Landflucht und Klimawandel sorgen dafür, dass die Wohnungswirtschaft umdenken muss, um neuen Wohnraum in Metropolen zu schaffen und gleichzeitig CO2-Werte zu reduzieren. Neben der Schaffung von Grünflächen gilt es auch, Anreize für die Bevölkerung zu schaffen. Möglichkeiten, vom Auto auf das Rad oder elektrisch betriebene Verkehrsmittel umzusteigen, sollten dabei berücksichtigt werden.

Doch woher den Platz für diese Vorhaben nehmen und gleichzeitig mehr Menschen das Leben im urbanen Umfeld ermöglichen? Städte können schließlich nicht unendlich weiterwachsen. Es rücken Wohnkonzepte in den Fokus, die das gemeinschaftliche Wohnen fördern. In Studentenwohnheimen oder Wohngemeinschaften schließen sich vor allem junge Menschen zusammen, um steigenden Mieten und fehlendem Wohnraum zu entkommen. Digitale Services können dabei die Lösung sein, Platz zu sparen und den Bewohnern zeitgemäßen Komfort zu bieten. Ein spannendes Beispiel dafür ist das Konzept Gemeinschaftswaschraum.

Trotz des Vorteils der Platzersparnis sind diese nicht unumstritten. Für Vermieter und Verwalter bringen sie in der Regel einen hohen organisatorischen Aufwand mit sich und sorgen darüber hinaus immer wieder für Streit unter den Bewohnern. Das Unternehmen WeWash löst diese Probleme, indem es den Gemeinschaftswaschraum digitalisiert: Mieter können freie Waschmaschinen oder Trockner per App oder per Telefon buchen. Nach Beendigung des Wasch- oder Trockenvorgangs werden sie informiert und wissen sofort, wann ihre Wäsche fertig ist. Unnötige Gänge in den Waschraum gehören so der Vergangenheit an. Da die Abrechnung bargeldlos erfolgt, bleibt auch das Sammeln von Kleingeld aus und die lückenlose Dokumentation der Zahlungseingänge ist gewährleistet. Das erleichtert dem Vermieter beziehungsweise Verwalter die Arbeit: Sie sparen sich das lästige Zählen, Abrechnen und Einzahlen der Münzen. Die Ausstattung der Maschinen erfolgt über das WeWash Retrofit-Kit, das an jedem handelsüblichen Maschinenfabrikat installiert werden kann. Über ein Full-Service-Angebot bietet das Unternehmen zusätzlich ein Betreibermodell an.

Durch die Digitalisierung gelingt es, den Gemeinschaftswaschraum im urbanen Umfeld zu etablieren und dessen Vorteile für zeitgemäße Wohnkonzepte zu nutzen.

Bildnachweis: BFW Rhein-Main

Der vom Architekturbüro Rumstadt entworfene Sheridan Tower wird auf höchstem Niveau der Bau- und Energietechnik errichtet. Zu seinen baulichen Highlights zählen unter anderem massive Bauteile, eine hochwertige Wärmedämmung, die Beheizung und Kühlung durch Baukernaktivierung sowie, je nach Erfordernis, auch Kühldecken, die im Sommer eine Klimatisierung überflüssig machen. Die schallabsorbierende Westfassade des Sheridan Towers wird mit einem Absorptionsgrad von 4 Dezibel der von der Marktgemeinde Stadtbergen geforderten Schallminderung gerecht. Der Tower hat insgesamt eine Fläche von 6.500 Quadratmetern. Rund 5.770 Quadratmeter davon sin bereits vollständig vermietet.

Die intelligente Raumarchitektur des Gebäudes bietet den zukünftigen Mietern bei der Gestaltung ihrer Arbeitsräume größtmögliche Flexibilität: Die Open Space Büros auf dem neuesten technischen Stand können bei Bedarf frei und individuell um den zentralen Erschließungskern angeordnet werden. Nachhaltigkeit heißt im Sheridan Tower auch, dass die Räume jeder Zeit und ohne große Zusatzkosten auf sich ändernde Anforderungen, seien sie räumlich oder technisch, angepasst werden können.

Der Sheridan Tower wird mit modernster Gebäudetechnik ausgestattet. Neben einer intelligenten Gebäudesteuerung verfügt er auch über Systeme, die den Arbeitsalltag deutlich erleichtern.

Neben modernen Kommunikationsstrukturen gehört die Nachhaltigkeit mit zu den Erfolgsfaktoren einer zukunftsorientierten Büroimmobilie. Nachhaltigkeit bedeutet, dass die Räume in Immobilien in Zukunft ohne große Zusatzkosten auf sich ändernde Voraussetzungen, seien sie technisch oder räumlich, angepasst werden können. Sie bringt weiter Finanzierungsvorteile, günstigere Versicherungsprämien durch langfristige Wertebeständigkeit und garantiert geringere Betriebs- und Lebenszykluskosten. Um die Nachhaltigkeit eines Gebäudes greifbar zu machen, haben sich mittlerweile mehrere Zertifizierungssysteme etabliert. Die LEED-Zertifizierung beurteilt beispielsweise die Nachhaltigkeit des Standorts, die Wassereffizienz, Energie und Atmosphäre, Materialien und Ressourcen sowie Innovation und Prozess.

Bildnachweis: BFW Bayern

Wie das Hochhaus nach Deutschland kommt

In der ersten Phase des Hochhausbaus in Deutschland treten zukunftsorientierte Unternehmen als Pioniere auf. Sie entdecken in dem neuen Typus die Möglichkeit, ihr progressives Selbstverständnis zum Ausdruck zu bringen. Die Carl Zeiss AG lässt im Jahr 1915 das erste deutsche Hochhaus auf ihrem Firmengelände in Jena errichten. Ihm werden nach dem Ersten Weltkrieg Hochhäuser als Firmensitze in verschiedenen Städten in Deutschland folgen: der Siemensturm in der Berliner Siemensstadt, der Ernemannturm in Dresden-Striesen, der Borsigturm in Berlin, das Cammann-Hochhaus in Chemnitz und weitere.

In der zweiten Phase entdecken die Kommunen die Möglichkeit, das Hochhaus zum Ausdruck eines städtischen Selbstverständnisses zu nutzen. Damit wandern die Hochhäuser aus den peripheren Firmenstandorten in die Innenstädte. So initiiert die Stadt Düsseldorf im Jahr 1924 mit dem Wilhelm-Marx-Haus im Herzen der Stadt ein Büro- und Geschäftshaus. Im Jahr 1925 errichtet die Stadt Köln das Hansahochhaus in nur 135 Arbeitstagen mit einer Höhe von 65 Metern. Für kurze Zeit das höchste Hochhaus Europas, wird es zum Symbol für die Bedeutung der Domstadt als Handelszentrum.

In einer dritten Phase entdecken zukunftsoffene Stadtbauräte ab etwa 1925 die autonome Wirkkraft des Hochhauses für visionäre stadträumliche Überformungen der Innenstädte. Auch wenn der Paradigmenwechsel von 1933 dazu führt, dass nur Fragmente dieser Planungen realisiert werden, so entstehen doch einige der bis heute schönsten Hochhäuser des Landes. Der Leipziger Stadtbaurat Hubert Ritter legt ein Konzept für eine Ringbebauung mit Hochhäusern vor. Das 56 Meter hohe Europahaus wird im Jahr 1929 als erstes und einziges realisiert. Unter dem Münchner Stadtbaurat Fritz Beblo wird, Hermann Sörgels Studie eines Hochhausringes um die Münchner Altstadt folgend im Jahr 1929 das Technische Rathaus realisiert.

Wie das Wohnhochhaus nach Deutschland kommt

Waren nun Wohnhochhäuser bereits seit Beginn des Jahrhunderts Teil von europäischen Stadtutopien, wie Henri Sauvages Projekte für eine „Immeuble Metropolis“ oder Ludwig Hilberseimers Studien zur „Hochhausstadt“, gebaut wurden Wohnhochhäuser in Europa bis dahin nur wenige, wie zum Beispiel das Wohnhochhaus in der Herrengasse in Wien von 1932 oder der Torre Littoria in Turin von 1933. Erst nach dem Zweiten Weltkrieg wird das Hochhaus als Wohnhaus eine wesentliche Rolle spielen. Nicht jedoch unter einer Wiederaufnahme stadträumlicher Debatten der Vorkriegszeit, sondern unmittelbar verbunden mit der Bewältigung der Wohnungsnot als einem der drängendsten Probleme der Nachkriegszeit. Nicht mehr das Selbstverständnis und damit einhergehend die Wirkkraft des Hochhauses sind der Maßstab der Beurteilung, sondern Ökonomie und Effizienz der Wohnraumversorgung. Damit tritt das Wohnhochhaus als ein „Haus für Alle“ in die Baugeschichte ein.

Die Grundsteinlegung der ersten Wohnhochhäuser in Deutschland findet bereits ein Jahr nach dem Ende des Zweiten Weltkrieges statt. Die Stadt Hamburg initiiert ein innerstädtisches Quartier mit 12 Wohnhochhäusern für 3.500 Bewohner: die Grindelhäuser. Verheißungsvolle Versprechen wie das befreite Wohnen in einer vertikalen Gartenstadt mit großen Grünflächen für die Bewohner, treffen auf eine erbitterte Gegnerschaft, die etwa behauptet, dass Hochhäuser dem Volk schadeten, weil in ihnen angeblich weniger Kinder geboren würden als in niedrigeren Häusern. Letztendlich geben Wirtschaftlichkeitsberechnungen den Ausschlag für die Realisierung. Es entsteht ein Quartier mit komfortablen Wohnstandards, mit bester Anbindung an das Verkehrsnetz der Stadt, mit weiten Freiflächen, guten Nachbarschaften und bezahlbaren Mieten, ein Quartier, das sich bis heute großer Beliebtheit erfreut.

„Sternhäuser“ werden die beiden 17-geschossigen Häuser genannt, die als erste Wohnhochhäuser Bayerns ab 1952 in München als Teil einer Wohnsiedlung für Mitarbeiter der Firma Siemens entstehen. Der offene Charakter des Zusammenwirkens niedriger, mittelhoher und hoher Wohnhäuser wird als das wegweisende Siedlungsbild der Zukunft gefeiert. Auf der Brüsseler Weltausstellung steht 1958 die Siemens-Siedlung als ein Bekenntnis der jungen Bundesrepublik für eine weltoffene Zukunft und bringt damit den politischen und kulturellen Paradigmenwechsel in Deutschland zum Ausdruck.

Die Internationale Bauausstellung in Berlin verfestigt im Jahr 1957 endgültig das Bild einer Komposition niedrigerer und höherer Wohnhäuser in einer offenen Stadtlandschaft als Sinnbild einer zukunftsoffenen Demokratie versus der nur wenige Kilometer entfernt in Ostberlin entstehenden Stalinallee, deren Bebauungscharakter einem gänzlich anderen Paradigma folgt, dem, „Paläste für das Volk“ zu schaffen.

Diese letzte Nobilitierung leitet eine Bautätigkeit ein, in der es in den kommenden beiden Dekaden, in denen die Fertigstellungszahlen von Wohnungen in noch nie erreichte Höhen steigen, kaum Alternativen zum Siedlungsbau und damit eben auch häufig zum Wohnhochhaus in der Peripherie gibt.

Kontinuierlich verschieben sich innerhalb dieser Zeit die Entwicklungsprinzipien von der Siedlung zur Großsiedlung und damit zum Massenwohnungsbau. Das Interesse an Rationalisierung und Vorfertigung in der Wohnungsproduktion dominiert nun die Planungssorgfalt räumlicher Kompositionen in offenen Stadtlandschaften. Die Kritik an der Unwirtlichkeit dieser Entwicklung, welche sich in der Mitte der 60er Jahre mit zunehmender Vehemenz zu artikulieren beginnt, führt Mitte der 70er Jahre zu einer radikalen Abkehr von ebendieser Planungspraxis und einem dramatischen gesellschaftlichen Paradigmenwechsel, in dessen Folge die Schönheit der Stadt wiederentdeckt wird. Die Pflege ebendieser Innenstädte als Lebens- und Wohnort und der Erhalt ihrer urbanen Qualitäten wird nun schlagartig das vorderste Ziel.

Was ein urbanes Hochhaus sein muss

Der Typus des Hochhauses tritt damit aus der Debatte der Wohnraumversorgung in einem suburbanen Umfeld in einen urbanen Dialog. Das Maß, an dem ein urbanes Hochhaus gemessen wird ist nun nicht mehr ausschließlich die Frage nach der Wohnzufriedenheit seiner Bewohner, sondern ebenso die Frage nach dem Mehrwert für die Stadt als Ganzes.

Das Leben im urbanen Wohnhochhaus vereint die unmittelbare Teilhabe am städtischen Leben mit dem Komfort der Ruhe und dem Genuss der Weite über der Stadt. Neben diesem Privileg für seine Bewohner muss das urbane Wohnhochhaus ein „Haus für Alle“ sein:

Das urbane Wohnhochhaus wird -bestenfalls mit weiteren Hochhäusern und Wohnhochhäusern- an zentralen Orten liegen, die durch öffentlichen Nahverkehr gut erreichbar sind.

Das urbane Wohnhochhaus wird einen öffentlichen Raum für die Bewohner des umgebenden Quartiers herstellen. Die Nutzung der Erdgeschosse des urbanen Wohnhauses wird ein Angebot für Alle sein.

Das urbane Wohnhochhaus wird sich aus der Regelhöhe der Stadt herausentwickeln und abhängig vom Charakter der Stadt eine Höhe einnehmen, welche in der Lage ist, ebenso mit dem konkreten Ort, wie dem gesamten Körper der Stadt in Dialog zu treten.

Jedes hohe Haus, so auch das urbane Wohnhochhaus ist für alle sichtbar und von allen Seiten sichtbar. Es wird deswegen keine besseren und schlechteren Fassaden geben und kein Vorne und kein Hinten.

Das urbane Wohnhochhaus hat Ausdruck und Charakter, mit dem sich bestenfalls die gesamte Stadtgesellschaft identifiziert. Dieser Ausdruck misst sich nicht an der Besonderheit des Momentes, sondern am Niveau der Alltäglichkeit. Denn die Stadt ist kein Sammelsurium von Kuriositäten, sondern ein Ort diskreter Neutralität.

Bildnachweis: BFW Bayern

Der Grand Tower in Frankfurt am Main ist ein prominentes Beispiel für diesen sich abzeichneten Trend in urbanen Gebieten: Dank Concierge-Service, großzügigen Dachterrassen und eigenen Fitness-Centern werden die insgesamt 401 Einheiten zu exklusiven Serviced-Apartments aufgewertet. Mit 172 Metern wird der Grand Tower übrigens Deutschlands bislang höchster Wohnturm. Neben einem Concierge, der zum Beispiel Pakete annehmen wird, gibt es dort eine Sunset-Terrasse im 43. Stockwerk mit bemerkenswertem Ausblick über die Mainmetropole. Außergewöhnlich ist auch die rund 1.000 Quadratmeter große Gemeinschaftsterrasse.

Was auf den ersten Blick nachpurem  Luxus aussieht, ist für die internationale Kundschaft längst Standard. Im Haus einen ständigen Ansprechpartner für jegliche Wünsche rund ums Wohnen zu haben, ist in anderen Ländern völlig normal. Sicherlich auch ein Grund, warum mehr als die Hälfte der Käufer von Wohnungen im Grand Tower aus dem Ausland kommen. Kapitalanleger können mit diesen Wohnungen eine attraktive Miete erwirtschaften. Schließlich sprechen sie eine kaufkräftige Zielgruppe an und das Angebot an Wohnungen mit einzigartigem Ausblick und Concierge-Service ist rar. Entsprechend hoch sind dann auch die Mieten, die aufgerufen werden können. 20 Euro pro Quadratmeter sind daher mehr als realistisch.

Dass Service-Apartments als Kapitalanlage sehr attraktiv sind, zeigt auch das Engagement von institutionellen Investoren in diesem Bereich. Ende 2017 hat der Investmentmanager Corestate fünf Projektentwicklungen mit insgesamt mehr als 1.700 Einheiten in Deutschland für 670 Millionen Euro erworben. Die fünf Objekte wurden im Wege eines Forward Deals für den Immobilien-Umbrella-Fonds erworben, der für die Bayerische Versorgungskammer aufgelegt wurde. Verkäufer und Projektentwickler ist die CG-Gruppe, die in den fünf Projekten ihr sogenanntes Vertical-Village-Konzept verfolgt. Dabei werden ehemalige Bürohäuser in Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/Offenbach, Köln und Leipzig in Service-Apartments mit einer Größe von 45 bis 65 Quadratmeter umgewandelt.

Das Vertical Village bietet den Bewohnern in einem Gebäude fast alles, was sie brauchen: einen Platz zum Schlafen, einen Platz zum Arbeiten über Co-Working-Spaces, einen Platz zum Feiern auf einer Gemeinschaftsfläche und vieles mehr. In der Regel gibt es auch ein Fitness-Center im Haus und einen kleinen Laden für Dinge des täglichen Bedarfs. Die CG Gruppe greift mit ihrem Konzept einen Trend auf, der immer mehr im Kommen ist: Die Menschen wollen Dinge nicht mehr besitzen, sondern an ihnen teilhaben. Das Stichwort ist Sharing Economy.

Den Weg bereitet haben Car-Sharing-Anbieter wie Drive Now oder Car2Go. Genauso wie Car-Sharing-Kunden flexibel ein Auto nutzen können, ohne es zu besitzen, haben die Bewohner in einem Vertical-Village-Turm die Option, Möbel und Hightech nach Bedarf zu nutzen. Außerdem können sie Services oder Flächen wie Dining Rooms oder Gäste-Apartments nach Bedarf buchen. Gleichzeitig sorgen all diese Annehmlichkeiten dafür, dass sich hohe Mietpreise durchaus rechtfertigen.

Bildnachweis: BFW Hessen/Rheinland-Pfalz/Saarland