Stuttgart gilt als Vordenker und innovativer Gestalter und ist einer der stärksten Wirtschaftsräume weltweit: steigende Einwohnerzahlen, starke Industrie. „Es steht gut um den Wirtschaftsstandort, doch es könnte noch besser sein“, findet Oberbürgermeister Fritz Kuhn. Die Metropole leide vor allem unter den kaum bezahlbaren Mieten, die nicht einmal mehr für Normalverdiener erschwinglich seien. Aus diesem Grund gebe es laut dem OB Überlegungen, im Rahmen des Stuttgarter Innenentwicklungsmodell, die Quote der geförderten Wohnungen von 20 Prozent auf 30 Prozent anzuheben. „Aktuell entstehen 2.000 Wohnungen pro Jahr in Stuttgart, unserem Ziel, dass 600 davon sozial geförderte Wohnungen sein sollen, sind wir sehr nahe“, so der OB, der die Steigerung geförderter Wohnungen als wichtiges sozialpolitisches Ziel sieht. Doch auch in der Region steigen die Mieten, weiß Günter Siebers, Leiter des Stuttgarter Stadtmessungsamts und Vorsitzender des Gutachterausschusses: „Zwei Drittel aller Gutachterausschüsse in der Region gehen von steigenden oder gar stark steigenden Preisen bei Wohnimmobilien aus“, so Siebers.

Doch nicht nur die Mietpreise sind ein Problem, auch der Mangel an Wohnraum: „Wir müssen endlich mehr Wohnungen produzieren, um den Druck vom Markt zu nehmen“, fordert Frank Berlepp, Geschäftsführer LBBW Immobilien Management. Um bauen zu können, benötigt es jedoch Bauland. Aktuell herrscht allerdings Flächenknappheit in der Region. Dass weiß auch Thomas Bopp, Vorsitzender des Verbands Region Stuttgart: „Es wäre nicht wünschenswert, wenn Unternehmen wegen Flächenknappheit wegziehen“, so Bopp. Doch es fehle nicht nur an Gewerbeflächen, die die Gemeinden nicht ausweisen wollen, sondern auch an Wohnbaufläche. OB Kuhn möchte jedoch verhindern, dass Wohngebiete ungeplant gebaut werden. Stuttgart solle seine Schönheit und Grünfläche sowie seine Landwirtschaft bewahren, daher werde nicht jeder Acker bebaut. Innovative und zeitgemäße Konzepte zur Nachverdichtung von Wohnraum seien gewünscht. Kürzlich konnte die Stadt die Fläche von Aurelis am S-Bahnhof von Stuttgart-Vaihingen erwerben. Geplant ist, dort nun Wohnungen, auch für Studenten, entstehen zu lassen. In der Mitte soll es eine Grünfläche geben. Erfreuliche Nachrichten gab es bezüglich der Bürofläche in Stuttgart, die seit 2003 um 880.000 Quadratmeter gewachsen ist, wie Ulrich Nestel, Leiter Bürovermietung bei E&G Real Estate, verkündete. „Der Engpass an Büroflächen wird noch etwa zwei bis drei Jahre bestehen bleiben und sich dann aufgrund höherer Fertigstellungszahlen entspannen“, so Nestel über die Zukunft.

Und auch um die Baugenehmigungen steht es gut, berichtet Baubürgermeister Peter Pätzold. Stuttgart habe im vergangenen Jahr 26 Wettbewerbe durchgeführt und 2.725 Baugenehmigungen erteilt, 129 Bebauungsplanungsverfahren würden aktuell bearbeitet. Mathias Both, Partner beim Architekturbüro Blocher Partners, erlebe jedoch, dass selbst kleine Abweichungen vom Baurecht den Start des Bauvorhabens verzögern. Als Lösungsvorschlag für dieses Problem nannte Angela Weiskopf, Leiterin städtebauliche Planung Neckar beim Stadtplanungsamt, die Gründung einer städtischen Projektentwicklungsgesellschaft.

Mit neuen Konzepten könne die Stadt zudem vom Trend zum Erlebniseinkauf profitieren. „Stuttgart verfügt über die größte Textilfläche Deutschlands“, weiß Sven Köhler, Handelsprofessor an der DHBW Dualen Hochschule Baden-Württemberg. Es wäre eine große Chance, wenn sich Vermieter beispielsweise mit mehr Showrooms anfreunden würden. Und auch Andreas Hofer, IBA-Intendant, sagt: „Wir brauchen Experimente!“Internationale Bauausstellungen seien ein innovatives Instrument zur Städte- und Regionalentwicklung, da sie sich außerhalb der täglichen planerischen Vernunft bewegen und somit Möglichkeiten für die Zukunft auftun.

Kuhn appellierte zudem an die Automobilindustrie, auf nachhaltige und bezahlbare Mobilität zu setzen und auf innovative Technologien umzusteigen. Dieser Umstieg ermögliche Chancen und Arbeitsplätze. Die geplante Tarifreform des VVS für 2019 geht dabei mit gutem Beispiel voran. „Ich bin mir sicher, dass Stuttgart den Herausforderungen in der Gestaltung von Stadtstruktur und Baukultur gewachsen ist und diese in Zukunft bewältigen wird“, so der OB.

Gerald Lipka, Geschäftsführer des BFW Landesverband Baden-Württemberg, steht den Plänen von OB Kuhn mit Skepsis gegenüber: „Das Problem des Wohnraummangels wird hier nur einseitig angegangen. Es reicht nicht aus, lediglich den Bau weiterer sozial geförderter Wohnungen anzustreben.“ Lipka fordert gezielte Unterstützung auch für freie Bauträger. „Die im BFW Baden-Württemberg organisierten Unternehmen haben mit einem Marktanteil von rund 50 Prozent eine besondere Bedeutung. Aufgrund ihrer Kapazitäten steuern sie einen wichtigen Beitrag zur Schaffung von neuem Wohnraum bei“, so Lipka. Denn mehr als die Hälfte der neu geschaffenen Eigentumswohnungen werden von privaten Investoren als Mietwohnungen zur Verfügung gestellt. Diese sind mit einem Marktanteil von 66 Prozent der größte Anbieter auf dem Mietwohnungsmarkt (vgl. bbsr online 2/2015). „Es sollte gleichberechtigte Fördermaßnahmen für alle, die am Wohnungsbau beteiligt sind, geben“, schlussfolgert Likpa.

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„Der vorhabenbezogene Bebauungsplan hat inzwischen eine Bedeutung erlangt, die er ursprünglich gar nicht haben sollte. Er hat sich jedoch als Instrument erwiesen, das insbesondere bei der Innenverdichtung eine wichtige Rolle spielt“, so Stoye-Benk. Vor diesem Hintergrund gelte es sowohl für Kommunen als auch Investoren zu bedenken, dass die von vielen Seiten gewünschte Urbanität nur dann entstehen könne, soweit sie letztlich auch gelebt werde. „Deshalb sollte der städtebauliche Vertrag hierzu der Baustein sein. Der Endnutzer, für den die Wohnungen gebaut werden, versteht jedoch häufig etwas anderes unter Urbanität als die Stadtentwickler.“ Hinzu komme, dass im Rahmen von Konzeptvergaben, die letztlich zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrags führen, zahlreiche unterschiedliche Interessen vereint werden müssten, was häufig eine lange Vorbereitungszeit in Anspruch nehme und allen Beteiligten viel abverlange.

Als Beispiel führte die Expertin die Neuplanung des Olga-Areals in Stuttgart-West an. „Von der ersten Idee bis zum tatsächlichen Baubeginn hat es dort mehr als zehn Jahre gebraucht. Nachdem der Bezirksbeirat West bereits 2006 die Wohnbebauung des Areals beschlossen hatte, ist der zugehörige Bebauungsplan aber erst 2016 inkraftgetreten.“ Auch bei diesem Großprojekt müsse der städtebauliche Vertrag letztlich als Instrument betrachtet werden, das in Zeiten von Flächenknappheit die Chance bietet, in den Innenstädten Baulücken zu schließen und weiter zu bauen. „Und er dient auch dazu, Innenentwicklungsmodelle schonend umzusetzen“, so Stoye-Benk weiter.

Eine wichtige Themenstellung für Bauträger sieht die Juristin in der Frage, welche geänderten Lebensmodelle zu welchen neuen Wünschen nach urbanem Wohnraum führen. „Dazu zählt sowohl das Nebeneinander von Gewerbe und Wohnen als auch das Nebeneinander von Freizeitflächen und Wohnraum.“ Ein städtebaulicher Vertrag könne quasi ein Aushandlungsmodell sein, in dem all diese Fragen beantwortet werden. „Die absolute Planungshoheit verbleibt jedoch stets bei der Kommune, das heißt eine Ankündigung, Baurecht schaffen zu wollen, ist noch lange kein Beschluss. Denn ein städtebaulicher Vertrag bedarf immer der Schriftform und muss von einem Vertretungsberechtigten der Stadt unterzeichnet werden.“

Bei der Ausgestaltung eines städtebaulichen Vertrags gelte es vielfältige Regelungskomplexe zu beachten, da Grundsätze des allgemeinen BGB nur eingeschränkt Anwendung finden. Stoye-Benk: „Der Grundsatz der Angemessenheit gilt jedoch überall. Er schützt den privaten Vertragspartner. Denn der wirtschaftliche Wert von Leistung und Gegenleistung muss in einem vertretbaren Verhältnis zueinander stehen. Genauso bedeutend ist das Koppelungsverbot: Es besagt, die öffentliche Hand darf sich nichts abkaufen lassen, was sie von sich aus gewähren müsste. Außerdem dürfen keine sachfremden Dinge mit dem Vorhaben verknüpft werden. Das zeigt: Es gibt sehr wohl strikte Grenzen, die die öffentliche Hand beachten muss.“

HINTERGRUND

Städtebaulicher Vertrag

Der städtebauliche Vertrag ist ein Mittel der Zusammenarbeit der öffentlichen Hand mit privaten Investoren. Er wird meist im Zusammenhang mit einem Bebauungsplanverfahren geschlossen. Städtebauliche Verträge sind in Paragraf 11 des Baugesetzbuches (BauGB) geregelt und stellen eine Sonderform der öffentlich-rechtlichen Verträge dar. Sie dienen der Erfüllung städtebaulicher Aufgaben und ergänzen somit das hoheitliche Instrumentarium des Städtebaurechts. Wenn die Gemeinde dagegen schlicht als Käufer oder Verkäufer eines Grundstücks auftritt, handelt es sich in der Regel um einen privatrechtlichen Grundstückskaufvertrag. Städtebauliche Verträge lassen sich in Maßnahmen-, Zielbindungs- und Folgekostenverträge einteilen. Sie müssen dem Angemessenheitsgebot entsprechen, dürfen dem Koppelungsverbot nicht widersprechen und bedürfen der Schriftform.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist eine Sonderform des Bebauungsplans, die Anwendung findet, wenn ein bereits präzise umrissenes Projekt von einem Vorhabenträger realisiert werden soll. Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird zwischen Vorhabenträger und Kommune auf Grundlage des Baugesetzbuches abgestimmt. Über einen Durchführungsvertrag regelt die Kommune mit dem Investor die zu erbringenden Erschließungsmaßnahmen. Einzelne Flächen außerhalb des Bereichs des Vorhaben- und Erschließungsplans können in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen werden. Die kommunale Verantwortung für die städtebauliche Planung bleibt dabei unberührt.

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Mit der ImmoLounge bietet der BFW Baden-Württemberg der Branche eine ideale Plattform zum persönlichen Austausch über die neuesten Entwicklungen in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. „Nebenbei schafft der Event solide Voraussetzungen, um alte Kontakte wieder aufzufrischen oder neue Freundschaften zu knüpfen“, verspricht Gerald Lipka, Landesgeschäftsführer BFW Baden-Württemberg. Lipka freut sich besonders, dass er mit Rudolf Scharping einen Experten als Gastredner gewinnen konnte, der von seinen Erfahrungen als Unternehmer, Bundesminister und Ministerpräsidenten berichten wird. „Der Vortrag wird zweifelsohne für anregende Gespräche im Anschluss sorgen“, ist Lipka überzeugt.

Im Anschluss an den Impulsvortrag wird der „Contracting-Preis BW 2018“ verliehen, der vom BFW Landesverband in Zusammenarbeit mit der KEA Baden-Württemberg vergeben wird und herausragende Neubauprojekte in Baden-Württemberg würdigt, in denen mithilfe von Contracting überdurchschnittliche Energie-, Umwelt- oder Nachhaltigkeitsstandards vorbildhaft umgesetzt wurden.

Anmeldungen zur ImmoLounge nimmt die BFW Baden-Württemberg Landesgeschäftsstelle ab sofort per Telefon unter 0711 / 870 99 73 oder per E-Mail an info@bw.de entgegen. Die Teilnahmegebühr für BFW-Mitglieder beträgt 125 Euro, für BSP-Mitglieder 145 Euro und für sonstige Teilnehmer 165 Euro zzgl. MwSt. In der Gebühr sind jeweils Getränke, Speisenangebote sowie Informationsmaterialien inbegriffen.

Unterstützt wird die ImmoLounge erneut durch namhafte Kooperationspartner aus der Industrie.

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Das Baukindergeld ist eines der wichtigsten Projekte der Koalition von CDU/CSU und SPD zur erleichterten Finanzierung von Wohneigentum. Anspruch haben Familien mit mindestens einem Kind, die zum ersten Mal ein Haus oder eine Wohnung erwerben oder neu bauen. Voraussetzung ist, dass die Immobilie selbst genutzt wird. Dies muss durch eine Meldebescheinigung bestätigt werden. Des Weiteren darf der Erwerb oder Bau der Immobilie erst in 2018 erfolgt sein bzw. begonnen haben. Durch die Vorlage des Kaufvertrags oder der Baugenehmigung muss dies nachgewiesen werden. Familien mit Eigentumserwerb oder Neubaubeginn in 2017, oder früher, haben keinen Anspruch.

Anträge bis Ende 2020 möglich

Der Antrag auf Baukindergeld kann seit dem 18. September 2018 und rückwirkend zum 1. Januar dieses Jahres sowie bis zum 31. Dezember 2020 gestellt werden. Mit der Drei-Jahres-Grenze möchte die Bundesregierung sicher stellen, dass die bereitgestellte Fördersumme von 2 Milliarden Euro bis zum Ende der Legislaturperiode in 2021 für alle Antragssteller ausreicht. Über die genaue Höhe muss jedoch noch im Bundeskabinett entschieden werden. Der Beschluss wird bis Herbst 2018 erwartet. Das Bundesbauministerium rechnet derzeit grob mit 180.000 Anträgen pro Jahr.

Die Förderhöhe ergibt sich aus der Anzahl der Kinder, deren Alter und dem zu versteuernden Einkommen der Eltern. Je Kind sollen pro Jahr 1.200 Euro über einen Zeitraum von zehn Jahren gezahlt werden, wenn diese unter 18 Jahre sind und im Haushalt der Eltern wohnen. Genaue Rahmenbedingungen stehen zwar noch nicht fest, aber die Förderung kann bis zum 25. Lebensjahr gewährt werden, wenn sich das Kind noch in der Ausbildung oder dem Studium befindet. Wie es um die Förderung bei neuem Nachwuchs steht, ist ebenfalls noch offen. Die Einkommensgrenze der Eltern liegt bei maximal 75.000 Euro zu versteuernden Haushaltseinkommen pro Jahr plus 15.000 Euro pro Kind. Das ergibt ein Baukindergeld von 12.000 Euro pro Kind.

Familien müssen sich jedoch im Klaren darüber sein, dass das Baukindergeld nicht auf einen Schlag ausgezahlt wird und daher nicht als Eigenkapital in das Kauf- oder Bauvorhaben eingerechnet werden kann – davon müssen Familien ebenfalls circa 20 bis 30 Prozent als Grundstock vorweisen, um Baukindergeld zu erhalten. Die staatliche Unterstützung gibt jedoch die Möglichkeit, den Kreditrahmen zu erhöhen, da pro Kind 100 Euro monatlich mehr zur Verfügung stehen. Die Entscheidung, ob es sich um eine monatliche oder jährliche Auszahlung handeln wird, steht noch aus. Fest steht hingegen, dass das Baukindergeld nicht an den Staat zurückgezahlt werden muss und es keine Quadratmetergrenze für die Immobilienfläche gibt, wie zunächst angedacht war. „Mit dem Verzicht auf eine Flächenbegrenzung hat die Bundesregierung beim Baukindergeld endlich die letzten Steine aus dem Weg geräumt und einen wichtigen von mehreren Schritten für besseres, selbstbestimmtes Wohnen geschaffen“, so Gerald Lipka, Geschäftsführer des BFW Hessen/Rheinland-Pfalz/Saarland.

Baukindergeld Plus in Bayern

Bayern setzt auf das Baukindergeld der Bundesregierung noch ein Plus von 300 Euro je Kind pro Jahr drauf. Das macht für Familien, die im Freistaat Eigentum erwerben möchten, zusätzlich 3.000 Euro pro Kind. Des Weiteren kann eine einmalige Eigenheimzulage von 10.000 Euro beantragt werden. Dies gilt auch für Alleinstehende und kinderlose Paare, die beim Baukindergeld gänzlich außen vor gelassen werden.

Kritik am Baukindergeld

Während sich die Koalition über die beschlossene Fördermaßnahme freut, kritisieren vor allem Ökonomen die Finanzspritze: Laut der Anfang Juli veröffentlichten Studie des Deutschen Instituts zur Wirtschaftsförderung (DWI) kommt sie vor allem dem gehobenen Mittelstand zugute, Familien mit niedrigem Einkommen erreiche sie hingegen nicht. Dass die Einführung zu einer Zeit geschieht, in der es am Markt aufgrund niedriger Zinsen einen regelrechten Bauboom gibt, wird ebenfalls kritisiert. Die Höhe des Baukindergeldes ist zwar für jedes Bundesland und jede Region gleich, jedoch sind die Immobilienpreise unterschiedlich hoch. Kritiker sagen, dass diese aufgrund der Förderung noch weiter steigen werden und das Baukindergeld zum Bauträgergeld wird, da diese ihre Preise anschrauben werden. „Die Preiserhöhungen stehen in keinem Zusammenhang mit dem Baukindergeld, sondern sind aufgrund immer neuer Bauvorschriften und erhöhter Baukosten teilweise unumgänglich“, verteidigt Lipka die Mitglieder des BFW.

Ob der Antragszeitraum von drei Jahren wirklich die derzeitige Wohneigentumsquote von etwa 45 Prozent erhöht, ist ebenfalls fraglich. Experten sehen diesen Zeitraum als zu kurz an. Um wirklich dauerhaft etwas zu verbessern, sollte über Alternativen, wie der Senkung der Grunderwerbssteuer nachgedacht werden, um Familien und auch freien Bauträgern bei der Finanzierung unter die Arme zu greifen. Das Baukindergeld wird dazu führen, dass Familien vermehrt im ländlichen Raum und weniger in Ballungsgebieten bauen und das Pendeln auf sich nehmen, um eine Altersvorsorge zu schaffen und das Wohnobjekt in der Rente zu besitzen.

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Ulrich Dexheimer, Vorstandssprecher der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB), erklärt im Interview, mit welchen Vorteilen und Unterstützungsangeboten Anleger im geförderten Mietwohnungsbau rechnen können.

Herr Dexheimer, viele Geldgeber schrecken aufgrund geringerer Renditen als auf dem freien Markt vor Investitionen in den geförderten Mietwohnungsbau zurück. Warum ist das Ihrer Ansicht nach ein großer Fehler?

Das ist zu kurzfristig gedacht! Zum einen ist es ein weitverbreiteter Irrtum, dass sich geförderter Mietwohnungsbau nur an die Empfänger staatlicher Leistungen richtet – die Einkommensgrenzen für die Zielgruppe der sozialen Wohnraumförderung liegen mit Abstand über denen, die für die Gewährung von Sozialhilfe oder Wohngeld gelten. Ein Vierpersonenhaushalt etwa ist bis zu einem monatlichen Gesamt-Bruttoeinkommen von 6.500 Euro berechtigt, in einer geförderten Wohnung zu leben. Zum anderen liegt die Vermietungsquote im geförderten Wohnungsbau bei nahezu 100 Prozent: Langfristig orientierte Anleger erwartet eine dauerhaft stabile Gesamtrendite – mal ganz abgesehen von immateriellen Gewinnen.  

Was macht die Förderprogramme der ISB aus?

Ob Neubau, Erwerb, Ersatzneubau oder der Aus- und Umbau beziehungsweise die Modernisierung von Mietwohnungen: Die nachrangigen und niedrigverzinsten ISB-Darlehen, die je nach Programm, geltenden Fördermietstufen sowie Einkommen der Mieterhaushalte mit Tilgungszuschüssen von bis zu 30 Prozent des Darlehens angereicht werden, senken die Finanzierungsbelastung deutlich. Dass Grund- und Baukosten, energetische Anforderungen und die Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum seit Jahren steigen, macht die Programme auch für Investoren mit viel Eigenkapital attraktiv – Sondertilgungen sind jederzeit möglich. Bei standortbedingten Mehrkosten, Abrisskosten oder dem Einbau von Aufzügen können unter bestimmten Voraussetzungen Zusatzdarlehen inklusive weiterer Tilgungszuschüsse von bis zu 25 Prozent gewährt werden.

Welche Auflagen müssen Geldgeber im Gegenzug erfüllen?

Je nach Art der Förderung gelten für 15, 20 oder 25 Jahre Belegungs- und Mietbindungen: Im jeweiligen Zeitraum dürfen die geförderten Wohnungen nur an Haushalte innerhalb der vorgegebenen Einkommensgrenzen und zu festgelegten Preisen vermietet werden. Außerdem gelten Wohnflächenobergrenzen, und die Bauortgemeinde muss einen Bedarf an geförderten Wohnungen bestätigen.

An wen richten sich die Förderprogramme der ISB?

Grundsätzlich steht das Förderangebot sowohl Bauträgern als auch Käufern offen, unabhängig davon, ob es sich um Wohnungsbaugesellschaften, in- und ausländische Investoren oder Privatpersonen handelt. Ein Förderanspruch besteht zwar auch bei Erfüllen aller Auflagen nicht, aber als Förderbank des Landes hat die ISB ein großes Interesse daran, Lösungen für Geldgeber mit sozialem Verantwortungsbewusstsein zu finden.

Wer sich näher informieren möchte, erhält  unter der Telefonnummer 06131 6172-1991, im Internet unter www.isb.rlp.de, an einem der regelmäßig stattfindenden Beratertage oder im persönlichen Gespräch Gelegenheit dazu.

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