Reform des Bauvertragsrechts zielt vornehmlich auf Verbraucherschutz ab

Durch eine Reform des Bauvertragsrechts möchte Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) die Position der Bauherren stärken. Der vom Kabinett am 2. März 2016 beschlossene Gesetzesentwurf soll noch vor der Sommerpause den Bundesrat passieren, ist im Wesentlichen aber bereits bekannt. Das Gesetz wird voraussichtlich auf alle ab dem Frühjahr 2017 geschlossenen Verträge Anwendung finden. Im Rahmen einer Fachveranstaltung in Stuttgart informierte Rechtsanwalt Hans-Ulrich Niepmann, Syndicus des BFW Bund, über die wichtigsten Neuerungen.

Die vorgesehenen Regelungen werden mit Ausnahme des speziellen Verbraucherbauvertrags für sämtliche Bauvorhaben in Deutschland maßgeblich sein. Vom Gesetzesentwurf betroffen sind neben Bauunternehmern, Architekten und Ingenieuren gleichermaßen auch Verbraucher, bauende Unternehmen sowie öffentliche Auftraggeber. Anlass der Neuregelung ist dem Gesetzesentwurf zufolge, dass das geltende Werkvertragsrecht sehr allgemein gehalten sei, während sich die Bautechnik stetig weiterentwickelt habe und das Baurecht zu einer komplexen Spezialmaterie geworden sei.

Bislang wird das Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nur am Rande behandelt. Vielfach vereinbart werden daher umfangreiche Vertragstexte, oftmals unter Einbeziehung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B). Das geplante Bauvertragsrecht umfasst nun vier neue Vertragstypen, die in den Paragrafen 650a bis 650u alle in das BGB aufgenommen werden: der Bauvertrag, der Verbraucherbauvertrag, der Architekten- und Ingenieurvertrag sowie der Bauträgervertrag.

„Die wohl folgenreichste Neuerung des Gesetzentwurfs ist das Anordnungsrecht des Auftraggebers von Bauverträgen“, sagt Niepmann. Waren Änderungsanordnungen bei fehlender vertraglicher Vereinbarung bislang nur in Ausnahmefällen aus Treu und Glauben möglich, soll der Auftraggeber soll nun erforderliche Änderungen des Leistungsumfangs einseitig anordnen können – ebenso wie nicht erforderliche Änderungen. „Soll beispielsweise nach Vertragsabschluss ein Grundriss so umgestaltet werden, dass ein weiteres Kinderzimmer entsteht, muss diesem Wunsch Rechnung getragen werden“, so Niepmann weiter. Eine Zumutbarkeitsklausel solle den Auftragnehmer zwar vor unangemessenen Anordnungen schützen, „da jedoch jegliche Definition fehlt, wird dieser Passus im Einzelfalls zu Streitigkeiten führen und auch Gerichte beschäftigen“, fürchtet der BFW-Syndicus, der jedoch sogleich relativiert: „Diese Regelung gilt derweil nicht für notariell beglaubigte Verträge.“

Die preislichen Auswirkungen einer Bauänderung seitens des Auftraggebers bestimmen sich anhand der tatsächlich erforderlichen beziehungsweise eingesparten Kosten. Dieser Fall tritt allerdings nur ein, falls es zu keiner Einigung zwischen dem Bauherren und dem Auftraggeber kommt. Der Bauunternehmer kann sich bei einer Bauänderung alternativ auf die Vermutung einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation als maßgeblichen Kostenansatz beziehen. Ob die vom Gesetzgeber beabsichtigte Eindämmung der Spekulationen bei der Preisgestaltung durch ein solches Wahlrecht des Bauunternehmers wirklich eintreten wird, bleibt abzuwarten.

Im Bereich der Abnahme soll es ebenfalls zu einer Neuerung kommen: Der Entwurf sieht demnach vor, dass die Beteiligten nach einer verweigerten Abnahme eine gemeinsame Feststellung des Leistungsstandes verlangen können, in der offenkundige Mängel gerügt werden müssen. „Der Auftraggeber ist außerdem dazu verpflichtet, seine Abnahmeverweigerung zu begründen, anderenfalls gilt die Abnahme nach dem Ablauf einer vom Bauunternehmer gesetzten Frist als erfolgt“, informiert Niepmann. Diese Abnahmeregelung soll im allgemeinen Werkvertragsrecht verortet werden und hat somit über den Bauvertrag hinaus Auswirkung auf alle Werkverträge des BGB. Gleichermaßen soll die Kündigung aus wichtigem Grund mit anschließender gemeinsamer Leistungsfeststellung auf Verlangen einer Partei ebenfalls für sämtliche Werkverträge festgelegt werden. Darüber hinaus sei die Kündigung eines Bauvertrags künftig nur noch in Schriftform möglich. Niepmann: „Eine E-Mail genügt da nicht. Es muss schon ein persönlich unterschriebener Brief sein.“

Der sogenannte Verbraucherbauvertrag erfasst Verträge zwischen Verbrauchern und Unternehmern über den Bau eines Gebäudes oder ehebliche Umbaumaßnahmen an einem Gebäude. Der Gesetzesentwurf sieht dafür ein zweiwöchiges Widerrufsrecht vor. „Belehrt der Unternehmer den Verbraucher nicht oder fehlerhaft, soll die Widerrufsfrist auf bis zu ein Jahr ausgedehnt werden“, warnt Niepmann. Verbraucherbauverträge müssen nach dem Regierungsentwurf zusätzlich verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung beinhalten und der Bauunternehmer hat eine vertragsgegenständliche Baubeschreibung zu stellen, die unter anderem Angaben zum Energie- und Schallschutzstandard vorsieht. „Besonders schmerzhaft wird es für den Auftragnehmer aber, wenn es um Abschlagszahlungen geht“, kündigt Niepmann an: So sollen Raten künftig nur noch höchstens 90 Prozent der vereinbarten Vergütung ausmachen und vom Verbraucher verlangte Zahlungssicherheiten werden auf die nächste Abschlagszahlung, höchstens jedoch auf 20 Prozent der Vergütung begrenzt. „Damit ist der Auftragnehmer gezwungen, in größerem Umfang als bisher vorzufinanzieren.“

Neben dem Bautrag werden auch Architekten- und Ingenieurverträge vom Gesetzentwurf als eigenständiger Vertragstypus abgegrenzt. Der Regierungsentwurf ordnet ferner den Bauträgervertrag gemäß der bisherigen Rechtsprechung für die Bauverpflichtung als Bauvertrag  ein, sodass die geplanten Änderungen zum Bauvertragsrecht auch den Bauträgervertrag treffen. Ausgeschlossen werden allerdings unter anderem die Anordnungs- und Widerrufsrechte des Auftraggebers sowie die Begrenzung von Abschlagszahlungen auf 90 Prozent.

Fotonachweis: iStockphoto, Heiko Küverling

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