“Wir brauchen eine Zeitenwende auf dem Immobilienmarkt”

Seit zehn Jahren ist Gerald Lipka, Fachanwalt für Immobilienrecht, Geschäftsführer der BFW-Landesverbände Baden-Württemberg, Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland. Als Sprachrohr der privaten Bauwirtschaft im Südwesten der Republik ist Lipka bestens mit der Marktlage und den Herausforderungen für den Immobilienmarkt vertraut. Zur derzeitigen Situation der Branche und der Dringlichkeit richtiger politischer Entscheidungen bezieht der Landesgeschäftsführer im folgenden Beitrag klar Stellung.

IWM-Aktuell: Herr Lipka, die derzeitige Marktlage ist für viele Bauträger herausfordernd – vielfach sogar existenzbedrohend. Gleichzeitig ist der Bedarf nach Wohnraum vielerorts ungebrochen hoch. Wie passt das aus Ihrer Sicht zusammen?

Lipka: Um den Immobiliensektor im gesamten Bundesgebiet steht es leider nicht gut. Die derzeitige – für die Branche geradezu toxische – Gemengelage aus drastisch gestiegenen Material-, Lohn- und Produktionskosten auf der einen und rapide gestiegenen Finanzierungszinsen auf der anderen Seite hat in den vergangenen eineinhalb Jahren zu einem regelrechten Einbruch auf dem bundesweiten Immobilienmarkt geführt. 400.000 neue Wohnungen wollte das neu geschaffene Bauministerium unter Ministerin Klara Geywitz jährlich schaffen. Für das erste volle Jahr in Verantwortung der Ampel-Regierung waren es rund 300.000. Im zurückliegenden Jahr entwickelten sich die Zahlen weiterhin rückläufig. Die „optimistischsten“ Prognosen liegen bei maximal 250.000 fertiggestellten Wohnungen. Damit liegt das Delta zwischen Theorie und Praxis allein in den Jahren 2022 und 2023 bei insgesamt wohl mehr als 250.000 zu wenig geschaffenen Wohnungen. Für die weiteren Preisentwicklungen – insbesondere in stark nachgefragten Ballungszentren – verheißt das trotz einer rückläufigen Kaufkraft breiter Bevölkerungsschichten nichts Gutes. Die damit verbundene soziale Sprengkraft ist enorm.

IWM-Aktuell: Welche politischen Weichenstellungen sind aus Ihrer Sicht nötig, um einen Kapazitäten-Abbau im Baugewerbe zu verhindern – schließlich wird Wohnraum ja, wie eben beschrieben, nach wie vor dringend gebraucht?

Lipka: Im vergangenen Jahr war häufig vom Begriff einer „Zeitenwende“ die Rede – natürlich in einem anderen Zusammenhang. Dennoch ist genau dies in der Immobilienbranche nötig, um dem Einbruch auf dem freien Markt endlich wirksam entgegenzutreten – hierfür bedarf es wirkungsvoller Impulse für alle Marktteilnehmer. Erste Maßnahmen, wie die Degressive AfA, die beim Wohnbaugipfel der Bundesregierung bereits Ende September letzten Jahres angekündigt wurden, befürworte ich in diesem Zusammenhang ausdrücklich. Allerdings sind sie bis heute noch nicht umgesetzt. Das Wachstumschancengesetz, in dem die Degressive AfA verankert ist, befindet sich noch immer im Vermittlungsausschuss. Selbst die genaue Ausgestaltung des Gesetzes ist noch ungewiss. Für unsere Unternehmen war die Ankündigung dieser Degressiven Sonder-AfA ohne zeitnahe Umsetzung ein weiteres Hemmnis. Potenzielle Kaufinteressenten warten seither ab, konkrete Kaufverträge sind weiterhin Mangelware. So produziert die Politik weiteren Stillstand, anstatt der derzeitigen Entwicklung entgegenzuwirken.

IWM-Aktuell: Welche konkreten Lösungen benötigt die Branche, um wieder Fahrt aufzunehmen?

Lipka: Die politischen Entscheidungsträger auf Bundes- sowie auf und Landesebene müssen sich darüber klarwerden, dass es viele unterschiedliche Akteure im Neubaubereich gibt. Unterschiedliche Akteure reagieren natürlich auch auf verschiede Maßnahmen. Die nun angekündigte Sonder-Afa erreicht beispielsweise Investoren, die vermieten. Dies ist aber nur eine Facette einer sehr diversen Branche. So wurden bundesweit in den Jahren 2021 und 2022 rund 60 Prozent aller Investitionen in den Wohnungsneubau von privaten Haushalten getätigt – die damit verbundenen Investitionen in Millionenhöhe können keinesfalls durch Förderungen oder staatliche Subventionen ersetzt werden. Um auch in diesem Bereich Impulse zu setzen, sind meines Erachtens dringend weitere Maßnahmen nötig: So könnte beispielsweise eine Absenkung der Grunderwerbsteuer für private Ersterwerber die Attraktivität des privaten Eigenheims wieder stärken. Wichtig für alle Marktteilnehmer ist zudem eine verlässliche Förderlandschaft! Gerade in einer Branche mit langen Fertigungszyklen müssen sich Unternehmer darauf verlassen können, dass sich die gesetzlichen Rahmen- und Förderbedingungen nicht im Laufe der Projektrealisierung um 180 Grad ändern. Kurzfristige „Schnellschüsse“ gefährden auch und gerade in unserer Branche Existenzen. Wir benötigen ein entschlossenes Vorgehen mit Blick für die Wirklichkeit! Gleichzeitig muss aber auch die deutlich reduzierte Nachfrage wieder angekurbelt werden. Und dies betrifft aus unserer Sicht den Bund gleichermaßen wie Land, Städte und Gemeinden. Sicherlich gibt es nicht die eine Lösung, um den Wohnungsmarkt wieder in Fahrt zu bringen. Es geht um einen durchdachten Mix konkreter Instrumente, um positive Impulse für den Markt zu setzen.

Insgesamt 326 Unternehmen wurden für das Ranking in der Kategorie Top Bauträger in Bezug auf ihre Zahlungsweise und ihre Auftragslage bewertet und anhand ihres Bonitätsindexes gerankt. Ein besserer Bonitätsindex führte dabei zu einer höheren Platzierung. Die 50 Top Unternehmen der Kategorie konnten dabei eine Ausfallwahrscheinlichkeit von unter 0,27 Prozent vorweisen.

„Wir freuen uns über die Auszeichnung und sind stolz, zu den besten 50 Bauträgern des Landes zu gehören“, erklärt Marc Bosch, Geschäftsführer der WHS. „Besonders in der heutigen Zeit, geprägt von Materialverknappung und Preisanstiegen, ist das Ranking ein schöner Lohn für unsere Arbeit“, fügt Marcus Ziemer, ebenfalls Geschäftsführer der WHS, hinzu.

Das Event-Format kam zwar in lockerem Gewand daher, brachte aber einen hohen Mehrwert für Bauträger, Immobilienverwalter und Entscheider kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungsunternehmen mit sich. Es ging speziell um Energieeffizienz in der Wohnungswirtschaft. Die Teilnehmer freuten sich aber auch über einen aufgelockerten und kommunikativen Vormittag, bei dem auch mal das Thema Fußball einfließen konnte.

„Den meisten Bauträgern geht es heute besser als vor einem Jahr“, stellt Carstensen nach der Befragung in die Runde fest. Dennoch: Die Baubranche zeigt sich skeptisch. Dass beweist das Ergebnis der 128. Monatsbefragung des Deutsche Hypo Immobilienklimas. Mit einem Rückgang um 4,4 Prozent verzeichnete das Immobilienklima seinen vierten Einbruch in Folge und lag somit im August bei 120,2 Punkten. Zuletzt war der Wert im November 2014 so niedrig gewesen. Betrachtet man die fünf Assetklassen separat, zeigt sich, dass in den Segmenten Büro-, Wohn- und Logistik gute Stimmungswerte herrschen, die jenseits von 130 Punkten liegen. Das Wohnklima lag zuletzt bei ca. 150 Indexpunkten – seit 2010 hält sich diese Assetklasse auf einem hohen Niveau.

Das Immobilienklima sinkt, die Kauf- und Mietpreise steigen: Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Mainz ist seit 2008 um 109 Prozent gestiegen. Dies zeigen die aktuellen Immobilienmarktdaten von RIWIS, ein Service der bulwiengesa AG. 2017 mussten Wohnungseigentümer in Mainz bis zu 5.750 Euro (Höchstwert) für einen Quadratmeter bezahlen. Damit liegt die Stadt auf dem dritthöchsten Rangplatz hinter Frankfurt mit bis zu 9.500 und Wiesbaden mit bis zu 6.800 Euro pro Quadratmeter. Bei den Mietpreisen verhielt es sich 2017 ähnlich: In Mainz kostete ein Quadratmeter im Durchschnitt 12,10 Euro, der Höchstwert lag bei 15 Euro. Frankfurt am Main führt mit 15,10 Euro im Durchschnitt und einem Höchstpreis von 22,00 Euro pro Quadratmeter die Liste an.

Dennoch wird auch in Zukunft der Wohnungsbedarf in Frankfurt und der Umgebung auf einem hohen Niveau bleiben: Der Bevölkerungszuwachs in der Mainmetropole betrug zuletzt zwischen 1,6 bis 2,2 Prozent pro Jahr. Bis 2030 wird ein Zuwachs von 3,4 Prozent erwartet. Dies hat einen hohen Wohnungsbedarf zur Folge: Bis 2025 werden jährlich rund 9.400 Wohnungen benötigt. Aber: 2016 wurden nur 4.273 Wohnungen fertig gestellt. Das ist ein Problem – wirkt sich aber positiv auf die Auftragslage der Baubranche aus.

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Betrachtet man die Entwicklung des Bauhauptgewerbes fällt auf: Im Jahr 2000 beschäftigten rund 13.300 Betriebe ca. 655.000 Personen – derzeit werden nur 471.000 Personen in 8.460 Betrieben beschäftigt. Ein deutlicher Rückgang, der einem steigenden Auftragsbestand gegenüber steht: Die Auftragseinträge steigen seit 2011 permanent an. Das Wohnungsbauniveau im Bauhauptgewerbe ist seit 2010 um 33 Prozent gestiegen. Laut Indexwert liegt der Auftragsbestand derzeit bei 162 Punkten – 2000 waren es 126 Punkte.

Diese Entwicklung birgt langfristig einen Risikofaktor: den Fachkräftemangel. Der Wohnungsbau dominiert Prognosen zufolge auch in 2018/2019 den gewerblichen und öffentlichen Bau. Die hohe Nachfrage nach Bauleistungen führt zu einem Rekordhoch am Arbeitsmarkt und zu einem Anstieg der Abwerbung von Arbeitskräften im Bauhauptgewerbe. Eine Steigerung der Vakanzzeiten im Hoch- und Tiefbau, Aus- und Trockenbau sowie in Klempnerei, Sanitär-, Heizungs- und Klimatechnik ist aufgrund der derzeitigen Lage unvermeidbar.

Die Spirale

Wohnraum wird nachgefragt, der Auftragsbestand steigt. Heißt, es muss mehr Personal eingestellt werden. Kein Wunder, dass Miet- und Kaufpreise steigen, denn die Bauträger können mehr verlangen. Schaut man jedoch auf die Grundstückspreise, so zeigt sich, dass die Auftrags- und Beschäftigtenlage nicht der Grund für die hohen Preise sind: Der durchschnittliche Grundstückspreis in Mainz stieg seit 2008 um 109 Prozent. Das ist der gleiche Anstieg im selben Zeitraum wie bei den Kaufpreisen. Hinzu kommen die hohen Baupreise, die im zweiten Quartal dieses Jahres den höchsten Anstieg seit zehn Jahren verzeichneten. Wirft man einen Blick auf die Kosten- und Ertragsentwicklung der Stadt Mainz wird klar: die Margen bei vielen Projekten schrumpfen.

Bildnachweis: BFW Rhein-Main

Zu den Ehrengästen zählten unter anderem Gunther Adler, Staatsekretär beim Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat, die Landtagsabgeordneten und wohnungspolitischen Sprecher ihrer Fraktionen Susanne Bay (Grüne) und Tobias Wald (CDU) sowie BFW-Bundesgeschäftsführer Christian Bruch. Unter dem Titel „Nadelöhr Grundstücke – wird der Wettbewerb härter und unfair?“ diskutierten Prof. Dr. Gerd Hager vom Regionalverband Mittlerer Oberrhein, Peter Bresinski, Vorstandsvorsitzender des vbw, Cord Soehlke, Baubürgermeister der Universitätsstadt Tübingen, Karl Strenger, Geschäftsführer der Strenger Bauen und Wohnen GmbH, und Henning Kalkmann, Vorstandsvorsitzender des BFW Baden-Württemberg, über den Grundstücksmangel in Ballungszentren.

Zuvor hatte Kalkmann in seiner Begrüßungsansprache daran erinnert, welch wichtigen Beitrag die im BFW organisierten Unternehmen zur gesamtgesellschaftlichen Aufgabe der Wohnraumversorgung leisten. „Mit einem Marktanteil von mehr als 50 Prozent nehmen unsere Mitgliedsunternehmen eine bedeutende Rolle bei der Schaffung zeitgemäßen Neubauwohnraums ein“, so Kalkmann. Verfolge man die öffentliche Diskussion, entstehe jedoch häufig der Eindruck die Wohnraumversorgung breiter Bevölkerungsschichten sei nur durch öffentliche Förderung möglich. „Aus unserer Sicht hat eine solche Förderung im Rahmen der Daseinsvorsorge durchaus ihre Berechtigung. Allerdings leben rund 80 Prozent der sozial Schwächeren in frei finanzierten Wohnungen“, gab Kalkmann zu bedenken. „Diese Menschen erhalten Wohngeld – also eine Subjektförderung. In diesem Zusammenhang sollte deshalb überprüft werden, welche Formen der Objektförderung vielleicht sinnvoller wären, um den Wohnungsbau anzukurbeln.“

Zur Verteuerung der Baukosten trägt nach Kalkmanns Überzeugung neben den steigenden Grundstückspreisen insbesondere die Flut an Normen und Vorschriften bei, unter denen alle Marktteilnehmer zu leiden haben. Deshalb sei es umso wichtiger, bereits jetzt die Wohnbauflächen für die Zukunft zu entwickeln, um der Nachfrage gerecht werden zu können. „Hier ist Ehrlichkeit gegenüber den Bürgern gefragt: Denn wenn wenig Fläche zur Verfügung steht, muss zwangsläufig dichter und höher gebaut werden“, so Kalkmann weiter. „Auf Bundesebene wird diese Notwendigkeit gesehen, jedoch sperren sich die meisten Kommunen bei diesem Thema, wie wir immer wieder feststellen müssen.“

Im Anschluss berichtete Rechtsanwalt Dr. Winfried Porsch von der Stuttgarter Kanzlei Dolde Mayen und Partner in einem Impulsvortrag über den Rechtsschutz des Bauträgers nach der Gemeindeordnung und dem Beihilfenrecht im Wettbewerb mit kommunalen Wohnungsbauunternehmen. Die neu in Kraft getretene Datenschutzverordnung beleuchtete Maria Wilhelm, Landesbeauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit und Datenschutz, bevor nach der Mittagspause Staatssekretär Adler einen Ausblick auf die wohnungspolitischen Maßnahmen der Bundesregierung gab. „Konzeptvergabe aus Sicht des Bauträgers – Rechte, Pflichten und Fallstricke“ lautete der Titel des letzten Fachvortrags des Tages, der von Fachanwalt Dr. Dietrich Drömann von der Kanzlei Graf von Westphalen gehalten wurde. Für einen humoristischen Abschluss sorgte der schwäbische Kabarettist Christoph Sonntag.

Mitgliederehrung:

Im Rahmen der Bauträger-Fachtagung zeichneten Vorstandsvorsitzender Henning Kalkmann und Landesgeschäftsführer Gerald Lipka  Teilnehmer für ihre langjährige Mitgliedschaft im BFW Baden-Württemberg aus. Kalkmann nahm dies zum Anlass, ihnen allen für ihre Unterstützung zu danken und überreichte als Geste der Anerkennung Präsente und Urkunden. Folgende Mitglieder wurden geehrt:

10 Jahre

Attraktives Wohnen GmbH, BPD immobilienentwicklung GmbH, Schöner Wohnen Immobiliencenter GmbH & Co. KG, Veit GmbH, Wohnbau Haußer GmbH, Röwisch Verwaltungsgesellschaft mbH, Betz Baupartner GmbH, DBA Deutsche Bauwert AG, WFÜNF Wohnimmobilien GmbH, WT Schlüsselfertig-Bau GmbH, Geiger Massivbau GmbH, Kohler und Nickel GmbH, M. Bayer Baukoordination GmbH & Co. KG, Munk Bauen und Wohnen GmbH

20 Jahre

Renner GmbH, Schatz Projektbau GmbH, Wilma Wohnen Süd GmbH, WPG GmbH

25 Jahre

BGW GmbH, Classic Bautreuhand GmbH & Co. KG, Epple Holding GmbH, Flüwo GmbH, FWD GmbH, Günter Philipp Wohnbau GmbH, Schuster Haus GmbH

30 Jahre

Dr. Rall & Söhne GmbH, Kern Wohnbau GmbH

Bindnachweis: BFW Baden-Württemberg