Heidelberg und Pforzheim sind „Hidden Champions“

Welche Städte weisen für Investitionen in wohnwirtschaftliche Immobilien die attraktivsten Rahmenbedingungen auf? Und wo ist das Standortrisiko am geringsten? Um diese Fragen zu beantworten, hat Dr. Lübke & Kelber zwölf Städte in Baden-Württemberg untersucht.

Ulm, Heidelberg und Pforzheim weisen für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Baden-Württemberg auf. Mannheim, Pforzheim und Ulm sind bei Neubauimmobilien am attraktivsten. In diesen Städten können Renditen erzielt werden, die deutlich über den von Dr. Lübke & Kelber ermittelten Mindestrenditen liegen, die das jeweilige Standortrisiko berücksichtigen. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Ranking Baden-Württemberg 2017 der Dr. Lübke & Kelber GmbH.

Dafür sind Daten zur Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomischen Entwicklung, dem Wohnungsmarkt, der aktuellen Miet- und Kaufpreise sowie der Nachfrage nach Wohnraum miteinbezogen worden. Daraus entwickelte der auf Immobilieninvestitionen spezialisierte Asset und Transaction Manager Risikoscores. Aus der Summe des davon abgeleiteten standortabhängigen Risikozuschlags mit dem risikolosen Zinssatz sowie Kaufnebenkosten wurde eine empfohlene Mindestrendite ermittelt. „Ziel unserer jährlich stattfindenden Untersuchung ist es, potentiellen Investoren Orientierung für Kaufentscheidungen zu geben. Die Mindestrendite mit eingepreistem Risiko ist hierfür ein wichtiges Kriterium. Nur wenn die Standortrendite mindestens genauso hoch wie die Mindestrendite ist, können Investoren davon ausgehen, dass das jeweilige Standortrisiko adäquat eingepreist ist“, sagt Steffen Wurst, Head of Transaction Residential Stuttgart bei der Dr. Lübke & Kelber GmbH, zum aktuellen Ranking.

Für die dem Risiko-Rendite-Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozentpunkten bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,2 Prozentpunkten für das Fremdkapital angenommen. Aus der Differenz zwischen der Eigenkapitalrendite und der empfohlenen standortrisikobezogenen Mindestrendite ergibt sich die Rangfolge der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Baden-Württemberg. „Je größer die Differenz, desto lukrativere Investmentchancen bieten sich. Die Städte, die in diesem Vergleich am besten abschneiden und also die lukrativsten Opportunitäten darstellen, sind unsere Hidden Champions“, erklärt Wurst.

Unter Einsatz einer ausgewogenen und langfristig gesicherten Finanzierung bieten Ulm, Heidelberg und Pforzheim bei Bestands- sowie Mannheim, Pforzheim und Ulm bei Neubauimmobilien erzielbare Eigenkapitalrenditen, die deutlich über der von Dr. Lübke & Kelber empfohlenen Mindestrendite liegen. In Teillagen in Stuttgart, Tübingen und Konstanz dagegen werden die Mindestrenditen nicht mehr in Gänze oder gar nicht erzielt. „In den guten Lagen trifft ein sehr knappes Angebot auf eine besonders hohe Nachfrage, die Preise steigen und in der Folge sinken die Renditen“, erläutert Wurst. „Anders verhält es sich in den mittleren Lagen. Dort lässt sich in allen untersuchten Städten mehr als die Mindestrendite erwirtschaften.“

Stuttgart, Freiburg und Ulm sind die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für die drei Städte Risikozuschläge von jeweils 0,3 Prozentpunkten für Stuttgart, 0,5 Prozentpunkten für Freiburg und 0,6 Prozentpunkten für Ulm. Das höchste Wohninvestmentrisiko besteht in Pforzheim und Reutlingen. Der Risikozuschlag beträgt für beide Städte einen Prozentpunkt. „Obwohl in Pforzheim und Reutlingen um 0,7 Prozentpunkte höhere Risikozuschläge anzusetzen sind als beim Spitzenreiter Stuttgart, bleibt festzustellen, dass auch die am risikoreichsten bewerteten Städte in Baden-Württemberg im Bundesdurchschnitt ein vergleichsweise geringes Risiko aufweisen“, erläutert Wurst.

Im Bestandssegment bietet sich in sechs der zwölf untersuchten Städte für Haushalte Wohneigentumsbildung an. Insbesondere in Pforzheim führt der Erwerb, also die Finanzierung einer Eigentumswohnung inklusive Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandhaltung, zu einer um zwei Prozentpunkte niedrigeren durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare Bruttomietbelastung. In geringerem Maße trifft dies auch auf Heilbronn, Heidelberg, Mannheim, Reutlingen und Ludwigsburg zu. „Unter anderem in den Städten Kon-stanz und Freiburg ist die Differenz negativ. Hier bringt der Kauf einer Wohnung bei Vollfinanzierung gegenüber der Anmietung keine laufenden Liquiditätsvorteile“, erläutert Wurst. Im Neubausegment gilt für alle zwölf Städte, dass die Anmietung einer Wohnung kostenschonender als die Finanzierung ist. Vor allem in Stuttgart beträgt die Haushaltsbelastung einer Mietwohnung durchschnittlich zehn Prozent weniger als bei Eigentumsbildung.

„Die Preisentwicklung der vergangenen Jahre hat zu einem differenzierten Wohnungsmarkt geführt. Die Region Stuttgart, insbesondere auch mit den angrenzenden Städten Böblingen, Esslingen, Sindelfingen, Waiblingen und Ludwigsburg, ist weiterhin das Zugpferd bei Wohninvestments in Baden-Württemberg. Aber die B-Städte holen teilweise erheblich auf. Vor dem Hintergrund einer langfristig gesicherten Zinsvereinbarung verbunden mit einer angemessen hohen Tilgungsrate bieten alle von uns analysierten Städte in Baden-Württemberg in den mittleren Lagen attraktive Wohninvestmentmöglichkeiten. In den guten Lagen sind nur teilweise Eigenkapitalrenditen möglich, die über die von uns empfohlene Mindestrendite hinausgehen. Insbesondere die Städte Stuttgart, Tübingen und Kon-stanz fallen gegenüber den Hidden Champions stark zurück“, meint Wurst.

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Schlagwörter: Baden-Württemberg, Immobilien, Immobilienwirtschaft, Neubauimmobilien, Wohnungswirtschaft