Schenkt man aktuellen Umfrageergebnissen Glauben, so könnte die Schwarz-Grüne Regierung bald durch eine neue ersetzt werden. Laut Infratest Dimap, beauftragt vom Hessischen Rundfunk, steht es um eine Rot-Rot-Grüne- sowie Ampelkoalition auch nicht besonders gut: Die SDP erreicht 22 Prozent, die Grünen 14 Prozent, die Linken sowie die FDP lediglich 7 Prozent. Die CDU ist mit 31 Prozent zwar immer noch am stärksten, musste wie die SPD jedoch einige Stimmen einbüßen. Es könnte also unumgänglich werden, mit der AfD, die aktuell auf 15 Prozent kommt, zu koalieren (Stand: 21.06.2018). Politologe Wolfgang Schroeder weiß aus Erfahrung, dass das Ergebnis einer Landtagswahl nah an dem der Bundestagswahl liegt, wenn diese in einem kurzen Zeitabstand zueinander stattfinden. Bei der Wahl zum neuen Bundestag 2017 konnte man zudem sehen, dass Wahlergebnis und Koalitionsbildung immer weiter auseinander triften.

Um den derzeitigen Ministerpräsidenten Volker Bouffier steht es allerdings gut. Er verfügt weiterhin über großen Rückhalt durch seine Partei: Beim Landesparteitag der Hessen-CDU im Juni wurde er mit 98,5 Prozent erneut von den Delegierten zum Vorsitzenden gewählt. Während der letzten Legislaturperiode hat die hessische Landesregierung unter Bouffiers Führung einiges erreicht und vorangetrieben, so auch die Förderung und Schaffung von bezahlbarem Wohnraum – dies war sogar eines der wichtigsten Ziele auf dem Programmplan. Aus diesem Grund wurde im März 2017 unter anderem die Bauland-Offensive Hessen GmbH gegründet, die finanzschwachen Kommunen bei der Entwicklung von Flächen für den Bau bezahlbarer Wohnungen unterstützt. Des Weiteren wurde Ende 2017 der „Masterplan Wohnen in Hessen“ vorgestellt. Dieser sieht mit einer Rekordsumme von 1,7 Milliarden Euro Mittel für die Wohnraumförderung bis 2020 vor. Allein 257 Millionen Euro werden durch das neue Wohnrauminvestitionsprogrammgesetz für Investoren und Bauträger bereitgestellt, um den sozialen Wohnungsbau in Hessen zu stärken. „Dieser Anreiz ist für kommunale Bauträger durchaus attraktiv und wird auch vom BFW positiv zur Kenntnis genommen, jedoch fordern wir diesbezüglich, Baufristen zu setzen, da Wohnraum schließlich schnell benötigt wird“, so Gerald Lipka, Geschäftsführer des BWF Hessen/Rheinland-Pfalz/Saarland. Anfang dieses Jahres wurde der Masterplan um 100 Millionen Euro erweitert. Diese Summe stammt aus dem Verkaufserlös des alten Polizeipräsidiums in Frankfurt. 60 Millionen Euro fließen in einen Liegenschaftsfonds, der Grundstücke in Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet ankaufen und an Bauträger verpachten soll. Diese müssen sich jedoch dazu verpflichten, mindestens 50 Prozent geförderten Wohnraum darauf zu bauen. „Die derzeitige Landesregierung hat viel für den sozialen Wohnungsbau getan und unterstützt auch Familien mit geringem Einkommen bei der Finanzierung von Neubauten oder dem Erwerb von Gebrauchtimmobilien für die Eigennutzung. Es fehlt jedoch an Anreizen für freie Bauträger, die in Hessen überwiegend organisiert sind“, schlussfolgert Lipka über die vergangenen fünf Jahre.

„Trotz aller Bemühungen der Landesregierung, fehlen bis 2040 weitere 500.000 Wohnungen“, weiß Lipka. Die Zukunft des hessischen Wohnungsbaus könnte jedoch dadurch abgesichert werden, indem dieser in Folge einer Volksabstimmung zum Staatsziel wird. Auch die Neufassung der hessischen Bauordnung, die am 7. Juli 2018 in Kraft getreten ist, soll laut Wirtschaftsminister Tarek Al-Wazir dazu beitragen, dass künftig schneller neue und erschwingliche Wohnungen entstehen. Die Arbeitsgemeinschaft der Wohnungs- und Immobilienverbände Hessen kritisiert jedoch, dass in dieser Fassung weiterhin nicht die Tatsache berücksichtigt wurde, dass serielles, modulares Bauen entscheidend ist und bis zu 25 Prozent der Baupreise einsparen lässt und dadurch bezahlbare Mieten ermöglicht. Die weitere Implementierung der Holzbauweise wird hingegen sehr begrüßt. Auch die Lockerung der Abstandsflächen, zur Schaffung weiterer Bauplätze, stößt auf positive Resonanz. Kritik wird vor allem an der Bauvorgabe geübt, dass ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen zu 20 Prozent barrierefrei erreichbar sein muss. Für Menschen mit Behinderung schafft dies zwar Vorteile, für die Bauträger bedeutet es weitere Anstrengungen. Würde überall rollstuhlgerecht gebaut werden müssen, wäre ein größerer Flächenverbauch notwendig, welcher die Baukosten sowie den Verkaufspreis steigen ließe. „Es sollte vielmehr bedarfsgerecht gebaut werden, wenn die speziellen Wünsche der zukünftigen Bewohner bekannt sind“, findet Lipka.

Um in Zukunft wirklich schneller beim Wohnungsbau voran zu kommen, fordern Verbände und Institutionen der Bau- und Immobilienwirtschaft, die sich in der Länderinitiative „Impulse für den Wohnungsbau Hessen“ zusammen geschlossen haben, von der neuen Landesregierung die Schaffung eines Bauministeriums. Dieses soll die Kompetenzen aus Bauplanung, Bau- und Städteentwicklung, Wohnraum- und Städtebau bündeln und den komplexen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau entgegen treten. Des Weiteren wird eine Reform der Grunderwerbssteuer gefordert. „Die Höhe der Steuer steht klar im Widerspruch zum Staatsziel und lässt sowohl bei privaten als auch bei freien Bauherren die Nebenkosten für den Wohnungsbau in die Höhe steigen“, meint Lipka. Finanzminister Dr. Thomas Schäfer ist der Ansicht, dass eine geringere Grunderwerbssteuer nicht gleich eine höhere Wohneigentumsquote bedeutet, lehnt eine Senkung jedoch nicht ab. Dennoch solle man bedenken, „dass die Länder nur sehr begrenzte Handlungsspielräume auf der Einnahmeseite haben. Nur bei der Grunderwerbssteuer können sie die Höhe der Einnahmen über den Steuersatz selbst beeinflussen“, so Schäfer.

Bildnachweis: BFW Rhein-Main

Der Grand Tower in Frankfurt am Main ist ein prominentes Beispiel für diesen sich abzeichneten Trend in urbanen Gebieten: Dank Concierge-Service, großzügigen Dachterrassen und eigenen Fitness-Centern werden die insgesamt 401 Einheiten zu exklusiven Serviced-Apartments aufgewertet. Mit 172 Metern wird der Grand Tower übrigens Deutschlands bislang höchster Wohnturm. Neben einem Concierge, der zum Beispiel Pakete annehmen wird, gibt es dort eine Sunset-Terrasse im 43. Stockwerk mit bemerkenswertem Ausblick über die Mainmetropole. Außergewöhnlich ist auch die rund 1.000 Quadratmeter große Gemeinschaftsterrasse.

Was auf den ersten Blick nachpurem  Luxus aussieht, ist für die internationale Kundschaft längst Standard. Im Haus einen ständigen Ansprechpartner für jegliche Wünsche rund ums Wohnen zu haben, ist in anderen Ländern völlig normal. Sicherlich auch ein Grund, warum mehr als die Hälfte der Käufer von Wohnungen im Grand Tower aus dem Ausland kommen. Kapitalanleger können mit diesen Wohnungen eine attraktive Miete erwirtschaften. Schließlich sprechen sie eine kaufkräftige Zielgruppe an und das Angebot an Wohnungen mit einzigartigem Ausblick und Concierge-Service ist rar. Entsprechend hoch sind dann auch die Mieten, die aufgerufen werden können. 20 Euro pro Quadratmeter sind daher mehr als realistisch.

Dass Service-Apartments als Kapitalanlage sehr attraktiv sind, zeigt auch das Engagement von institutionellen Investoren in diesem Bereich. Ende 2017 hat der Investmentmanager Corestate fünf Projektentwicklungen mit insgesamt mehr als 1.700 Einheiten in Deutschland für 670 Millionen Euro erworben. Die fünf Objekte wurden im Wege eines Forward Deals für den Immobilien-Umbrella-Fonds erworben, der für die Bayerische Versorgungskammer aufgelegt wurde. Verkäufer und Projektentwickler ist die CG-Gruppe, die in den fünf Projekten ihr sogenanntes Vertical-Village-Konzept verfolgt. Dabei werden ehemalige Bürohäuser in Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/Offenbach, Köln und Leipzig in Service-Apartments mit einer Größe von 45 bis 65 Quadratmeter umgewandelt.

Das Vertical Village bietet den Bewohnern in einem Gebäude fast alles, was sie brauchen: einen Platz zum Schlafen, einen Platz zum Arbeiten über Co-Working-Spaces, einen Platz zum Feiern auf einer Gemeinschaftsfläche und vieles mehr. In der Regel gibt es auch ein Fitness-Center im Haus und einen kleinen Laden für Dinge des täglichen Bedarfs. Die CG Gruppe greift mit ihrem Konzept einen Trend auf, der immer mehr im Kommen ist: Die Menschen wollen Dinge nicht mehr besitzen, sondern an ihnen teilhaben. Das Stichwort ist Sharing Economy.

Den Weg bereitet haben Car-Sharing-Anbieter wie Drive Now oder Car2Go. Genauso wie Car-Sharing-Kunden flexibel ein Auto nutzen können, ohne es zu besitzen, haben die Bewohner in einem Vertical-Village-Turm die Option, Möbel und Hightech nach Bedarf zu nutzen. Außerdem können sie Services oder Flächen wie Dining Rooms oder Gäste-Apartments nach Bedarf buchen. Gleichzeitig sorgen all diese Annehmlichkeiten dafür, dass sich hohe Mietpreise durchaus rechtfertigen.

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Laut einer Studie von Frost & Sullivan sollen bis zum Jahr 2050 mehr als 80 Prozent der Bevölkerung in den Industrieländern in Städten leben. Entsprechend lukrativ und attraktiv ist dieser Markt: „Smart Cities werden bis 2025 Geschäftsmöglichkeiten im Wert von voraussichtlich mehr als zwei Billionen US-Dollar generieren“, lautet die Prognose von Frost & Sullivan. Eine Schlüsselrolle im Betrieb der intelligenten Stadt spielt Künstliche Intelligenz (KI). Vom intelligenten Verkehrssystem inklusive Parkassistenten über adaptive Signalsteuerung bis hin zu smarten Stromnetzen und digital gesteuertem Abfallmanagement: die KI ist das Herzstück der Smart City. Die technologischen Eckpfeiler werden dabei nicht nur aus KI bestehen. Auch personalisiertes Gesundheitswesen, Robotik sowie moderne Fahrerassistenzsysteme und dezentrale Energiegewinnung werden zum Alltag gehören. In Sachen Smart Mobility werden besonders App-basierte Taxi- und Fahrdienste zum Zuge kommen.

Vor diesem Hintergrund hatte die damalige Bundesregierung im Mai 2017 eine „Smart City Charta“ vorgestellt, die grundsätzliche Überlegungen bei der Digitalisierung von Städten und Kommunen aufzeigt. Gunther Adler, damals noch Staatssekretär im Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, sieht die Charta als ersten Schritt auf dem Weg zu wirklich intelligenteren Städten. „Ihre Grundsätze, Leitlinien und Empfehlungen müssen mit Leben gefüllt, wo immer möglich umgesetzt und wo nötig weiter entwickelt werden.“

Inzwischen ist Adler ins Innenministerium gewechselt, bleibt dem Thema aber treu. „Wir müssen bei der Umsetzung einer lebenswerten Smart City aufs Tempo gehen. Wichtige Weichen für die Zukunft werden jetzt gestellt. Der Bund darf und wird Städte und Gemeinden dabei nicht alleine lassen“, versichert Adler. „Daher hat die Bundesregierung im Koalitionsvertrag beschlossen, dass wir die Dialogplattform Smart Cities fortsetzen und Modellprojekte in Deutschland fördern wollen.“

Welche Städte oder Kommunen bereits Smart-City-Strategien umsetzen, wird aufgrund einer fehlenden verbindlichen Definition des Begriffs nicht erfasst. „Die Smart City Charta empfiehlt, dass sich alle Akteure der Stadtentwicklung und insbesondere die Kommunen aktiv und strategisch mit der Digitalisierung und ihrer Wirkungen für das Leben in den Städten, Kreisen und Gemeinden auseinandersetzen; und zwar unabhängig davon, ob sie diese Aktivitäten für sich selbst mit dem Begriff oder der Zielstellung Smart City in Verbindung bringen“, teilt die Bundesregierung mit. Die Kommunen sollen eigene lokale Strategien für die digitale Transformation entwickeln, die die Potenziale der Digitalisierung im Hinblick auf die Bedarfe der Menschen und der Wirtschaft vor Ort nutzen. Die Städte und Kommunen sollen bestenfalls die Chancen und Risiken der digitalen Transformation frühzeitig erkennen, Fehlentwicklungen vermeiden und die Technik in den Dienst der Menschen stellen. Ein spezielles Bundes­förderprogramm, das eine solche strategische Herangehensweise und Umsetzung der Digitalisierung in Kommunen gezielt unterstützt, besteht bisher nicht.

Laut Bundesregierung gibt es eine Vielzahl von Gesprächen mit anderen Staaten. Bislang seien stadtentwicklungspolitische Ansätze diskutiert worden, ein intensiverer Austausch sei im Aufbau. Zusätzlich beteilige sich die Bundesregierung an den multilateralen Aktivitäten zum Thema Smart City der European Digital Transition Partnership im Rahmen des Pakts von Amsterdam zur Umsetzung der Städtischen Agenda für die Europäische Union.

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„Mit dem Motto unseres diesjährigen Deutschen Immobilienkongresses verdeutlichen wir die zentrale Verantwortung, die unsere mittelständischen, meist regional verankerten Immobilienunternehmen wahrnehmen. Denn sie schaffen nicht nur Gebäude – sie schaffen die zentralen Voraussetzungen dafür, dass eine Heimat für die Menschen entstehen kann. Deshalb müssen Heimat und Bauen miteinander gedacht werden“, betonte BFW-Präsident Andreas Ibel in seiner Eröffnungsrede. Der neue Ressortzuschnitt im Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat sei deshalb ein wichtiger und richtiger Schritt.

Marco Wanderwitz, parlamentarischer Staatssekretär beim Bundesminister des Innern, für Bau und Heimat, würdigte in seinem Grußwort die Rolle der mittelständischen Immobilienwirtschaft und sagte, dass die Wohnrauminitiative eine gesamtgesellschaftliche Kraftanstrengung erfordert, bei der die Politik auf das starke Engagement der Branche angewiesen ist.

Die aktuelle gesellschaftliche Debatte rund um den Heimat-Begriff wurde vom Innenpolitik-Chef der Süddeutschen Zeitung Heribert Prantl skizziert. In den folgenden Fachvorträgen wurden Analysen und Entwicklungen zu den Themenblöcken Zukunftstrends, Umwelt und Innovation aufgezeigt. In zwei Gesprächsrunden diskutierten BFW-Mitgliedsunternehmen und Partner aus anderen Branchen die Auswirkungen der Urbanisierung, der Digitalisierung und einer veränderten Mobilität der Zukunft auf Immobilienunternehmen und Nutzer.

Die Hamburger Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Dr. Dorothee Stapelfeldt skizzierte, wie sich die Hansestadt den künftigen Herausforderungen stellt und betonte: „Heimat muss kein perfektes Paradies sein, um geliebt zu werden. Zugleich gehört es zu den vordringlichsten Aufgaben deutscher Politik, Rahmenbedingungen für bezahlbares Wohnen zu schaffen, in denen sich das gemeinschaftliche Zusammenleben gut entwickeln kann. Das berührt naturgemäß alle Lebensbereiche, vor allem aber ist diese Aufgabe eine Gemeinschaftsaufgabe, die wir weder dem Markt noch der Verwaltung allein überlassen können. Dabei kommt es uns nicht allein auf die Quantitäten an, sondern ebenso auf die Qualität des Wohnungsbaus – eine Gemeinschaftsaufgabe aller, denen Heimat am Herzen liegt. Der BFW und seine Mitglieder sind uns dafür ein Hauptansprechpartner.“

Dass die Digitalisierung ein Schlüssel für ein zukunftsweisendes Heimat-Verständnis darstellt, wurde in der Keynote des stellvertretenden Vorsitzenden der FDP-Bundestagsfraktion, Michael Theurer, deutlich: „Deutschland befindet sich im Tiefschlaf: Während die Wirtschafts- und Arbeitsmarktzahlen auf den ersten Blick gut sind, bereiten wir uns auf die Megatrends Digitalisierung, Globalisierung, demographischer- und Klimawandel kaum vor. Niedrige Bildungsausgaben, kaum Investitionen in Technik und Infrastruktur und im internationalen Vergleich auch wenig Forschung und Entwicklung: Deutschland lebt von der Substanz. Damit die Menschen hierzulande auch zukünftig noch in Wohlstand leben und am gesellschaftlichen Leben teilhaben können, braucht Deutschland ein Update: Ein Fitnessprogramm für die Wirtschaft und faire, zeitgemäße Regeln für das 21. Jahrhundert.”

„Es ist die mittelständische Immobilienwirtschaft, die die Klammer zwischen Heimat und Bauen bildet. Immobilien in Deutschland werden überwiegend vom Mittelstand gebaut und von der Mittelschicht gehalten“, resümierte BFW-Präsident Ibel anschließend. „Deshalb ist es unabdingbar, bei der Gesetzgebung die Auswirkungen auf den Mittelstand im Blick zu behalten.“

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Vor der Bundestagswahl im September 2017 hatten der BFW und weitere Branchenverbände die Rückkehr zu einem eigenständigen Bauministerium gefordert, so wie es bis 1998 unter Minister Klaus Töpfer bestanden hatte. Mit der Einordnung des Bau-Ressorts in das Ministerium für Umweltschutz und Reaktorsicherheit hatte die Immobilienbranche immer gefremdelt, sah man doch in dieser Konstruktion die Betonung auf dem Umweltschutz. Nach der Bundestagswahl wurde schnell klar, dass es kein eigenständiges Bauministerium auf Bundesebene geben würde. Stattdessen ist das Bau-Ressort nun im Bundesinnenministerium angesiedelt. Dass der erfahrene Baustaatssekretär Adler auch unter dem CSU-Minister Seehofer dienen kann, wird von den Verbänden der Immobilienwirtschaft einhellig begrüßt.

Alder war seit April 2014 beamteter Staatssekretär im Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit und für Bau- und Wohnungspolitik zuständig. Dass er bleiben kann, verspricht Kontinuität und die Fortsetzung der Konsenssuche im Bündnis für bezahlbares Bauen und Wohnen. Der 55-Jährige wuchs in Leipzig auf und studierte zunächst Humanmedizin, dann Politikwissenschaft, Soziologie und Staatsrecht. Er war Mitarbeiter von Hans-Jochen Vogel und wissenschaftlicher Mitarbeiter des nordrhein-westfälischen Ministerpräsidenten Johannes Rau. Ab 2008 widmete er sich dann dem Bauwesen: zunächst als Referatsleiter im damaligen Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, dann als Staatssekretär im nordrhein-westfälischen Bauministerium und schließlich ab 2014 im Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz Bau und nukleare Sicherheit unter Barbara Hendricks.

„Der BFW begrüßt, dass Gunther Adler als Baustaatssekretär ins Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat wechseln und die Umsetzung der im Bündnis erarbeiteten Empfehlungen fortführen wird. Er hatte in der vergangenen Legislaturperiode großen Anteil daran, die Erfordernisse der Bau- und Wohnungspolitik in der Bundesregierung aufzubereiten“, betont BFW-Präsident Andreas Ibel. „Um die Herausforderungen für den Wohnungs- und Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland zu lösen, ist parteiübergreifende Zusammenarbeit auf allen föderalen Ebenen unabdingbar“, so Ibel weiter. „Deshalb ist es wichtig und richtig, dass die Fachkompetenz und exzellente Vernetzung des Staatssekretärs auf verantwortungsvoller politischer Position erhalten bleiben.“

In den vergangenen Jahren hat der BFW als Vertreter der mittelständischen Immobilienwirtschaft unter anderem im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen und in der Baukostensenkungskommission eng mit Adler zusammengearbeitet. Doch gerade wo Länder und Gemeinden in der Verantwortung stehen, gab es nicht viel mehr als Appelle. So sollten sich die Länder beispielsweise darauf verständigen, einen großen Teil der 16 verschiedenen Landesbauverordnungen zu vereinheitlichen. Passiert ist bisher nicht viel. Die Landesregierungen bestehen auf ihren eigenen Regeln.

Mit der Einsetzung eines Parlamentsausschusses für Bau und Heimat werde eine der Kernforderungen der Immobilienbranche erfüllt, betont der Baustaatssekretär. Auch die oppositionellen Freien Demokraten im Bundestag begrüßen die Einsetzung eines eigenen Bauausschusses. Daniel Föst, der bau- und wohnungspolitische Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion, sagt: „Nach Jahren in der Versenkung wird nun endlich dem Thema Bauen und Wohnen der adäquate Stellenwert eingeräumt. Unter der letzten Großen Koalition ist das Thema als Anhängsel des Umweltausschusses nur stiefmütterlich behandelt worden.“

Insbesondere bei den Themen Normen und Standards seien „dicke Bretter zu bohren“, die sich in Teilen über Legislaturperioden hinwegziehen, räumt Adler derweil ein. Er setzt sich laut eigenem Bekunden bereits seit Jahren für effizientere Bauweisen ein – und sieht die Industrie in der Pflicht. „Das vielleicht wichtigste Ziel ist, die Leistungsfähigkeit der Bauwirtschaft zu erhöhen“, sagt der Staatssekretär. „Dazu sind Engpasssituationen beim Arbeitskräftemangel über alle Sparten hinweg, die Optimierung im Zusammenspiel der vielen Fachdisziplinen im Ingenieurswesen und die digitale Unterstützung zu nennen.“

Bildnachweis: BFW Hessen/Rheinland-Pfalz/Saarland