Ein langer (und schwieriger) Weg

Ende November 2016 haben Partner aus Wohnungs- und Energiewirtschaft sowie Wissenschaft die „Allianz für einen klimaneutralen Wohngebäudebestand“ gegründet. Das Bündnis hat das Ziel, den Klimaschutz beim Wohnen bezahlbar umzusetzen, und zu erforschen, wie die technische Infrastruktur von Gebäuden durch Maßnahmen mit einem hohen Kosten-Nutzen-Effekt verbessert und nicht genutzte Effizienzpotenziale bei der Wärmeversorgung mit relativ geringen Kosten gehoben werden können. Eine Bestandsaufnahme.

Die Bundesregierung hat der Immobilienbranche ambitionierte Ziele für die Energiewende vorgegeben: 2030 sollen die durch den Gebäudebetrieb verursachten CO2-Emissionen um 66 bis 67 Prozent gegenüber den heutigen niedriger sein, um bis 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand in Deutschland zu erzielen. Erreicht werden soll dies durch anspruchsvolle Neubaustandards, langfristige Sanierungsstrategien und die schrittweise erfolgende Abkehr von fossilen Heizungssystemen. Für einen gesellschaftlichen Konsens ist es notwendig, dass die Klimaschutzziele nicht im Widerspruch zu dem Wunsch nach bezahlbarem Wohnraum stehen. Dies ist dann der Fall, wenn die Maßnahmen sich innerhalb einer angemessenen Zeit durch die Energieeinsparungen – oder Fördergelder – refinanzieren lassen.

Beim Neubau sind die Baukosten in den vergangenen Jahren massiv gestiegen. Das Bundesinstitut für Bau, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat daher zur detaillierten Untersuchung der kostentreibenden Effekte eine Baukostensenkungskommission (BSK) gegründet, die unter Begleitung des InWIS die Preisentwicklungen beim Bauen genauer unter die Lupe nahm. Dabei wurde festgestellt, dass nicht etwa die Baupreise grundsätzlich überdurchschnittlich gestiegen sind, sondern dass es zu einer wesentlichen Veränderung der Mengen und der Qualitäten gekommen ist.

Die Kostensteigerungen fanden überwiegend in den Ausbaugewerken und den Baunebenkosten statt. Lag das Verhältnis zwischen Ausbau und Rohbau im Jahr 2000 im Mittel noch bei 0,84, so lag es 2016 bereits bei einem Faktor von 1,2 – das bedeutet, der Ausbau hat mittlerweile einen Anteil von 54,6 Prozent an den Bauwerkskosten. Im Bereich der Baunebenkosten sind die Preissteigerungen ebenfalls wesentlich durch eine Änderung der baulichen Qualität bei den Ausbaugewerken verursacht. Zu den Kostensteigerungen beigetragen hat im Beobachtungszeitraum auch die Preissteigerung bei Metallen um 50 Prozent, die jedoch nach Sinken der Weltmarktpreise nicht wieder zurückgenommen wurde. Infolge der beschriebenen Effekte stiegen die BKI-Kostenkennwerte zwischen 2000 und 2013 deutlich stärker als der Destatis-Baupreisindex, daher lassen sich die am Markt beobachteten Steigerungen nicht über allgemeine Baukostensteigerungen zurückführen.

BSK sieht die aktuellen Mechanismen der EnEV im Grenzbereich der Wirtschaftlichkeit

Obwohl es nicht das primäre Ziel der BSK war, den Einfluss der unterschiedlichen Energieeffizienzstandards auf die Kostensteigerungen zu untersuchen, lassen sich anhand der erhobenen Zahlen deutliche Tendenzen erkennen, wenn die Kosten von Gebäuden ähnlicher Struktur und unterschiedlicher Effizienzklassen für den Neubau (nach EnEV ab 2014, KfW 70, KfW 55, KfW 40) verglichen werden.

• Effizienzhaus 70
 – Kostensteigerung gegenüber dem Standard EnEV 2014: 6,5 bis 9,3 Prozent
• Effizienzhaus 55 – Kostensteigerung gegenüber dem Standard EnEV 2014: 14,3 bis 19,5 Prozent
• Effizienzhaus 40 – Kostensteigerung gegenüber dem Standard EnEV 2014: 18,7 bis 25,9 Prozent

Die ARGE Kiel kommt gar zu dem Ergebnis, dass für ein Effizienzhaus 40 eine Mehrinvestition von 251 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche notwendig ist, die jährlichen Energieeinsparungen betragen dagegen nur rund 2,64 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergeben sich – statisch betrachtet – Amortisationszeiträume von annähernd 100 Jahren. Letztlich verändern steigende Anforderungen an die Energieeffizienz die Qualitäten und Mengen beim Neubau deutlich und haben damit einen erheblichen Einfluss auf die Kosten und die Wirtschaftlichkeit.

So kommt die BSK zu dem Schluss, dass mit den ab 2016 geltenden Anforderungen der EnEV für den Neubau ein „kostenoptimales Niveau“ aus volkwirtschaftlicher Sicht (gemäß Gebäudeeffizienzrichtlinie) unter gegenwärtigen Rahmenbedingungen als im Wesentlichen erreicht anzusehen ist. Die BSK sieht die aktuellen Mechanismen der EnEV mit ihren gegenwärtigen Bilanzierungsparametern im Grenzbereich der Wirtschaftlichkeit. Daher empfiehlt die BSK die zügige Weiterentwicklung der EnEV dahingehend, die Senkung des Endenergiebedarfs stärker in den Fokus zu nehmen und Maßnahmen stärker am CO2-Senkungsziel auszurichten.

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