraumversorgung der Bürgerinnen und Bürger und damit für die Entwicklung unserer Städte. Sie haben unser vorrangiges Ziel bereits in Ihrer Fragestellung angesprochen, den Einsatz für die kommunale Selbstverwaltung. Denn „ohne Städte ist kein Staat zu machen“. Dieser Satz von Bundespräsident Theodor Heuss hat nach mehr als 60 Jahren seine Gültigkeit bewahrt. Die Städte wirken wie ein Laboratorium der Demokratie: Hier zeigen sich gesellschaftliche Strömungen zuerst, hier wirken sich die Folgen von wirtschaftlichen Entwicklungen am sichtbarsten aus, hier bündeln sich wie unter einem Brennglas soziale Probleme. Der Bayerische Städtetag setzt sich dafür ein, das Erfolgsmodell der kommunalen Selbstverwaltung in die Zukunft zu tragen und für künftige Herausforderungen zu ertüchtigen, sei es der demografische und gesellschaftliche Wandel, die Integration neuer Menschen, die zuallererst in der Stadt, im Quartier erfolgt, oder der Digitale Wandel. Der Bayerische Städtetag bietet aber auch eine Plattform zum Erfahrungsaustausch seiner Mitglieder. Er ist also in gewisser Weise auch Selbsthilfegruppe der Städte und Gemeinden. 

Im Bereich Bauen und Planen ist der Städtetag ebenfalls tätig. Wo sehen Sie im Bereich Wohnungsbau die Herausforderungen auf kommunaler Ebene?

In der Mobilisierung von Bauland und den damit verbundenen Herausforderungen. In den stark verdichteten Städten in Bayern und inzwischen auch im Umland dieser Städte machen Grundstückspreise den Hauptanteil an Wohnungskosten aus. Bebaubare Grundstücke sind Mangelware. Sie finden sich nur noch in Baulücken. Größere Entwicklungsflächen, etwa nicht mehr genutzte Bundeswehrliegenschaften, sind – trotz des spürbaren Verlusts der Bundeswehr – dann sehr willkommen. Viele Private, darunter auch Landwirte, zeigen derzeit wenig Bereitschaft, Flächen selbst zu bebauen oder zu verkaufen. Grundstücke werden für die Nachkommenschaft aufbewahrt oder in Erwartung steigender Baulandpreise gehalten. Bei der aktuellen Zinsentwicklung darf man den Eigentümern auch keinen Vorwurf machen. Den Städten fehlen aber die Instrumente, um die ungenutzten Grundstücke für den Wohnungsbau, für Kindergärten oder für Schulen zu aktivieren. Viel schwieriger als mit den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die unseres Erachtens derzeit die Baulandmobilisierung erschweren, ist es aber mit der emotionalen Dimension der Nachverdichtung umzugehen.

Woran liegt das aus Ihrer Sicht?

Nachverdichtung stößt auf Widerstand der Nachbarschaft. Möchte eine Stadt Wohnungen auf bestehenden Baulücken errichten, bedeutet das für die unmittelbare Nachbarschaft einen Verlust von Grünflächen zur eigenen Entfaltung, einer freien Aussicht und Baulärm. Dieser Verlust an Freiraum ist oft kein Verlust im Rechtssinne, aber ein Verlust, der von den Bürgerinnen und Bürgern Akzeptanz und Toleranz einfordert. Nachverdichtung bedeutet für die Nachbarschaft, neuen Menschen zu begegnen, die zunächst Unbekannte sind. Dabei sind die Vorbehalte gerade gegenüber geförderten Wohnprojekten und gegenüber den Menschen, die darin leben, besonders groß.

Welche Möglichkeiten sehen Sie, mit dieser Problematik umzugehen?

Die Kommunalpolitik muss für Akzeptanz und Toleranz werben und mit den Ängsten und Sorgen der ortsansässigen Bevölkerung umgehen, diese ernst nehmen und auf diese eingehen. Die Kommunalpolitik muss aber auch den Mut haben, diesen Ängsten und Sorgen entgegenzutreten. Denn in vielen Fällen sind Sorgen unbegründet und können Vorbehalte ausgeräumt werden. Der soziale Wohnungsbau in den Städten ist heute weit entfernt von den Plattenbauten der 1960er-Jahre und von einseitigen Belegungsstrukturen oder Arbeitslosigkeit und Armut. In Zeiten dynamisch steigender Mietpreise sind viele Menschen auf geförderte Wohnungen angewiesen: der Polizeibeamte, der Bankangestellte, die Studentin, die alleinerziehende Mutter, die junge Familie, der Rentner oder Pensionär, und auch der anerkannte Flüchtling.

Die Mobilisierung von Bauland haben Sie bereits als zentrale Herausforderung in Sachen Wohnungsneubau identifiziert. Welche Lösungsvorschläge haben Sie, um mehr Grundstücke ausweisen zu können?

Der Bayerische Städtetag hat sich in den vergangenen Jahren intensiv damit befasst, Vorschläge auszuarbeiten und an die Bundes- und Landespolitik heranzutragen, um die Rahmenbedingungen für die Baulandmobilisierung und für den Wohnungsbau im Allgemeinen zu verbessern. Ich möchte nur auf einige wenige näher eingehen: Städte und Gemeinden benötigen mehr Spielräume zu einer strategischen Flächenbevorratung. Ein zentrales Instrument wäre, ein generelles Vorkaufsrecht für Grundstücke auf dem eigenen Hoheitsgebiet gesetzlich zu verankern. Neben den bauplanerischen Instrumenten, von denen ich nur eines herausgegriffen habe, müssen aber auch außerhalb des Baurechts Anreize zur Flächenmobilisierung geschaffen werden. Der Bayerische Städtetag hat einen ausformulierten Lösungsvorschlag in die Koalitionsverhandlungen zwischen CDU, CSU und SPD eingebracht, der – zunächst zeitlich befristet – eine steuerliche Begünstigung für Landwirte vorsieht, wenn Grundstücke an Städte für den Wohnungsbau, für Kindergärten, Schulen oder neue Verkehrswege veräußert werden. Im Koalitionsvertrag wurde dieser Vorschlag aufgegriffen. Und schließlich besitzen Bund und Freistaat eigene Grundstücke, die von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder der Immobilien Freistaat Bayern verwaltet werden. Diese Grundstücke müssen, sofern sie für den Wohnungsbau geeignet sind, mobilisiert werden. Das muss der Freistaat durch seine neu gegründete BayernHeim machen und der Bund muss einen gesetzlichen Rahmen schaffen, dass Grundstücke der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben nicht zum Höchstpreis, sondern unter Berücksichtigung der sozial- und strukturpolitischen Ziele der Kommunen verkauft werden. Die derzeit bestehenden und diskutierten Verbilligungssätze genügen nicht.

Andererseits ist häufig auch die Rede von übermäßigem Flächenverbrauch. Wie stehen Sie hierzu?

Ein konsequenter Vorrang der Innenentwicklung und flächensparender Nutzungen muss in der Landesplanung, bei Fachplanungen wie bei kommunalen Planungen sowie im Förderwesen gelebt werden. Das Volksbegehren zur Verringerung der Flächenneuinanspruchnahme hat diese wichtige Zielsetzung wieder in die öffentliche Diskussion gerückt, ist aber bei der Wahl der Mittel über das Ziel hinausgeschossen und wurde deshalb auch vom bayerischen Innenministerium und vom Verfassungsgerichtshof nicht zugelassen. 

Wie kann der Bayerische Städtetag mithelfen, dem Wohnungsdruck in den bayerischen Ballungszentren gerecht zu werden?

Indem er weiterhin in seiner Gremienarbeit Probleme identifiziert,  auf dieser Grundlage Lösungsvorschläge erarbeitet und an die Bundes- und Landespolitik heranträgt. Das ist beispielsweise bei der bayerischen Wohnraumförderung schon gut gelungen. Hier haben wir vor Jahren massiv darauf hingewirkt, dass die Förderbedingungen so attraktiv ausgestaltet werden, dass sie nicht nur von kommunalen Gesellschaften und sozialen Bestandshaltern abgerufen werden, sondern auch für private Investoren wieder attraktiver werden. 2015 wurden erstmals echte Zuschüsse gewährt, weil allein zinsvergünstigte Darlehen keinen Anreiz mehr geschaffen haben. Eine weitere wichtige und lohnenswerte Arbeit ist es, die Stadt-Umland-Beziehungen zu intensivieren. Genügend Wohnraum werden wir nur schaffen können, wenn Stadt und Umland gemeinsam anpacken, nicht in dem Sinne, dass das Umland Wohnraum für die Stadt schafft, sondern im Sinne eines gerechten Ausgleichs und im gegenseitigen Einvernehmen.

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Auf den neuen Landtag wird ein besonderes Augenmerk gelegt, findet seine Wahl doch im Jubiläumsjahr des Freistaates statt: 100 Jahre Bayern, 100 Jahre Heimat. Damit auch jeder ein passendes Zuhause findet, hatte sich die aktuelle Landesregierung den Wohnungsbau und die Wohnraumförderung zum Schwerpunkt gemacht – daran muss auch in Zukunft festgehalten werden. Mit dem im Oktober 2015 beschlossenen „Wohnungspakt Bayern“ zwischen Staat, Gemeinden, Kirchen und Wohnungswirtschaft wurden bis 2019 2,6 Milliarden Euro Fördermittel bereitgestellt, um bis zu 28.000 neue staatlich finanzierte oder geförderte Mietwohnungen entstehen zu lassen.

Und wie sehen die Pläne der amtierenden Parteien in Bayern aus, wenn es um das Bauen von Wohnen und Gewerbe geht? Dies interessiert vor allem die Mitgliedsunternehmen des BFW Bayern. Aus diesem Grund richtete der Landesverband seine drei drängendsten Fragen direkt an die Fraktionen und forderte zudem eine Stellungnahme zu den aktuellsten Themen der bayerischen Bau- und Wohnungspolitik.

Rede und Antwort standen:

Marcus Blume (CSU)

Mitglied des Bayerischen Landtags und CSU-Generalsekretär.

SPD

Thorsten Glauber (Freie Wähler)

Bayerischer Landtagsabgeordneter der Freien Wähler und aktiver Kommunalpolitiker im Landkreis Forchheim und im Bezirk Oberfranken.

Jürgen Mistol (Bündnis 90/Die Grünen)

Mitglied des Bayerischen Landtags, stellvertretender Fraktionsvorsitzender vom Bündnis 90/Die Grünen sowie Sprecher für Bauen, Wohnen, Kommunale Fragen und Sport.

Daniel Föst (FDP)

Vorsitzender der FDP Bayern und Mitglied des Bundestags sowie bau- und wohnungspolitscher Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion.

Die Linke

Katrin Ebner-Steiner (AfD)

Erste stellvertretende AfD-Landesvorsitzende der AfD Bayern.

Wohnen und Gewerbe

Wie ermöglichen Sie die Entwicklung von Wohnen und Gewerbe?

CSU: Wir starten eine Wohnraumoffensive: mit einer zusätzlichen 4-jährigen steuerlichen Sonderabschreibung, mit Baulandmobilisierung und der Einführung eines Baukindergeldes im Bund sowie der Bayerischen Eigenheimzulage und dem Baukindergeld Plus. Wir bringen Glasfaser in jede Region und jede Gemeinde, vor allem ans Gewerbe.

SPD: Zur Schaffung und Sicherung von bezahlbarem Wohnraum stellen wir zusätzliche Landesmittel für den Neubau von preisgünstigen Wohnungen in Ballungsräumen bereit und verlängern den Wohnungspakt über 2019 hinaus. Neben einer sozialen Durchmischung aller Stadtquartiere schaffen wir eine bedarfsgerechte soziale und kulturelle Infrastruktur, die Wohnen und Gewerbe gleichermaßen nachhaltig entwickelt.

Freie Wähler: Wir wollen den Wohnungsbau durch höhere Zuschüsse bei der Wohnraumförderung, der Wiedereinführung der degressiven Abschreibung und Freibeträgen bei der Grunderwerbssteuer fördern. Ferner sind wir gegen starre Flächenverbrauchsvorgaben, die die Entwicklung von Gewerbe erheblich erschweren würde.

Die Grünen: Bauland ist knapp und teuer. Bei der Mobilisierung von Bauland setzen wir Grüne auf horizontale und vertikale Nachverdichtung. Brachliegende innerörtliche Grundstücke sollen über einen zusätzlichen Grundsteuer-Hebesatz höher besteuert werden. Bei der Vergabe kommt Konzept statt Höchstpreis zum Zug.

Wie vereinfachen Sie das Bauen von Wohnen und Gewerbe?

CSU: Wir wollen mehr und schneller bauen: mit unserem Planungs- und Beschleunigungsgesetz. Der private Sektor leistet den Großteil des Wohnungsbaus – wir kurbeln Investitionen an. Wir wollen 500.000 Wohnungen in Bayern bis 2025. Die Bayerische Bauverwaltung wird mit 250 zusätzlichen Stellen verstärkt.

SPD: Damit es von der Planung bis zum Bezug einer Wohnung nicht drei Jahre und länger dauert, treffen wir entsprechende gesetzliche Regelungen, um Verfahrenshindernisse bzw. Bauhemmnisse auf landesrechtlicher Ebene abzubauen und vereinfachen die Bauvorschriften.

Freie Wähler: Wir wollen das Bauen am Ortsrand erleichtern, leer stehende Gebäude durch eine Erweiterung der Ersatzbauregelung besser nutzen, die Lückenfüllung im Außenbereich einfacher machen, ausnahmsweise Wohnbebauung im Gewerbegebiet zulassen und Aufstockungen und Dachausbauten erleichtern.

Die Grünen: Wir wollen das Normungswesen einer Revision unterziehen und verschlanken, Stellplatzregelungen flexibilisieren sowie serielles Bauen fördern. Zur Beschleunigung der Genehmigungsverfahren wollen wir mehr Personal qualifizieren sowie durch Bürgerbeteiligung die Akzeptanz von Bauvorhaben erhöhen.

Wie erleichtern Sie das Erhalten von Wohnen und Gewerbe?

CSU: Wir entwickeln die Städtebauförderung weiter. Vor allem zur Unterstützung von Wohnungsbau prüfen wir die Sanierung und Herrichtung von Industriebrachen als eigenen Förderschwerpunkt. Im Wohnungsbau fördern wir gezielt erneuerbare Energien, Barrierefreiheit und Einbruchssicherheit.

SPD: Wir sichern die Wohnnutzung gegen Zweckentfremdung. Staatliche Flächen werden zum Bau von preisgünstigen Wohnungen verbilligt an Kommunen bzw. kommunale Wohnungsbaugesellschaften abgegeben. Wir verhindern die Spekulation mit Bauland durch steuerliche Maßnahmen und überlassen Grund und Boden nicht länger den freien Marktkräften.

Freie Wähler: Unser Vorschlag ist hier eine Sonderabschreibung für veralternde Ortskerne, etwa im ländlichen Raum. Werden Immobilien in von der Kommune festgelegten Sanierungsgebieten modernisiert, soll dies mit 90 Prozent in zehn Jahren abgeschrieben werden können.

Die Grünen: Unser Grundsatz lautet Innen- vor Außenentwicklung. Das Leitbild hierfür ist die Stadt der kurzen Wege, die Wohnen, Arbeit und Freizeit verbindet. Dabei setzen wir auf eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, eine funktionierende Nahversorgung sowie Klimaschutz in Gebäuden und Quartieren.

Stellungnahmen zur Mietpreisbremse, EnEv, Abstandsflächenregelung und Reform der Grundsteuer

Verschärfung der Mietpreisbremse

CSU: Keine Verschärfung der Mietpreisbremse: Das beste Mittel für bezahlbare Mieten ist Bauen. Bis 2025 werden in Bayern 500.000 neue Wohnungen gebaut. Wir kurbeln private Investitionen an, fördern den Eigentumserwerb mit Baukindergeld Plus sowie Bayerischer Eigenheimzulage und beschleunigen Baumaßnahmen.

SPD: Angesichts äußerst angespannter Wohnungsmärkte in Bayern begrüßen wir einen besseren Mieterschutz durch die Verschärfung der Mietpreisbremse: Begrenzung der Modernisierungsumlage von gegenwärtig 11 auf 8 Prozent, Einführung einer Kappungsgrenze nach Modernisierungen, Einführung einer Offenlegungspflicht der Vormiete durch den Vermieter nach Modernisierungen. Gleichzeitig kritisieren wir, dass der Freistaat Bayern die Mietpreisbremse so schlampig in Landesrecht umgesetzt hat, dass sie unwirksam ist. Bis heute hat die Staatsregierung nicht nachgebessert!

Freie Wähler: Wir lehnen jede weitere Verschärfung des Mietrechts ab, da diese Instrumente vor allem in ohnehin überhitzten Regionen nicht wirken und oftmals sogar das Gegenteil bewirken, also steigende Mieten zufolge haben. Die bisherigen Instrumente wollen wir beibehalten. 

Die Grünen: Wir stehen für ein gerechtes Mietrecht, das die Mieten im Zaum hält. Nur mit einer Neuausrichtung im Mietrecht schaffen wir wieder eine Balance zwischen den Interessen der EigentümerInnen und MieterInnen. Dazu gehört für uns eine wirksame Mietpreisbremse ohne unnötige Ausnahmen.

FDP: Die Mietpreisbremse hat sich als völlig kontraproduktive Regulierung erwiesen: Sie bremst nicht die Mieten, sondern dringend nötige Investitionen in den Wohnungsmarkt. Wir wollen die Mietpreisbremse daher außer Kraft setzen – denn Mangel lässt sich nicht verwalten.

Die Linke: Wir fordern von der bayerischen Staatsregierung, dass sie sich für eine echte Mietpreisbremse einsetzt. Die Mietpreisbremse muss flächendeckend, unbegrenzt und ausnahmslos gelten und Höchstgrenzen einhalten.

AfD: Die Mietpreisbremse hat sich nicht bewährt. Sie verhindert Sanierungs-Investitionen und Neubauten. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Also muss das Wohnungsangebot gesteigert werden. Die AfD fordert Bundesbaugesetze, die um Ballungsgebiete herum den Kommunen ausreichende  Baulandausweisung ermöglichen.

Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV)

CSU: Keine Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV): Wir wollen die bisher getrennten Anforderungen aus Energieeinsparungsgesetz, Energieeinsparverordnung und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz, in einem neuen, vereinfachten und praxistauglichen „Gebäudeenergiegesetz“ zusammenzufassen.

SPD: Unser Ziel ist es, dass die Wohnkosten bezahlbar bleiben und gleichzeitig der erforderliche Beitrag zum Klimaschutz geleistet wird. Wir müssen die Kosten senken und hierzu Normen, Standards und Vorschriften überprüfen. Wir wollen, dass das technisch Sinnvolle mit dem finanziell Machbaren in Einklang gebracht wird. Darüber hinaus wollen wir alternative nachhaltige Baustoffe etablieren und so einen ressourcenschonenden Mitteleinsatz sichern, der Kosten senkt und Klima schützt. Begleitend ist flächendeckend Energieberatung anzubieten. 

Freie Wähler: Wir lehnen eine weitere Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV) derzeit ab, da die noch zu erreichenden Effizienzgewinne in keiner Relation mehr zu den Kostensteigerungen stehen und wir darüber hinaus mehr bezahlbaren Wohnraum in Deutschland brauchen.

Die Grünen: Die Klimaziele dürfen nicht in Frage gestellt werden. Die EnEV und das EEWärmeG decken weite Teile für eine erfolgreiche Energiewende im Gebäudebereich nicht ab. Wir Grüne fordern daher ein Wärmegesetz für Bayern und eine Fördersystematik, die die Wirtschaftlichkeit von Einsparmaßnahmen garantiert.

FDP: Wir lehnen eine weitere Verschärfung der Standards ab. Ein zukünftiges GEG muss weniger restriktiv, dafür klarer und flexibler werden. Über Investitionen in Energieeffizienz wollen wir Bauherren nach Wirtschaftlichkeitsaspekten entscheiden lassen und dafür geeignete Rahmenbedingungen setzen.

Die Linke: Wir haben uns zum Ziel gesetzt, den Vollzug der geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) und die dazu gehörenden Baukontrollen deutlich zu verbessern. Wir unterstützen Vorschläge für einen verbindlichen Sanierungsfahrplan, der stufenweise bis 2050 zu erreichende Klimaschutzklassen festschreibt.

AfD: Die Ausdehnung der EnEV auf Altbauten lehnen wir ebenso ab, wie deren energetische Zwangssanierung. Nötig ist ein Stopp der Förderung der Gebäudevoll- und Fassadendämmung. Die AfD will die Baukosten senken, das bayerische Baurecht vereinfachen und die EnEV-Vorgaben reduzieren.

Abstandsflächenregelung

CSU: Durch die am 01. September 2018 in Kraft getretene Novelle der Bayerischen Bauordnung modernisieren wir das Abstandsflächenrecht und passen es unter anderem an das moderne urbane Wohnen an. Dadurch wird beispielsweise eine dichtere Bebauung in der Stadt ermöglicht.

SPD: Im Juni 2018 wurde vom Bayerischen Landtag bereits grünes Licht gegeben für einen flexibleren Umgang mit den Abstandsflächen zugunsten einer „gewisse(n) gestalterische(n) Freiheit etwa für Terrassengeschosse“ (Art. 63, Gesetz zur Änderung der Bayerischen Bauordnung und weiterer Rechtsvorschriften). Für uns liegt der Fokus eindeutig auf mehr verfügbar gemachtem Bauland. Nachverdichtung ist grundsätzlich eine Option, darf aber nicht zulasten von Ökologie und einer sozialverträglichen Stadtplanung passieren.

Freie Wähler: Um mehr Wohnraum zu schaffen, sind baurechtliche Änderungen sicher notwendig. Wir befürworten die kürzlich in Kraft getretene Modernisierung des Abstandsflächenrechts. Dadurch kann vor allem in Städten etwas dichter gebaut und wertvoller Wohnraum für viele Menschen geschaffen werden. 

Die Grünen: Bauland ist vielerorts knapp und teuer. Bei der Mobilisierung von Bauland setzen wir Grüne auf behutsame horizontale und vertikale Nachverdichtung. Neben notwendiger Anpassungen im Bauordnungsrecht unterstützen wir zudem tragfähige Konzepte zur Innenentwicklung.

FDP: Wir Freie Demokraten wollen eine flexible Mischnutzung. Um den Wohn- und Arbeitsraum in Ballungsgebieten zu optimieren, muss die Nachverdichtung erleichtert werden. Dazu wollen wir alle Standards und Vorschriften überprüfen, vereinfachen oder streichen – darunter auch die Abstandsflächenregelung.

Die Linke: Wir fordern unverzüglich die 10-H-Regelung abzuschaffen, die das Potential zum Windkraft-Ausbau absurd verkleinert und den Ökostrom-Ausbau massiv behindert.

AfD: Seit 2014 gilt die 10-H-Regel: Der Abstand eines Windrads von Wohnungen muss mindestens zehn Mal so weit sein wie die Anlage hoch ist. Das ist gut so. Die AfD lehnt die ideologiegetriebene Energiewende jedoch ab und fordert: Keine Vorrangflächen für Windräder ohne Zustimmung der betroffenen Bürger.

Reform der Grundsteuer (Bodenwertmodell, Kostenwertmodell und Äquivalenzmodell)

CSU: Die Neuregelung der Grundsteuer darf keine Steuererhöhung durch die Hintertür zur Folge haben. Deshalb wollen wir die Grundsteuer an der Grundstücksgröße und der Größe der Wohnfläche bemessen. Das ist gerecht, fair, einfach, transparent und nachvollziehbar.

SPD: Wir wollen beibehalten, dass jede Kommune die Höhe der Grundsteuer selber festlegt. Eine starre Bemessungsgrundlage (etwa Bodenfläche oder Nutzungsfläche von Gebäuden) lehnen wir ab. Wir wollen durch die Einführung einer Sondersteuer für brachliegendes, aber bebaubares Land die Eigentümer zum Bauen animieren und sie davon abhalten, auf den steigenden Wert des Grundstückes zu spekulieren. Wir unterstützen die Senkung des Steuersatzes für selbstgenutztes Wohneigentum  durch die Einführung eines Freibetrages bei der Grunderwerbsteuer für den erstmaligen Erwerb von Wohngrundstücken für Familien. 

Freie Wähler: Wir halten aus Steuervereinfachungsgründen die Einführung eines wertunabhängigen Modells auf Basis des Äquivalenzprinzips für die beste Lösung für eine Reform der Grundsteuer. Dabei sollen nur noch die Gebäudegrundfläche und Geschosszahl zur Berechnung herangezogen werden.

Die Grünen: Wir unterstützen den von der Mehrheit der Länder entwickelten Vorschlag eines Kostenwertmodells. Spekulationen mit Grund und Boden wollen wir durch eine neue Komponente im Grundsteuergesetz eindämmen, die eine höhere Besteuerung brachliegender innerstädtischer Grundstücke ermöglicht.

FDP: Eine Reform der Grundsteuer darf vor allem Mieter und Eigentümer nicht stärker belasten. Wir fordern eine aufkommensneutrale, unbürokratische und Wettbewerb garantierende Neuregelung. Dazu muss die Grundsteuer weiterhin eine kommunale Steuer mit dem Hebesatzrecht der Kommunen bleiben.

Die Linke: Eine deutliche Erhöhung der Grundsteuer würde zu einem rasanten Anstieg der Mieten führen. Wir fordern, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Mieten gänzlich abzuschaffen. Das Bodenwertmodell könnte Bodenspekulation eingrenzen. Da das Gebäude aus der Bewertungsgrundlage herausfällt, wären u.a. energetische Sanierung, Luxusausbau oder Gebäude-Aufstockung für die Grundsteuer irrelevant. Selbstgenutzte Einfamilienhäuser könnten eine sozial ungerechte Mehrbelastung erfahren. Zum Kostenwertmodell: Zwischen Wohn- und anderer Nutzung der Grundstücke wird differenziert. Bau- oder Sanierungskosten auf dem Grundstück fließen mit ein. Ökologisch notwendige, energetische Sanierung wird fast wie Luxussanierung behandelt. Es besteht die Gefahr der Steuergestaltung. Zum Äquivalenzmodell: Als Vorzug dieses Vorschlags erscheint die relative Einfachheit der Steuererhebung. Im Zeitablauf sind keine automatischen Belastungsverschärfungen zu erwarten. Die Bodenspekulation wird da durch dieses Modell aber gefördert.

AfD: Die Grundsteuer ist abzuschaffen. Die Gemeinden könnten zum Ausgleich einen höheren Anteil an der Umsatz- oder Einkommensteuer erhalten. Die vom Bundesverfassungsgericht im April 2018 verlangte Neubewertung des Grundbesitzes für 35 Millionen Grundbesitzeinheiten würde ohnehin nicht funktionieren. 

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Bisher unterstützt der Bund die Länder mit Geld, das diese für den sozialen Wohnungsbau nutzen können. Diese Kompensationszahlungen laufen aber Ende 2019 aus. Damit der Bund sich weiter am sozialen Wohnungsbau beteiligen kann, ist eine Änderung des Grundgesetzes notwendig. “Diese Neuregelung könnte eine drohende wohnungspolitische Spaltung zwischen armen und reichen Ländern verhindern”, begrüßte Gedaschko die Pläne von Bundesfinanzminister Scholz, dem Bund weiter eine Finanzspritze für die Länder zu ermöglichen. “Denn aufgrund der Schuldenbremse wäre es den Ländern allein kaum möglich, genügend Mittel für den sozialen Wohnungsbau oder auch die notwendigen altersgerechten Sanierungen aufzubringen. Gleichzeitig erwartet die Wohnungswirtschaft aber von den Ländern, dass sie die Bundesmittel in gleicher Höhe gegenfinanzieren.”

Mit Blick auf die Kritik des Bundesrechnungshofes am Fortbestand der Beteiligung des Bundes an der Wohnraumförderung entgegnet Gedaschko: “Bezahlbarer Wohnraum in Deutschland ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, die in der aktuellen Marktlage extrem wichtig ist. Wir alle setzen uns für gleichwertige Lebensverhältnisse ein. Es ist daher völlig richtig, dass sich der Bund hier weiter engagieren will. Bei der sozialen Wohnraumförderung kann durch Förderrichtlinien sichergestellt werden, dass das Geld von den Ländern zweckgebunden für den Bau von Sozialwohnungen eingesetzt werden muss. Dies ist mit der Regelung, bei der die Länder zur Erledigung verschiedener Aufgaben einen höheren Anteil am Umsatzsteueraufkommen erhalten, nicht gewährleistet. ”

“Die soziale Wohnraumförderung ist ein integrativer Teil der Sozialpolitik”, so Gedaschko. In der momentanen Phase des Wohnungsmangels in den Großstädten ist es dringend notwendig, dass Bund und Länder hier gemeinsam finanzielle Anstrengungen unternehmen, um mehr bezahlbare Wohnungen zu schaffen.

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Andreas Eisele: Herr Dr. Brandl, fast tagtäglich lesen wir über den Wohnungsmangel. Manche stehen der Zuwanderung offen gegenüber, verübeln gleichzeitig aber die Schaffung von neuen urbanen Quartieren. Der Widerstand gegen Neues führte vor etwa einem Monat vor den Bayerischen Verfassungsgerichtshof. Wir sind froh darüber, dass er das Volksbegehren gegen sogenannten Flächenfraß, “Betonflut eindämmen”, gestoppt hat. Denn das Volksbegehren empfinden und empfanden wir als reine Stimmungsmache. Mit Bildern von zubetonierten Flächen, Schlagwörtern und politischem Framing mit den Worten Bagger und Beton wurde versucht, Schlagzeilen und Bilder zu erzeugen, die den Menschen Angst machen sollen. Es wurde zum demagogisch gut vermarkteten Thema. Ein Thema, das einzelne Parteien in ihre Mehrheiten beim Wähler ummünzen wollen.

Dr. Uwe Brandl: Es ist sehr erfreulich, dass die Verfassungsrichter ausdrücklich bestätigt haben, was Bayerns Gemeinden, Märkte und Städte seit je vertreten haben: Es ist unabdingbarer Bestandteil der kommunalen Planungshoheit als Teil des verfassungsrechtlich geschützten kommunalen Selbstverwaltungsrechts, selber über die Bebaubarkeit von Flächen im Gemeindegebiet zu entscheiden. Ein staatlicher Dirigismus, wie es der Gesetzentwurf der Volksbegehrens-Befürworter vorgesehen hat, hätte die kommunale Selbstverwaltung massiv ausgehöhlt und zu einer staatlich verordneten Untätigkeit der Kommunen geführt. Dagegen haben wir uns immer ausgesprochen. Wir sind froh, dass Bayerns oberstes Gericht unsere Rechtsauffassung eindrucksvoll bestätigt hat. Wir sind also einer Meinung.

Andreas Eisele: Die Bürgerinnen und Bürger werden in dieser Öffentlichkeitsarbeit scheinbar wehrloses Opfer der wildesten Bodenspekulationen. Klar ist: Ja, wir verbrauchen täglich viel Land. Aber unter Baumaßnahmen und Infrastruktur zählen auch Grün- und Freiflächen. Beispielsweise neu angelegte Gärten und Gartenanlagen, Sportanlagen, Grünanlagen, Straßenrandstreifen usw. Daher kann man Flächenverbrauch nicht mit Versiegelung gleichsetzen. Außerdem sind die Flächen die Bayern hat erheblich. Bayern bleibt auch noch in 50 Jahren ein Flächenstaat! Viel mehr interessiert unseren Verband, wie wir mehr Wohnen und Gewerbe für die Bevölkerung schaffen. Wir müssen deshalb weiter darüber reden, wie wir schneller Bauland mobilisieren und auch effizient nutzen.

Dr. Uwe Brandl: Die Gemeinden haben sich dafür ausgesprochen, die Flächeninanspruchnahme zu mildern und Flächen besser zu nutzen. Das bedeutet nicht, dass pauschale Höchstgrenzen benötigt werden. Den Gemeinden kommt dabei eine besondere Verantwortung zu. Einen zentralen Schlüssel zur Verringerung der Flächeninanspruchnahme sehen wir schon seit langer Zeit in der Innenentwicklung.

Andreas Eisele: Innenverdichtung – also, Nachverdichtung setzt die Bereitschaft voraus, auch stärker in die Höhe zu bauen. In unserem letzten Magazin hatten wir deshalb das urbane Wohnhochhaus im Fokus. Ich habe im Gespräch dazu gesagt, dass es auf der einen Seite diejenigen gibt, die sagen: „Wir müssen etwas ändern“, auf der anderen Seite diejenigen, die sagen „Ja, aber nicht so“.

Dr. Uwe Brandl: Das Gesetz kennt kein zielführendes Instrument zur Aktivierung der Fläche. Und damit wird deutlich, vor welches Problem die gegenwärtige Rechtslage die Gemeinden bei der Aktivierung von Brachflächen stellt. Viele fordern Innenentwicklung, aber es gibt dafür nur einen kleinen Instrumentenkasten.

Andreas Eisele: Als Präsident des Bayerischen Gemeindetages vertreten Sie auch viele Kommunen im ländlichen Raum. Wie sehen Sie dort die Situation?

Dr. Uwe Brandl: Nicht nur im Ballungsraum, sondern auch in ländlichen Gegenden fehlen Wohnungen. Deshalb sind Bayerns Gemeinden bereit, sich bei der Wohnungsfrage konstruktiv und tatkräftig einzubringen. Denn auch die Bevölkerung in den ländlichen Gegenden hat ein Recht auf ausreichenden Wohnraum – genauso wie die in den Umlandgemeinden der Ballungszentren und der Großstadtbewohner. Ich möchte hier einbringen: Kein Bürgermeister, kein Gemeinderat plant „ins Blaue hinein“ Wohnbaugebiete. Das geschieht immer aufgrund entsprechender Nachfrage aus der Bürgerschaft. Außerdem verursacht die Aufstellung von Bebauungsplänen hohe Planungskosten, die nicht leichtfertig ausgegeben werden.

Andreas Eisele: Das ist ein gutes Stichwort für das Thema Haushalt. Der Ausbau von Infrastruktur, die Wettbewerbsfähigkeit von Gemeinden und auch eines der Hauptthemen des BFW Bayern, nämlich die Dauer von Genehmigungsprozessen, hängen von einer stabilen Haushaltslage ab. Die Grundsteuer ist derzeit in Diskussion. Wie positionieren Sie sich?

Dr. Uwe Brandl: Die Grundsteuer muss unserer Meinung zügig und rechtssicher informiert werden. Die Gemeinden können auf die Einnahmen aus der Grundsteuer nicht verzichten. Die Grundsteuer ist die zweitwichtigste kommunale Steuer mit eigenem Hebesatzrecht. Ihr Aufkommen liegt in Bayern bei rund 1,84 Mrd. Euro pro Jahr. Diese Finanzmittel dürfen nicht ausfallen, auch nicht zeitweise. Denn das würde bedeuten, dass die kommunale Selbstverwaltung in vielen Gemeinden zum Stillstand kommt.

Andreas Eisele: Zusammenfassend für den ländlichen Raum: Was benötigen wir für einen zukunftsfähigen und attraktiven ländlichen Raum?

Dr. Uwe Brandl: 70 Prozent der Menschen leben nicht in großen Städten, der überwiegende Teil der Wertschöpfung findet abseits der Ballungsräume statt. Man muss daher in die Potenziale der ländlichen Regionen investieren. Flächendeckende medizinische Versorgung, gute Bildungsangebote, eine adäquate Verkehrsinfrastruktur und natürlich eine leistungsstarke Breitbandversorgung, sind die Eckpfeiler für starke und lebenswerte ländliche Regionen. Man darf sich nicht ausschließlich auf die Ballungsräume konzentrieren. Wir brauchen auf allen Ebenen ein klares Bekenntnis zu ländlichen Regionen, zur Nutzung der Chancen der Digitalisierung und zur Fortsetzung der Unterstützung bei den Integrationsaufgaben.

Andreas Eisele: Herr Dr. Brandl, ich danke Ihnen für das Gespräch. Ich sehe, dass wir noch viele Themen zusammen anpacken können.

Dr. Uwe Brand: Herr Eisele, ich danke auch Ihnen und freue mich auf unsere weitere Zusammenarbeit an den gemeinsamen Themen.

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