Bauträgertag 2018: Immobilienbranche in Rhein-Main

Über das derzeitige Marktumfeld für Projektentwickler im Rhein-Main Gebiet informierte auf der Fachtagung Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Frankfurt am Main, bulwiengesa AG. Er stellte unter anderem die aktuellen Zahlen des Deutsche Hypo Immobilienklimas vor und ging auf weitere interessante Daten und Fakten aus der Branche ein.

„Den meisten Bauträgern geht es heute besser als vor einem Jahr“, stellt Carstensen nach der Befragung in die Runde fest. Dennoch: Die Baubranche zeigt sich skeptisch. Dass beweist das Ergebnis der 128. Monatsbefragung des Deutsche Hypo Immobilienklimas. Mit einem Rückgang um 4,4 Prozent verzeichnete das Immobilienklima seinen vierten Einbruch in Folge und lag somit im August bei 120,2 Punkten. Zuletzt war der Wert im November 2014 so niedrig gewesen. Betrachtet man die fünf Assetklassen separat, zeigt sich, dass in den Segmenten Büro-, Wohn- und Logistik gute Stimmungswerte herrschen, die jenseits von 130 Punkten liegen. Das Wohnklima lag zuletzt bei ca. 150 Indexpunkten – seit 2010 hält sich diese Assetklasse auf einem hohen Niveau.

Das Immobilienklima sinkt, die Kauf- und Mietpreise steigen: Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Mainz ist seit 2008 um 109 Prozent gestiegen. Dies zeigen die aktuellen Immobilienmarktdaten von RIWIS, ein Service der bulwiengesa AG. 2017 mussten Wohnungseigentümer in Mainz bis zu 5.750 Euro (Höchstwert) für einen Quadratmeter bezahlen. Damit liegt die Stadt auf dem dritthöchsten Rangplatz hinter Frankfurt mit bis zu 9.500 und Wiesbaden mit bis zu 6.800 Euro pro Quadratmeter. Bei den Mietpreisen verhielt es sich 2017 ähnlich: In Mainz kostete ein Quadratmeter im Durchschnitt 12,10 Euro, der Höchstwert lag bei 15 Euro. Frankfurt am Main führt mit 15,10 Euro im Durchschnitt und einem Höchstpreis von 22,00 Euro pro Quadratmeter die Liste an.

Dennoch wird auch in Zukunft der Wohnungsbedarf in Frankfurt und der Umgebung auf einem hohen Niveau bleiben: Der Bevölkerungszuwachs in der Mainmetropole betrug zuletzt zwischen 1,6 bis 2,2 Prozent pro Jahr. Bis 2030 wird ein Zuwachs von 3,4 Prozent erwartet. Dies hat einen hohen Wohnungsbedarf zur Folge: Bis 2025 werden jährlich rund 9.400 Wohnungen benötigt. Aber: 2016 wurden nur 4.273 Wohnungen fertig gestellt. Das ist ein Problem – wirkt sich aber positiv auf die Auftragslage der Baubranche aus.

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Betrachtet man die Entwicklung des Bauhauptgewerbes fällt auf: Im Jahr 2000 beschäftigten rund 13.300 Betriebe ca. 655.000 Personen – derzeit werden nur 471.000 Personen in 8.460 Betrieben beschäftigt. Ein deutlicher Rückgang, der einem steigenden Auftragsbestand gegenüber steht: Die Auftragseinträge steigen seit 2011 permanent an. Das Wohnungsbauniveau im Bauhauptgewerbe ist seit 2010 um 33 Prozent gestiegen. Laut Indexwert liegt der Auftragsbestand derzeit bei 162 Punkten – 2000 waren es 126 Punkte.

Diese Entwicklung birgt langfristig einen Risikofaktor: den Fachkräftemangel. Der Wohnungsbau dominiert Prognosen zufolge auch in 2018/2019 den gewerblichen und öffentlichen Bau. Die hohe Nachfrage nach Bauleistungen führt zu einem Rekordhoch am Arbeitsmarkt und zu einem Anstieg der Abwerbung von Arbeitskräften im Bauhauptgewerbe. Eine Steigerung der Vakanzzeiten im Hoch- und Tiefbau, Aus- und Trockenbau sowie in Klempnerei, Sanitär-, Heizungs- und Klimatechnik ist aufgrund der derzeitigen Lage unvermeidbar.

Die Spirale

Wohnraum wird nachgefragt, der Auftragsbestand steigt. Heißt, es muss mehr Personal eingestellt werden. Kein Wunder, dass Miet- und Kaufpreise steigen, denn die Bauträger können mehr verlangen. Schaut man jedoch auf die Grundstückspreise, so zeigt sich, dass die Auftrags- und Beschäftigtenlage nicht der Grund für die hohen Preise sind: Der durchschnittliche Grundstückspreis in Mainz stieg seit 2008 um 109 Prozent. Das ist der gleiche Anstieg im selben Zeitraum wie bei den Kaufpreisen. Hinzu kommen die hohen Baupreise, die im zweiten Quartal dieses Jahres den höchsten Anstieg seit zehn Jahren verzeichneten. Wirft man einen Blick auf die Kosten- und Ertragsentwicklung der Stadt Mainz wird klar: die Margen bei vielen Projekten schrumpfen.

Bildnachweis: BFW Rhein-Main

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